Generelt om forenklinger og regelverket om unntak fra søknadsplikt, og særlig om garasje, tilbygg, veranda, terrasse og balkong.

Vi viser til din henvendelse av 08.03.2017. I henvendelsen gir du uttrykk for at statsråden må få innsikt i den forskjellsbehandlingen du mener råder i forbindelse med oppsetting av garasjer og balkonger. Etter ditt syn kan man for eksempel på eneboligtomter sette opp en garasje uten å søke, men om man bor i en tomannsbolig i et borettslag så er det nesten umulig å få utført noe uten å måtte søke.

Departementet er øverste bygningsmyndighet og gir generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter er å forstå. Myndigheten til å behandle og avgjøre saker etter plan- og bygningsloven er delegert til kommunene og fylkesmennene.

Det er noe uklart for departementet hva du ønsker å få avklart. Vi oppfatter imidlertid at du har møtt hindringer i forbindelse med planer om oppføring av balkonger på tomannsboliger i borettslag. I det følgende gir vi en kort redegjørelse for regler for boliger tilsluttet borettslag (som følger av borettslagsloven og egne vedtekter) om ombygging/påbygging og reglene om bygging av garasje, tilbygg, veranda, terrasse og balkonger mv. på eksisterende boliger.

1.         Spesielt om regler for endring av boliger tilsluttet borettslag:

I de tilfeller en andelseier i et borettslag ønsker å få utført søknadspliktige bygningsmessige endringer, kan det reises spørsmål om hvem som med rette kan fremme søknaden for kommunen. Hovedregelen i borettslag er at styret representerer laget utad jf. borettslagsloven  § 8-16. Imidlertid kan styret gi fullmakt til den enkelte andelseier om å sørge for å innhente tillatelse. 

Det understrekes at bygningsmessige endringer kan kreve at generalforsamlingen med to tredjedels flertall godkjenner tiltaket. Er tiltaket å betrakte som vanlig forvalting og vedlikehold kreves det kun at styret samtykker. 

2.         Forenklinger ifm. søknadsplikt for garasje, tilbygg, veranda, terrasse mv. vs. balkonger:

Departementet har over lengre tid jobbet for å forenkle og forbedre gjeldende regelverk, hvor flere forhold nå er unntatt søknadsplikt.

Plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-5 unntar en del mindre tiltak fra krav om søknad og tillatelse. For disse tiltakene gjelder ikke bestemmelsene om saksbehandling og ansvarlige foretak. Unntakene gjelder bare for tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene i loven, men som er for små til at det er nødvendig å søke om tillatelse før bygging. Pbl § 20-5 regulerer hovedgrupper av tiltak som er unntatt fra søknadsplikten. Nærmere spesifisering av hvilke tiltak som unntas fra søknadsbehandling etter pbl. § 20-5 første ledd bokstav a-e, er regulert i byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 første ledd bokstav a til d.

Fra 1. juli 2015 ble bl.a. frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse (f.eks. garasje) på inntil 50 m2 og mindre tilbygg på inntil 15 m2 og som ikke inneholder rom for varig opphold eller beboelse, unntatt fra søknadsplikt, jf. SAK § 4-1 første ledd bokstav a og b. For at tilbygget skal unntas fra kravet om byggesaksbehandling må tilbygget ha en avstand fra nabogrense på minimum 4 meter, dersom ikke annet fremgår av plan, mens for garasje er avstandskravet 1 meter.

Hva som er et tilbygg, er ikke definert i lovverket. En normal forståelse av et tilbygg er for de fleste et tiltak som bygges på bakken som en utvidelse av eksisterende byggverk, reist ved siden av og i tilknytning til eksisterende bygg, og dermed medfører en utvidelse av bygningens grunnflate. Ikke alle tilbygg bygges direkte på bakken. Et tilbygg etter denne bestemmelsen kan også være overbygging av et inngangsparti eller en veranda, terrasse m.m.

Departementet har lagt til grunn at dersom et tilbygg skal være unntatt søknadsbehandling etter denne bestemmelsen, må tilbygget være understøttet og ha eget bæresystem for å omfattes av unntaket fra søknadsplikten. Begrunnelsen for dette er at unntaket kun skal gjelde for enkle bygninger og konstruksjoner som tiltakshaver selv kan ha ansvar for. For eksempel vil en balkong[1] (konstruksjon uten understøttelse) og andre utkragede bygningsdeler enn enkle, understøttede, takoverbygg gi større bygningstekniske utfordringer med hensyn til kompleksitet, enn terrasser og verandaer som kjennetegnes ved at de underbygges med egen konstruksjon normalt fundamentert mot bakken.

En balkong derimot griper inn i eller henges på eksisterende bæresystem. Prosjektering og utførelse er derfor mer krevende enn for et enkelt tilbygg eller veranda med eget bæresystem fra bakken. Balkonger brukes til personopphold og det er derfor særlige personsikkerhets-hensyn som må ivaretas ved prosjektering og utførelse.

Oppføring av balkong faller etter dette utenfor den fortolking som departementet har lagt til grunn som unntak etter SAK10 § 4-1 bokstav b, og er derfor et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven. Dette er uavhengig av eierformen for boligen (f.eks. selveiet bolig (enebolig), eierseksjonssameie eller borettslag). Imidlertid er oppføring av veranda, altan og terrasse mv. unntatt søknadsplikt, da disse er understøttet med egen konstruksjon.

Det er viktig å være klar over at selv om et tiltak er unntatt fra søknadsplikten, gjelder de materielle kravene i loven for tiltaket. Tiltakshaver er da selv ansvarlig for at bestemmelsene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, arealplaner (f.eks. kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan) blir fulgt. Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk, som for eksempel veglovens avstands- og avkjørings-bestemmelser og bestemmelser om frisiktsoner mot vei, eller byggeforbudssone etter jernbaneloven.

Avslutningsvis vil vi bemerke at lokal bygningsmyndighet er riktig instans for generell veiledning og informasjon i konkrete byggesaker. Nærmere opplysninger vil du få ved å henvende deg til bygningsmyndigheten i din hjemkommune eller i kommunen der tiltaket er planlagt utført.