§ 1-3 - Svar på spørsmål om begrepet boenhet og oppføring av studentboliger

Vi viser til brev av 28. april 2023, der dere ber departementet om å klargjøre hvordan begrepet boenhet skal forstås på studentboliger, jf. definisjonen i byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-3. Vi legger til grunn at henvendelsen gjelder nyoppføring av studentboliger.

Vi tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Departementets svar

Begrepene (selvstendig) boenhet, utleiedel, hybel, hybelleilighet og sekundærleilighet brukes til dels om hverandre. Begrepet «boenhet» er definert i TEK17 § 1-3 bokstav a) og e) som en bruksenhet som har alle hovedfunksjoner, det vil si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, og som skal brukes til boligformål. Begrepet hybelleilighet var tidligere definert som en 1-roms-boenhet i byggeforskriften av 1985^[1], men er ikke videreført i gjeldende regelverk. Det finnes ingen formell juridisk definisjon av begrepet «hybel», men normalt forstås dette som rom i bolig som inngår i samme branncelle. Departementet har i Prop. 64 L (2020-2021) kapittel 6.5.2 forsøkt å presisere hybelbegrepet ytterligere:

«Departementet presiserer at «hybel», «hybelleilighet» eller «hyblifisering» ikke er begreper som brukes i plan- og bygningsloven, og de har heller ikke en fast juridisk definisjon. Forståelsen av begrepene vil dermed ikke være begrenset til den språklige definisjonen og eksemplifiseringen som departementet viser til. Begrepene kan romme ulike boformer. Departementet mener imidlertid at det er naturlig å avgrense mot en oppdeling som gjør at det dannes flere selvstendige boenheter. Etableres det en selvstendig boenhet er det egne krav som inntrer, for eksempel til brannsikkerhet, parkering, uteoppholdsareal mv. Ved å avgrense mot selvstendig boenhet, er det ikke avgjørende om hybelen eller hybelleiligheten har eget bad og/eller kjøkken. Dersom for eksempel boenheten har alle hovedfunksjoner for bolig, men ikke egen inngang, foreligger det heller ingen selvstendig boenhet. Dette innebærer at også større hybler og hybelleiligheter kan omfattes av begrepet «hybel», så lenge de ikke oppfyller kravene til å være en selvstendig boenhet.» (vår utheving)

Hvorvidt en studenthybel er en (selvstendig) boenhet i plan- og bygningslovgivningens forstand må vurderes konkret i den enkelte byggesak.

Momenter for vurderingen er oppstilt i Prop. 99 L (2013-2014) kapittel 13.4:

«En ny boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle hovedfunksjoner for en bolig. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og toalett, jf. byggteknisk forskrift § 12-2 tredje ledd. Det er ikke noe til hinder for at en boenhet kan ha flere bad eller kjøkken. Etter departementets syn må en selvstendig boenhet ha egen separat inngang. Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen. Det vil si at det ikke er intern forbindelse mellom «enhetene».» (vår utheving)

Byggesaksforskriften § 2-2 regulerer søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig. Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse ved oppføring av nybygg.^[2] Vurderingsmomentene i bestemmelsen har imidlertid overføringsverdi ved oppføring av nybygg, hvor de kan inngå i en større helhetsvurdering, se vår uttalelse i sak 20/4414-3 (publisert på regjeringen.no). For eksempel kan enhetens bruk og belastning på eiendommen være avgjørende for om enheten er en egen boenhet eller ikke. Som påpekt i uttalelsen kan enhetens størrelse og planløsning ha betydning for bruk og belastning:

«Dersom størrelsen og planløsningen gjør den egnet til at for eksempel en familie kan bebo enheten, kan det tale for å anse enheten som en egen boenhet. Dersom enheten har et lite areal og en planløsning som gjør den mer egnet til hybelbruk for én person, kan det tale for det motsatte.»

Etter departementets oppfatning vil et tilfelle som beskrevet i henvendelsen deres typisk ikke anses som en (selvstendig) boenhet. Enhetene har et lite areal og en planløsning som gjør dem mer egnet til hybelbruk. De mangler også hovedfunksjonen kjøkken. Vi understreker imidlertid at det må foretas en konkret helhetsvurdering i det enkelte tilfellet. Vurderingen er til en viss grad basert på skjønn, og hvilke hensyn og momenter som er avgjørende vil variere fra sak til sak. Dersom kommunen mener at et nybygg har mer enn én boenhet, må vurderingen begrunnes i saklige planmessige forhold og/eller bygningstekniske forhold av betydning.

 

 

Kopi: Direktoratet for byggkvalitet

 

^[1] Se forskriften kapittel 41:52.

^[2] Se også høringsnotat av 25. februar 2015. Bestemmelsen gjelder som hovedregel heller ikke ved etablering av boenhet i et omsøkt tilbygg, påbygg eller underbygg, se vår uttalelse i sak 23/1133-2 (25. april 2023).