§ 8, § 12, § 20, § 21 - Svar på spørsmål om krav til rammeløyve ved reseksjonering

Vi viser til din e-post av 9. august 2021 med spørsmål om reseksjonering.

Departementet tek ikkje stilling til enkeltsaker. Vi gjer generelle fortolkingar av lover som tilhøyrar vårt ansvarsområde, blant anna eigarseksjonsloven. Vi vil derfor svare på dine spørsmål på generelt grunnlag.

Du spør om søkjer må ha rammeløyve for ombygging av spisesal og resepsjon til fritidseigedomar før kommunen kan gje løyve til reseksjonering.

Reseksjonering av fritidseigedom som inneber bygningsmessige endringar krev rammeløyve

Det følgjer av eigarseksjonsloven §§ 20 og 21 at vilkåra etter § 7 og reglane i kapittel III gjeld tilsvarande ved reseksjonering. Ettersom den ikkje er nemnd, kan det tilsynelatande sjåast ut som regelen i § 8 om rammeløyve ikkje gjeld ved reseksjonering. Det følgjer av § 8 at: 

«[b]åde bestående og planlagte bygninger kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven».

Føresegna legg til grunn at før rammeløyve er gitt, kan ikkje eigedomen seksjoneres viss det inneber bygningsmessige endringar. Regelen er plassert i kapittel II med overskrifta «Vilkår for seksjonering». Utifrå samanhengen verker det klart at § 8 inneheld er eit materielt vilkår for seksjonering.

Regelen er likevel ikkje vist til i § 12, som regulerer når kommunen skal avslå eller avvise ein søknad om seksjonering, eller §§ 20 og 21 om reseksjonering. Etter § 12 skal kommunen avvise søknadar som ikkje oppfyller krava i § 11, og avslå søknadar som ikkje oppfyller vilkåra i § 7. Føresegna visar altså ikkje til manglande oppfylling av § 8 som ein avvising- eller avslagsgrunn, og det kan sjåast som at § 12 uttømmande regulerer kommunens avvising- og avslagskompetanse. 

Etter eigarseksjonsloven av 1997, var det krav om at seksjonering først kunne skje etter at igangsetjingsløyve vart given. Kravet vart myka opp i eigarseksjonsloven av 2017, ved at det no kan fattast vedtak om seksjonering når det ligg føre rammeløyve. I 1997-loven gjekk kravet til igangsetjingsløyve frem av § 6 (nogjeldande § 7), som ramsa opp vilkåra for seksjonering. I førearbeida til eigarseksjonsloven 2017 anbefalte lovutvalet at kravet til rammeløyve skulle vidareførast som eit vilkår i § 7.^[1] I arbeidet med lovproposisjonen føretok departementet enkelte endringar i lovoppsettet. Som ein følgje av dette arbeidet vart føresegna om tidspunkt for seksjonering flytta til ein eigen paragraf – § 8. Flyttinga er ikkje kommentert i førearbeida. Snarare tvert om skriv departementet følgande:

«[p]aragrafen erstatter 1997-loven § 6 femte ledd. Departementet viser til omtalen av regelen i kapittel 11. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til endringer i samme paragraf. Se utvalgets generelle omtale i NOU 2014:6 punkt 3.2.7 og de spesielle merknadene til forslaget på side 99 … Bestemmelsen har det samme materielle innholdet som utvalgets forslag».^[2]

Lovhistorikken talar med styrke for at det ikkje var meininga å unnta regelen om seksjoneringstidspunkt frå føresegna i §§ 12, 20 og 21. Manglande tilvising til § 8 i desse føresegna verkar å være ein rein inkurie. Likeins talar lovens system og reelle omsyn klart for at regelen om seksjoneringstidspunkt utgjer eit materielt vilkår som må være oppfylt ved båe seksjonering og reseksjonering. Ein forståing som la det motsette til grunn ville gjere regelen tilnærma meiningslaus, ettersom kommunen ikkje ville ha moglegheit til å avslå søknad om seksjonering sjølv om søkjer ikkje hadde skaffa rammeløyve.

Departementet meiner derfor at reseksjonering som inneber bygningsmessige endringar krev rammeløyve. Viss ikkje slik løyve ligg føre, skal kommunen avslå søknaden om reseksjonering.

Departementet legg til at kravet i § 7 tredje ledd inneber at brukseiningar som skal seksjoneres til bustadseksjon må vere godkjent som bueining etter plan- og bygningsloven. Unntaket for fritidseiningar omhandlar berre kravet til lovleg etablert bueining, og fritar ikkje frå krav om rammeløyve dersom reseksjoneringen inneber bygningsmessige endringar.

 

^[1] NOU 2014:6 pkt. 4.2.1.4

^[2] Prop.39 L (2016–2017) s. 154