§ 2-13 og § 5-20 - er legalpantet knytter seg til den særskilte borett eller/og eiendomsretten til borettslagsandelen

De har stilt spørsmål om den legalpanterett som utledes av borettslagsloven (brl.) § 5-20, knytter seg til den særskilte borett som utledes av brl. § 2-13 i de tilfeller slik borett etableres. Dersom departementet skulle besvare spørsmålet positivt, stilles det videre spørsmål om et slikt legalpant i tillegg vil kunne hefte i eiendomsretten til borettslagsandelen.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet borettslagsloven. Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

I anledning etablering av borettslag vil det som en midlertidig ordning i visse tilfeller kunne etableres en særskilt borett for forbruker som erverver borettslagsandel. Brl. § 2-13 lyder:
§ 2-13  Avtale mellom utbyggjar og forbrukar
(1) For avtale mellom yrkesutøvar som nemnd i § 2-12 og forbrukar om rett til bustad i laget gjeld bustadoppføringslova dersom arbeid som er omfatta av avtalen ikkje er fullført på avtaletida, og elles avhendingslova, jf. bustadoppføringslova § 1a og avhendingslova § 1-1a.
(2) Medan yrkesutøvar som nemnd i første ledd eig alle andelane i laget, kan forbrukaren etter avtale ha burett etter kapittel 5 før andelen blir overført eller teikna. Før buretten blir overteken, skal avtalen om rett til bustad i laget registrerast i grunnboka. Frå registreringa gjeld reglane om råderett over og rettsstiftingar i andel tilsvarande. Blir laget oppløyst før andelen er overført eller teikna, gjeld § 5-25 tilsvarande. Annan avtale med forbrukaren om bruksrett til bustaden er ikkje gyldig.
(3) Er buretten overteken etter andre leddet, skal andelen overførast eller teiknast seinast to år etter første overtaking av bruksrett i laget.
(4) Registrert rett i avtale som nemnd i andre ledd går over til å gjelde rett i andelen frå den tid forbrukaren blir registrert som andelseigar, om ikkje anna følgjer av det som er avtalt.

Borettslagsloven har videre i § 5-20 en bestemmelse om legalpant for felleskostnader. Bestemmelsen lyder:

§ 5-20  Panterett for felleskostnader
(1) For krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført.
(2) Panterett etter første ledd har vern utan registrering og kan ikkje registrerast. Føresegna i panteloven § 1-4 gjeld ikkje.
(3) Panteretten fell bort dersom det ikkje seinast to år etter at pantekravet skulle ha vore betalt, kjem inn kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning, eller dersom dekninga ikkje blir gjennomført utan unødig opphald.
(4) Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det vedtektsfestast ein meir omfattande panterett mot andelseigarane enn etter første ledd. Slik panterett får vern etter vanlege reglar.
(5) Laget kan ikkje stifte panterett i andelen ved avtale ut over det som går fram av paragrafen her.

1. Vil legalpantordning etter brl. § 5-20 kunne gjelde overfor slik særskilt borett som følger av brl. 2-13 annet ledd?
Det spørsmål som her skal drøftes, er til hvilket formuesgode legalpanteretten knytter seg. Departementet vil innledningsvis slå fast at man her prinsipielt forholder seg til to aktuelle formuesgoder som begge fremkommer som sådan i grunnboken. Den særskilte borett er utledet av eiendomsretten til borettslagsandelen. Spørsmålet om hvilken verdi eiendomsretten til borettslagsandelen skulle ha i et slikt tilfelle, er det ikke opp til departementet å vurdere. Departementet finner det her formålstjenlig konsekvent å omtale det å inneha en ”andel” som det å inneha ”eiendomsrett til andel”, i motsetning til det å inneha en annen type rettighet (enn eiendomsrett) til samme andel. Det forhold at borettslagsandeler nå er gitt referanse i grunnboken, styrker etter departementets oppfatning en slik begrepsbruk. Man kan tenke seg tre svar på spørsmålet om hva legalpanteretten som følger av brl. § 5-20, hefter i:

a) Eiendomsretten til borettslagsandelen
b) Den særskilte borett som følger av brl. § 2-13, utledet av eiendomsretten til borettslagsandelen
c) Både eiendomsretten til borettslagsandelen og den særskilte borett utledet av eiendomsretten til borettslagsandelen.

