Departementet svarer på spørsmål om personlig ansvar for styremedlemmer i eierseksjonssameier

Vi viser til din e-post av 14. februar 2020 med spørsmål om ansvar for styremedlemmer.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om styremedlemmer i eierseksjonssameier er personlig ansvarlig for tap seksjonseiere har lidt, herunder ansvar for mangelfullt vedlikehold.

Personlig ansvar for styremedlemmer krever uaktsomhet

Styremedlemmers erstatningsansvar i eierseksjonssameier er ikke lovfestet. Det følger av forarbeidene til eierseksjonsloven (Ot.prp. nr. 33 (1995–1996) s. 88) at styremedlemmers ansvar reguleres av den alminnelige skyldansvarsregelen. Styrets erstatningsansvar i borettslag er lovfestet i borettslagsloven § 12-1:

"[d]en som i eigenskap av styremedlem … valdar tap forsetteleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgava si, har plikt til å bøte tapet". 

Regelen i eierseksjonsloven og borettslagsloven er tilnærmet like. Styremedlemmer kan bli holdt ansvarlige dersom vedkommende har utvist uaktsomhet, har påført sameiet, seksjonseier eller tredjepart et økonomisk tap og det er årsakssammenheng mellom den uaktsomme handlingen og tapet som har oppstått.

Eierseksjonslovens regler om styrets plikter vil være sentrale tolkningsmomenter ved vurdering av styremedlemmers aktsomhet. I rettspraksis er det lagt til grunn en mild aktsomhetsnorm for styremedlemmer i boligsammenslutninger, jf. bl.a. RG-1997-1308:

"… [s]tyremedlemmene … har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv … Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt" (vår utheving).

Det skal altså svært mye til før et styremedlem kan holdes personlig ansvarlig. Handlemåten må være markert avvikende fra det man kan forvente av ikke-profesjonelle styremedlemmer.

Sameiets ansvar for manglende vedlikehold

Det følger av eierseksjonsloven § 35 fjerde ledd at:

"[k]ravet om erstatning rettes mot styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en felleskostnad for sameiet".

Ordlyden "rettes mot styret" kan gi inntrykk av at krav mot sameiet rettes mot styremedlemmene personlig. Dette er ikke tilfellet. Det følger av § 35 første ledd at det er sameiet som er ansvarlig for vedlikeholdet, og dermed også ansvarlig for et eventuelt erstatningskrav som følge av mangelfullt vedlikehold. Dette er i forarbeidene (Prop. 39 L (2016-2017) s. 180) uttrykt slik:

"Regelen utpeker hvem kravet skal rettes mot, ikke hvem som skal behandle kravet. … Annet punktum fastslår at dersom kravet fører frem (for eksempel ved at styret eller årsmøtet erkjenner ansvar eller seksjonseieren har dom på kravet), skal denne kostnaden dekkes som en ordinær felleskostnad. Det betyr at gjeldende fordelingsnøkkel for felleskostnader får anvendelse. Dette innebærer at også den skadelidte seksjonseieren må dekke en del av tapet".

Eierseksjonsloven § 35 regulerer altså sameiets kollektive vedlikeholdsansvar. Dersom styremedlemmer skal holdes personlig ansvarlig for skader knyttet til utilfredsstillende vedlikehold, må vedkommende ha forhindret sameiet fra å oppfylle vedlikeholdsansvaret ved å handle markert avvikende fra det man kan forvente av et ikke-profesjonelt styremedlem.