§ 9-3 første ledd bokstav b - saklig grunn for tidsavgresning av leietid

Vi viser til Deres brev av 19. november 2008, hvor De ber departementet vurdere et spørsmål om leietid etter husleieloven.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde slik som husleieloven.

Departementet bes å vurdere om det er i overensstemmelse med husleieloven § 9-3 første ledd bokstav b å inngå en leieavtale av kortere varighet enn to år for å unngå at leier får en kjøperett etter eierseksjonslovens bestemmelser. Bestemmelsen lyder som følger:

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig
Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:
a) Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller
b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
 
Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.
Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt

Det går frem av ordlyden i husleieloven § 9-3 første ledd første punktum at det som hovedregel ikke er tillatt å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig for kortere tid enn 3 år. Husleieloven § 9-3 første ledd annet punktum følgende åpner likevel for at det kan avtales en kortere leietid enn tre år. Når det gjelder om det kan inngås en leieavtale av kortere varighet enn to år for å unngå at leier får en kjøperett etter eierseksjonslovens bestemmelser, er det avgjørende om dette er en saklig grunn for å fravike lovens hovedregel om tre års leietid. Ordlyden ”saklig grunn” taler for at utleier må ha en god og akseptabel begrunnelse for tidsavgrensningen. Kriteriet saklig grunn må også leses i lys av at hovedregelen er at det ikke er tillatt å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig for kortere tid enn 3 år. Utleiers ønsker om å unngå en kjøperett er en ”grunn”. Departementet mener det derimot neppe er en ”saklig grunn” å avskjære leier en ufravikelig rett etter et annet lovverk er.

Når det gjelder hva som er ”saklig grunn”, er dette omtalt nærmere i lovens forarbeider, jf. Ot. prp. nr. 82 (1997-98). Det kan siteres følgende fra side 198: 

”I bokstav b foreslås et noe mer ubestemt unntak fra hovedregelen. Det er adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale av kortere varighet (...) dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. I kravet om at det må være en saklig grunn, ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b.".

Det fremheves i forarbeidene at det skal være en forholdsvis streng vurdering og at det ikke skal være kurant å påberope seg unntaket. Det er ikke nevnt som eksempel på saklig grunn for å fravike hovedregelen at utleier vil unngå en kjøperett ved seksjonering. Har utleieren helt konkrete planer om å selge boligen uten påhefte av leieretten, kan dette være saklig grunn. I slike tilfeller vil det imidlertid ikke være tale om å avskjære leiers rettigheter etter annet regelverk.

Departementet mener at å tilrettelegge for å avskjære leiers rettigheter etter annet regelverk neppe vil være en akseptabel grunn til å inngå kortere leieavtaler enn husleielovens hovedregel. Dette gjelder ikke minst når det etter eierseksjonsloven ikke er adgang til å frafalle kjøperetten før seksjonsbegjæringen er tinglyst, jf. eierseksjonsloven § 14 tredje ledd. Departementet er ikke kjent med rettspraksis som er av interesse i denne sammenheng. 

Det er for øvrig andre vilkår som må være oppfylt for at utleier skal kunne påberope seg en tidsbegrensning, jf. lovens § 9-3 annet ledd.