Ordlyden til brl. § 5-20 gir ikke noe entydig svar. Bestemmelsen omtaler kun legalpanteretten som en rettighet knyttet til andelen, og presiserer altså ikke hvilken rettighet i andelen det her er snakk om. Det gjør til sammenligning heller ikke pantelovens bestemmelser om avtalepant og utleggspant i borettslagsandeler, jf. panteloven §§ 4-3a og 5-8a. Man har for pantsettelse av borettslagsandeler m.a.o. ikke noen tilsvarende regel i panteloven som den man har for pantsettelse av fast eiendom, der det i § 2-1 entydig differensieres mellom pantsettelse av eiendomsretten til fast eiendom, og pantsettelse av særlig tinglyste rettigheter som utledes av eiendomsretten. Departementet har imidlertid det inntrykk at det er relativt uvanlig at det i pantelovgivningen differensieres mellom disse forskjellige rettigheter. Til illustrasjon vises til overskriften (”Lovbestemt pant i fast eiendom”) til panteloven § 6-1 annet ledd som omhandler legalpant for eiendomsskatt og diverse kommunale avgifter. Det legges til grunn at legalpanterettene i disse tilfeller også vil gjelde for festerettighet som er utledet av eiendomsretten til den faste eiendom. Departementet vil av den grunn være varsom med å fortolke lovtekstens mangel på differensiering mellom de forskjellige formuesgoder i favør av at panterett i borettslagsandeler ikke skal gjelde for annet enn pant i eiendomsretten til andeler.

Grunnet brukereieprinsippet er det i borettslagssammenheng en noe mer begrenset adgang til å utlede bruksretter av eiendomsretten til en andel, enn hva man har ved visse andre boformer. Dette moment taler for at det kan være enda mindre foranledning til i lovteksten å differensiere mellom de forskjellige formuesgoder knyttet til en andel, hva gjelder panterettslige spørsmål. Det må være et formål for lovgiver å vedta en lovtekst som ikke blir for volumiøs, men som likevel dekker de mest praktiske tilfeller. Dette forhold tilsier etter departementets oppfatning at ordlyden i § 5-20 må åpne for mer enn pant kun i eiendomsretten.

Videre forutsetter brl. § 2-13 fjerde ledd at rettigheter som er utledet av den særskilte borett, automatisk vil bli konvertert til å hefte i eiendomsretten til borettslagsandelen når boretten etter høyst to år ikke lenger kan bestå løsrevet fra eiendomsretten. Etter sin ordlyd gjelder bestemmelsen for alle tinglyste rettigheter, uavhengig av stiftelsesgrunnlag. Det var primært spørsmålet om konvertering av panterett som foranlediget lovfesting av regelen om automatisk konvertering. Det forhold at både avtalepant og utleggspant etter ordlyden forutsettes konvertert, bør etter departementets syn tilsi at også legalpant må kunne stiftes i boretten og konverteres til å gjelde pant i eiendomsretten til andelen. Dette argument styrkes ved at det av brl. § 5-20 fjerde ledd fremgår at det kan vedtektsfestes pant i en borettslagsandel til dekning av andelshaverens felleskostnader overfor borettslaget, noe som vil komme i tillegg til et legalpant. Slikt pant forutsetter tilslutning fra den aktuelle eier av andelen. Pantet oppnår rettsvern ved tinglysing med prioritet etter legalpantet, og må grunnet tilslutningskravet sies ha preg av ordinært avtalepant. All den stund et prioritetsmessig etterstående (avtale)pant i boretten, og som dekker forpliktelser etter lagsforholdet, vil kunne konverteres, ville det være svært urimelig om det ikke kunne etableres et prioritetsmessig foranstående legalpant i boretten som jo skal dekke samme type krav. Rettsteknisk ville det være en merkelig konstruksjon dersom namsmyndigheten ved utlegg kunne ta dekning i boretten til en skyldner, jf. dekningsloven § 2-2, mens legalpant skulle være utelukket. Ved å innføre legalpant, og i særlig grad når slikt pant skal ha bedre prioritet enn vanlige prioritetsregler skulle tilsi, må lovgiver nettopp ha ment at fordringshaveren skal ha et særlig fortrinn. Et slikt fortrinn ville ikke være tilstede dersom legalpanteretten ikke ville være knyttet til den særskilte borett.

