Departementet svarer på spørsmål om grensen mellom hybel og boenhet i nytt boligbygg

Vi viser til din e-post av 27. august 2020. Du viser til en sak som gjelder oppføring av ny bolig, og spør om nye enheter i kjelleren er å anse som hybler eller egne boenheter.

Vi gjør oppmerksom på at departementet bistår med generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med forskrifter er å forstå. Selve myndigheten til å behandle og avgjøre saker etter plan- og bygningsloven er derimot lagt til kommunene og fylkesmennene. Vi uttaler oss ikke om konkrete byggesaker som ikke foreligger til behandling gjennom ordinær klage. Vår uttalelse er derfor gitt på generelt grunnlag.

1. Om begrepet boenhet

Departementet registrerer at begrepene (selvstendig) boenhet, utleiedel, hybel, hybelleilighet og sekundærleilighet til dels brukes om hverandre, og at kommunene også legger til grunn noe ulik forståelse av begrepene. Det er kun begrepet boenhet som er definert og regulert i plan- og bygningsloven, og vårt svar tar utgangspunkt i denne lovs forståelse av boenhet.

Begrepet boenhet er definert i byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-3 bokstav a) og e) som en bruksenhet som har alle hovedfunksjoner, det vil si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, og som skal brukes til boligformål. Begrepet hybelleilighet var tidligere definert som en 1-roms-boenhet i byggeforskriften av 1985^[1], men er ikke videreført i gjeldende regelverk. Det finnes ingen formell juridisk definisjon av begrepet hybel, men normalt forstås dette som rom i bolig som inngår i samme branncelle.

2. Etablering av boenhet i en eksisterende bolig

Innledningsvis vil departementet presisere at plan- og bygningsloven i utgangspunktet ikke regulerer forholdet til utleie. Boligeier kan fritt leie ut del av bolig, uten at dette i seg selv utløser søknadsplikt eller oppfyllelse av bygningstekniske krav etter plan- og bygningsloven. Opprettelse av et utleieforhold skal heller ikke saksbehandles av kommunen. Det er imidlertid en forutsetning at arealet lovlig kan brukes til boligareal (er hoveddel).

Departementet har i forarbeider^[2] lagt til grunn at søknadsplikten for etablering av en ny boenhet i en eksisterende bolig må basere seg på rent fysiske kriterier, og ikke forhold ved organisering av beboerne. En ny boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet, ha egen separat inngang og ha alle hovedfunksjoner for en bolig. Boenheten må også være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen. Fra 1. januar 2016 ble kriteriene for når oppdeling av boenhet i eksisterende bolig er søknadspliktig forskriftsfestet i byggesaksforskriften § 2-2.

3. Om et nytt bygg inneholder en eller flere boenheter må vurderes konkret

Som det følger av punkt 1 ovenfor, er begrepet boenhet definert i byggteknisk forskrift. Hvorvidt et nytt bygg inneholder en eller flere (selvstendige) boenheter må vurderes konkret i den enkelte byggesak. Grensen mellom en eller flere boenheter i et nybygg kan være vanskelig å fastslå for kommunen. Vurderingen er til en viss grad basert på skjønn, og hvilke hensyn som er avgjørende vil variere ut fra plantegninger og andre opplysninger i byggesaken. Dersom kommunen mener at et nybygg har mer enn én boenhet, må imidlertid vurderingen begrunnes i saklige planmessige forhold og/eller bygningstekniske forhold av betydning.

Departementet har ved flere anledninger uttalt at kriteriene under punkt 2 kan være relevante å legge vekt på ved oppføring av nye boliger. Dette er naturlig ettersom en bolig anses som en eksisterende bolig så snart den har fått ferdigattest. Likevel mener departementet at også andre hensyn og forhold ved en nyoppføring kan være avgjørende i den konkrete vurderingen.

3.1. Enhetens bruk og belastning på eiendommen

Enhetens forventede bruk og belastning på eiendommen vil være et relevant moment. Én  ekstra enhet med alle hovedfunksjoner vil ofte medføre noe mer bruk og belastning på en eiendom. Flere ekstra enheter med alle hovedfunksjoner kan øke bruk og belastning ytterligere. Det er når bruken og belastningen øker slik at den kan påvirke bruken av øvrige boenheter i bygget eller omgivelsene til eiendommen, at det etter departementets syn er aktuelt å vurdere om enheten er å anse som en egen boenhet. Den påtenkte bruken og belastningen bør øke i en slik grad at det er saklig grunn for å kreve at plankrav og myndighetskrav til en boenhet må oppfylles. For eksempel kan en slik økt bruk og belastning tilsi at krav til brannsikkerhet, lyd, uteareal og parkering bør oppfylles.

Enhetens størrelse og planløsning kan ha betydning for bruk og belastning på eiendommen. Dersom størrelsen og planløsningen gjør den egnet til at for eksempel en familie kan bebo enheten, kan det tale for å anse enheten som en egen boenhet. Dersom enheten har et lite areal og en planløsning som gjør den mer egnet til hybelbruk for én person, kan det tale for det motsatte.

3.2. Seksjonering av enheten

Departementet mener at en søknad om seksjonering etter eierseksjonsloven klart vil indikere at det er opprettet en ny boenhet etter plan- og bygningsloven. Dette har sammenheng med at en seksjonert boligseksjon på sikt kan omsettes i markedet. Det følger også av eierseksjonsloven § 7 tredje ledd at ved søknad om seksjonering som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel.

 

^[1] Se forskriften kapittel 41:52

^[2] Prop. 99 L (2013-2014) kapittel 13.4