Borettslagsloven - uttalelse om boplikt

Vi viser til din e-post 12. februar 2018 med spørsmål om forståelsen av vedtekter om boplikt mv. i et borettslag. Videre viser vi til vårt foreløpige svar 27. juni 2018. Vi beklager sterkt den uvanlig lange svartiden. 

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi tar derfor ikke stilling til gyldigheten av vedtekter eller om det foreligger brudd på vedtektsbestemmelser. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet borettslagsloven. Henvendelsen din besvares derfor på generelt grunnlag.

Inneholder borettslagsloven en boplikt?

Borettslagsmodellen bygger på brukereieprinsippet. Som eier av en borettslagsandel har man borett til andelen, og hovedregelen er at andelseier selv skal bo i sin leilighet, jf. borettslagsloven § 1-1 første avsnitt og § 5-1. På denne bakgrunn har borettslagsloven også relativt strenge regler for adgangen til å leie ut/overlate bruken av borettslagsleiligheter til andre.

Boretten etter borettslagsloven innebærer i utgangspunktet ikke en tilsvarende boplikt. Det er heller ikke andre bestemmelser i borettslagsloven som direkte gjelder boplikt.^[1]

I kommentarutgaven til loven er det drøftet om det kan representere et mislighold dersom andelseier ikke bor i boligen.^[2] Det konkluderes med at spørsmålet ikke kan besvares generelt, men må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Om dette skriver forfatterne:

«Det er intet mislighold at boligen ikke brukes i forbindelse med lengre reisefravær (Syden-opphold om vinteren), når den skal pusses opp, eller at et leieforhold er slutt, og lignende. I tråd med dommen i Rt-1977-948 må det også aksepteres at andelseieren har flere boliger slik at borettsboligen ikke brukes hele året. Det er heller ikke mislighold at boligen står tom ved sykehusopphold, og det må aksepteres at en andelseier som kommer på institusjon, beholder boligen fram til sin død uten at den blir brukt av noen. Medfører det ulemper for de øvrige beboere at boligen blir stående tom – f.eks. fare for hærverk, frostskader o.l. – må borettslaget kunne reagere, først med krav om retting og deretter med salgspålegg om det ikke følges opp. Men forutsetter vi at det ikke er konkrete ulemper for lagets øvrige andelseiere, kan borettslaget ikke reagere med salgspålegg bare fordi boligen ikke er i bruk.»

Departementet er enig i disse vurderingene og mener som forfatterne at det avgjørende må være om det at boligen står tom fører til konkrete ulemper for de andre andelseierne. Det at boligen ikke er i bruk, kan etter departementets syn ikke i seg selv innebære mislighold.     

Om vedtekter

Vedtektene er borettslagets interne regler som andelseierne plikter å rette seg etter.

Vedtektene fastsettes og endres av generalforsamlingen. Så lenge en vedtektsbestemmelse ikke er endret eller opphevet, gjelder den formelt sett fortsatt. Dersom vedtektene har bestemmelser som ikke lenger er aktuelle, kan vedtektene endres. Som hovedregel kreves minst to tredjedels flertall for å endre vedtektene, jf. borettslagsloven § 7-11 tredje avsnitt. I noen tilfeller stiller imidlertid loven strengere krav. Det kan også være fastsatt strengere krav i vedtektene.

Kan borettslaget fastsette boplikt i vedtektene?

Hovedregelen er at andelen med tilhørende borett fritt kan overføres til andre. Det gjelder uten hensyn til hvordan overføringen skjer – ved salg, gave, gavesalg, arv eller på annen måte.

Unntak kan følge av loven selv eller av vedtekter, jf. borettslagsloven § 4-4. Borettslaget kan innføre vedtektsbestemmelser om å bli andelseier. Slike vedtektsbestemmelser må ha en saklig begrunnelse, og de kan ikke innføres uten at andelseieren samtykker. Hvis borettslaget har vedtektsbestemte vilkår for eierskifte, er det vanlig å betegne andelen eller borettslaget som klausulert. Klausulering er i praksis særlig aktuelt ved etablering av borettslag som er tilrettelagt for spesielle grupper av beboere, for eksempel eldre.

Etter borettslagsloven § 4-7 er det imidlertid ikke tillatt å innføre vedtektsbestemmelser som setter vilkår for å være (forbli) andelseier, dvs. vilkår som må være oppfylt i hele eiertiden. Det kunne tidligere gjøres med samtykke fra departementet, jf. den gamle borettslagsloven (1960) § 13 åttende avsnitt. Slike vilkår bortfalt uansett ett år etter den nye lovens iverksetting, jf. borettslagsloven § 14-11.

Et vilkår om at andelseieren må bo i boligen hele tiden (boplikt), vil etter departementets vurdering anses som et vilkår for å være andelseier. En slik vedtektsbestemmelse rammes derfor av forbudet i § 4-7, og er ikke tillatt.
 

Styret har ansvaret for at vedtektene følges

Styret har ansvaret for at borettslaget ledes i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamling, jf. borettslagsloven § 8-8 første setning. Revisors plikter knytter seg i hovedsak til finansielle forhold, herunder gjennomgang av årsregnskap og årsberetning (revisjonsmelding), jf. borettslagsloven § 9-5.^[3]   

Oppsummering

Borettslagsloven bygger på brukereieprinsippet. Dette innebærer at andelseier som hovedregel skal bo i leiligheten selv. Departementet mener imidlertid at det ikke er grunnlag i borettslagsloven for å fastsette en generell boplikt for den enkelte andelseier. En vedtektsbestemmelse om boplikt vil ikke være gyldig.

 

 

^[1] Departementet presiserer at vi her kun omtaler spørsmålet om eventuell boplikt etter borettslagsloven, og at enkelte kommuner lovlig kan ha innført boplikt i medhold av konsesjonsloven eller annet lovverk for å hindre at boliger blir brukt som fritidsbolig.

 

^[2] Kåre Lilleholt og Christian Fr. Wyller, «Borettslovene med kommentarer», 2. utgave (Oslo 2018), s. 473-474. Her vises også til noen eldre dommer hvor dette har vært tema.

^[3] Se nærmere om revisjonsmelding i revisorloven § 5-6.