Som et ytterligere fortolkningsmoment til ordlyden i § 5-20, fremgår det av § 2-13 annet ledd tredje punktum at borettslagslovens bestemmelser om ”råderett over og rettsstiftingar i andel” gjelder tilsvarende. Rettsstifting (bokmål: rettsstiftelse) er et stiftelsesnøytralt begrep og refererer seg således i panterettsammenheng ikke bare til kontraktspant, men også til pant stiftet ved namsmannens dekret (utleggspant) og legalpant. Dette trekker i retning av at legalpantet som følger av § 5-20, og som hefter i ”andel”, også må gjelde i særskilt borett heftende i eiendomsretten til en borettslagsandel.

Ordlyden i § 5-20 bør på dette grunnlag fortolkes slik at den ikke utelukker legalpant i boretten som følger av § 2-13.

Hva gjelder forarbeidenes omtale av brl. § 5-20 om legalpant, differensierer heller ikke disse mellom de forskjellige formuesgoder som knyttes til en andel. Også her omtales kun legalpanterett i ”andelen”, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) side 150-151 og side 280-281. De argumenter som er nevnt ovenfor under drøftelse av ordlydens fortolkning, bør etter departementets oppfatning gjelde tilsvarende ved fortolkning av forarbeidene.

Begrunnelsen for den særskilte regel om borett som følger av brl. § 2-13, fremkommer på side 257 i nevnte proposisjon:

”Når minst ein andel er overteken, mistar utbyggjaren fleirtalet på generalforsamlinga og dermed kontrollen med prosjektet.”

Enda klarere fremkommer formålet bak regelen i Ot.prp. nr. 16 (2007-2008), side 7-9, der det på side 9 fremgår:

”Ved nybygging av større byggjeprosjekt kan burettslagsbustadene bli innflyttingsklare til ulik tid. Utbygjaren vil vanlegvis behalde eigedomsretten til burettslagsandelane så lenge som råd er, fordi det sikrar han best kontroll med byggjeprosjektet. Det kan avtalast at ein forbrukar som inngår avtale om å kjøpe ein burettslagsandel, får rett til å flytte inn i den nyoppførte bustaden før han overtek han. Forbrukaren får då ein burett. Før innflytting skal buretten til forbrukaren registrerast i grunnboka. Frå tidspunktet for registreringa kan buretten seljast og pantsetjast. Pant vil då vere registrert som eit hefte i buretten.”

Ved å beholde eiendomsretten til andelene, vil utbyggeren således formelt sett ha eierbeføyelser til andelen. Til disse beføyelser vil det dog ikke være knyttet noen borett. Også andre rettigheter kan tenkes fjernet fra eierens beføyelser. Om fordelingen av rettigheter mellom eier og borettsinnehaver fremgår det på side 256 i Ot.prp. nr. 30 (2002-2003):

”I og med at føresegnene i kapitla 4 og 5 kan nyttast, vil det seie at forbrukaren har om lag same rett som ein andelseigar, med unntak av forvaltningsrettane. Forbrukaren har til dømes ikkje røysterett på generalforsamlinga.”

Departementet fortolker forarbeidene dit hen at meningen med en ordning med særskilt borett i disse utbyggertilfellene, utelukkende er en praktisk tilnærming for å sikre utbyggeren stemmeflertall og derved nødvendig handlingsrom for å fullføre prosjektet. Forbrukeren har alle øvrige rettigheter, og da ikke minst de boretter som er det helt sentrale gode ved borettslagsandeler og som tradisjonelt klart har størst formuesverdi. Dette tilsier at heller ikke forarbeidene trekker i retning av å utelukke legalpant i den særskilte borett. Forarbeidene trekker etter departementets oppfatning tvert om i retning av at legalpantet positivt kan knytte seg til slik borett som følger av brl. § 2-13. 

Departementet er ikke kjent med noen rettspraksis på området.

Spørsmålet om legalpant i den særskilte borett synes ikke være særlig omtalt i juridisk teori. Borettslovkommentaren skrevet av Lilleholt, Wyller og Aagenæs, kommenterer brl. § 2-13 på side 325 der det heter:

”Avtalen skal registreres i grunnboken før boligen overtas, jf. annet ledd annet punktum, og fra registreringen gjelder reglene om råderett over og rettsstiftelser i andelen på tilsvarende måte, jf. annet ledd tredje punktum. Det innebærer bl.a. at andelen (og boretten) kan overdras og at eventuelle vedtektsfestede forkjøpsretter gjelder ved eierskifte, og også at andelen kan pantsettes og være gjenstand for utlegg. I praksis vil boligkjøperen på denne måte få de samme rettigheter i forhold til laget som om han hadde fått overført andelen – unntatt de selskapsrettslige rettigheter som f.eks. rett til å stemme på generalforsamlingen.”

Forfatterne omtaler ikke legalpanteretten i denne sammenheng, men departementet anser at det ikke ville være dekning for forfatternes praktiske tilnærming i siste setning dersom disse hadde ment at legalpanteretten ikke skulle kunne gjøres gjeldende overfor den borett som følger av § 2-13.

Kåre Lilleholt kommenterer brl. § 2-13 fjerde ledd i Gyldendal rettsdata. Kommentaren er oppdatert per 8. april 2009. I sin elektroniske kommentar nr. 91 gir han uttrykk for at

”Reglane bør heller oppfattast slik at det frå registreringa berre er forbrukaren som kan disponere over dei rettane som knyter seg til andelen, og at det berre er forbrukarens kreditorar som kan ta utlegg i rettane; det er ikkje tale om to ulike rettsobjekt. Det er berre forvaltningsrettane som bør reknast å liggje hos utbyggjaren, i tillegg til kravet på oppgjer (ein kan samanlikne med situasjonen der ein kjøpar tek over ein eigedom og tinglyser kjøpekontrakten). Utbyggjarens kreditorar kan eventuelt ta utlegg i kravet mot forbrukaren på oppgjer.”

Lilleholt forutsetter altså at man i utleggsammenheng kun forholder seg til ett formuesgode, nemlig boretten til forbrukeren. Tilsvarende gjelder ved rettshandel (frivillig disposisjon). Hva som ovenfor er omtalt som eiendomsretten til borettslagsandelen eksisterer således ikke som noe rettsobjekt ved disse rettsstiftelser. Departementet finner ikke grunnlag for at forfatteren ikke har ment at tilsvarende skal gjelde ved legalpanteretten etter brl. § 5-20.

Hva gjelder reelle hensyn, ser departementet det som en nødvendighet at utbyggeren beholder forvaltningsrettighetene i en viss periode. Det er valgt en ordning med forsinket overføring av eiendomsretten for å tilfredsstille dette behovet. Derved blir ikke den formelle eiendomsrett og stemmerett med øvrige forvaltningsrettigheter, splittet. Man kunne lovteknisk tenkt seg en annen løsning for å ivareta utbyggerens behov for tidsbegrenset kontroll med utbyggingsprosjektet; forbrukeren ville kunne få overført den formelle eiendomsrett ved innflytting, slik at boretten var en følge av eiendomsretten. Man ville da kunne hatt en lovregel som gikk ut på at forvaltningsrettighetene i en tidsbegrenset periode ikke samtidig ble overført til forbrukeren, men forble hos utbyggeren. Man ville ved en slik løsning fått en midlertidig splitting mellom den formelle eiendomsrett og forvaltningsrettighetene. Departementet kan ikke se at realiteten for forbrukeren og utbyggeren ville blitt noe annerledes avhengig av hvilken lovtekniske variant man valgte å benytte. Det kan således synes tilfeldig at det ble valgt en ordning der utbyggeren beholder den formelle eiendomsrett og derved forvaltningsrettighetene. Reelle hensyn taler etter departementets syn for at resultatet av de to mulige fremgangsmåter ikke bør bli forskjellig avhengig av hvilken lovtekniske metode som blir benyttet. Disse reelle hensyn begrunnet i behovet for en ordning med effektivt legalpant, trekker derfor i retning av at legalpanteretten gjelder for den særskilte borett. De periodevis utgifter som skal betales til borettslaget, av andelshaveren i normaltilfellet, vil primært relatere seg til en boenhet i en felles bebyggelse. Uten en bebyggelse og normalt tilhørende kapitalkostnader, ville utgiftene i normaltilfellet blitt minimale. Det må av denne grunn kunne sluttes at de periodevis utgifter i det vesentlige vil knytte seg til bruk av boenhetene. Pantesikkerhet for disse utgifter bør derfor knytte seg til i alle fall det å bruke boenheten.

På bakgrunn av lovens ordlyd, forarbeider, juridisk litteratur og reelle hensyn antar departementet at legalpantordningen etter brl. § 5-20 i alle fall knytter seg til slik borett som følger av brl. § 2-13 annet ledd.

2. Vil legalpantordningen etter brl. § 5-20 også gjelde overfor
  eiendomsretten til en borettslagsandel i de tilfeller der det til
  eiendomsretten er utledet en borett etter brl. § 5-20?

Det forutsettes her at man forholder seg til en eiendomsrett som et eget rettsobjekt. Som det er redegjort for, gir ikke ordlyden i § 5-20 noe klart holdepunkt for om et legalpantet også vil kunne hefte i eiendomsretten til andelen.

Heller ikke forarbeidene gir noe klart svar på spørsmålet. Man merker seg imidlertid særlig det ovenfor siterte fra side 256 i Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) der det fremgår at en forbruker i disse tilfeller stort sett har de samme rettigheter som en andelseier, med unntak av forvaltningsrettighetene. Forarbeidene omtaler i den sammenheng ikke noe om forbrukerens forpliktelser. Departementet vil ikke tillegge dette forhold noen antitetisk fortolkning. Tvert om vil det som oftest være slik at rettigheter og forpliktelser følger hverandre, og slik bør det også være i borettslagsforhold. Dette forhold taler for at forarbeidet må fortolkes på en utvidende måte slik at forbrukeren også overtar de forpliktelser som normalt tilligger en andelshaver. En slik sentral forpliktelse er nettopp plikten til å betale de regelmessige innbetalinger til laget til dekning av lagets løpende utgifter m.m. Det følger av dette at når forbrukeren overtar forpliktelser, så frigjøres normalt utbyggeren tilsvarende for forpliktelser. I slike tilfeller vil det være selvmotsigende å operere med en legalpanterett for eierens forpliktelser som måtte følge av lagsforholdet, for eieren kan ikke ha mange slike forpliktelser, om noen i det hele tatt. Det forhold at legalpanteretten kan være opptil 2G, og ikke bare 1G som i eierseksjonssameier, begrunnes på side 150 i Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) med at borettslagets kapitalkostnader normalt vil være så mye større enn tilsvarende kostnader i et eierseksjonssameie. Andel av disse kapitalkostnader er regelmessig en sentral utgiftspost som inngår i de månedlige innbetalinger til borettslaget. Dette illustrerer etter departementets syn at de betalingsforpliktelser som relaterer seg til en andel, i dette tilfellet logisk må dekkes av dem som har borett til andel. Det er disses løpende lagsforpliktelser som må sikres ved en legalpantordning. Ordningen kan ikke være ment å sikre utbyggerens eventuelle resterende lagsforpliktelser. En innskrenkende fortolkning av forarbeidene tilsier således at legalpantet ikke bør knytte seg også til borettslagsandelens eiendomsrett.

Vi er ikke kjent med noen rettspraksis som knytter seg til spørsmålet.

Kåre Lilleholt gir i ovenstående kommentar nr. 91 i Gyldendal rettsdata uttrykk for at det her ikke eksisterer noen eiendomsrett som eget rettsobjekt i favør av utbyggeren. Vi kan ikke se at den øvrige juridisk litteratur omtaler eventuelle forpliktelser som eieren av andelen måtte ha.

I ovenstående avsnitt om forarbeidene er allerede omtalt viktige reelle hensyn. De beste grunner taler for at rettigheter og forpliktelser bør følge hverandre, og at den som her har eiendomsrett til en andel, frigjøres tilsvarende for de rettigheter og forpliktelser som borettshaveren overtar. Departementet ser ikke noe reelt behov for at legalpanteretten også skulle dekke andelseierens eventuelle forpliktelser. Riktignok vil det kunne tenkes forpliktelser som følger av forvaltningsrettighetene, men disse forutsettes å være ubetydelige i forhold til de tradisjonelle forpliktelser som knytter seg til retten til å bebo en bruksenhet i laget. Det å innføre en legalpantordning forutsetter at pantobjektet har en verdi av en viss betydning. Verdien av en borettslagsandel uten borett som følge av regelen i brl. § 2-13, formodes være svært lav, og vil trolig svekke seg for hver dag som går frem mot utløpet av toårs-ordningen. Dertil kommer at legalpant tradisjonelt og reelt betraktes som en ordning som lovgiver ikke minst av hensyn til konkurs og enkeltforfølgning bør være tilbakeholden med å innføre. Uten klare holdepunkter i forarbeider eller andre relevante rettskildefaktorer, bør man etter departementets syn her være varsom med å fortolke legalpantregelen til også å gjelde eiendomsretten til borettslagsandelen.

En legalpantordning som i disse tilfeller ville omfatte eiendomsretten, ville dessuten medført en tvungen realkausjon i utbyggerens disfavør. Ettersom innholdet i utbyggerens eiendomsrett kun skal bestå av forvaltningsrettighetene, vil det falle urimelig at det skulle være knyttet en legal realkausjon opp til eiendomsretten. Ved å påføre en utbygger et slikt ansvar, ville det blitt mindre attraktivt å gå med på en slik ordning med forsinket overføring av eiendomsretten. Ordningen, som er en positiv og praktisk rettet ordning, ville kunne bli skadelidende dersom den i forbrukerforhold ikke ville være tilstrekkelig for utbyggeren. Lovgiver har ved brl. § 2-13 nettopp funnet en praktisk ordning å løse både utbyggerens og forbrukerens behov for henholdsvis kontroll over stemmegivning og finansieringsbehov med betryggende realsikkerhet. En ordning med realkausjon ville kunne hemme utbyggerens evne og vilje til å følge den ordning som § 2-13 anviser. Det bør foreligge forholdsvise klare rettskildemessige føringer for at en utbygger kan påføres et slikt kausjonsansvar avgrenset oppad til hele 2G. Også disse reelle hensyn taler imot å la legalpanteretten kunne hefte i eiendomsretten.

Departementet anser at nevnte reelle hensyn samlet tilsier at legalpantet ikke bør gjelde eiendomsretten til borettslagsandelen.

Departementet anser på bakgrunn av ovenstående drøftelser at legalpantordningen ikke også kan knytte seg til eiendomsretten til en borettslagsandel i de tilfeller der det til andelen er knyttet en særskilt borett i medhold av brl. § 2-13.