§ 7 og § 23 - Departementet svarer på spørsmål om reseksjonering

Vi viser til din e-post av 4. mai 2020 med spørsmål om reseksjonering.  

Departementet tek ikkje stilling til enkeltsaker. Vi gjer generelle fortolkingar av lover som høyrer til vårt ansvarsområde, mellom anna eigarseksjonslova. Vi vil derfor svare på dine spørsmål på generelt grunnlag.

Dei tre første spørsmåla omhandlar utforminga og eigenskapane til ein bustadseksjon, medrekna om ein hovuddel kan innehalde meir enn ein bueining. Det fjerde spørsmålet er knytt til ervervsforbodet. 

Reseksjonering til bustadseksjon

Det følgjer av eigarseksjonslova § 21 første ledd at:

"[h]jemmelshaveren til en seksjon kan søke om å dele seksjonen i to eller flere seksjoner. Delingen skjer ved å tinglyse et kommunalt reseksjoneringsvedtak. To eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til én eller flere seksjoner. Vilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering. Reglene i kapittel III gjelder tilsvarende".

Det følgjer av eigarseksjonslova § 12 anna ledd at:

"[k]ommunen skal avslå søknaden dersom vilkårene i § 7 ikke er oppfylt".

Av eigarseksjonslova § 7 første ledd bokstav a og e følgjer det at søkjaren har krav på løyve til å seksjonere eigedommen, så framt "hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet" og "alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen". Av forarbeida til § 7 første ledd bokstav e (Prop.39 L (2016–2017) s. 152) følgjer det at:

"Kravet innebærer at det ikke er adgang til for eksempel å seksjonere bare én etasje i bygningen eller bare én av flere bygninger på en eiendom. Er det fire leiligheter i bygningen som skal seksjoneres, må alle fire inngå i seksjoneringen og utgjøre egne seksjoner. Kravet om full oppdeling er ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samleseksjon, og/eller at alle øvrige seksjoner utgjør en samleseksjon, dersom eiendommen bare delvis brukes til boligformål".

Alle brukseiningar må altså seksjoneres til eigne seksjonar, om dei ikkje samlast i ein samleseksjon. Omgrepet "bruksenhet" er legaldefinert i § 4 bokstav b:

"bruksenhet: et avgrenset areal av en seksjonert eiendom som en seksjonseier har enerett til å bruke til bolig eller annet formål. En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler. Bruksenheten må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer".

Brukseininga må altså ha ein hovuddel, og kan i tillegg ha ein eller fleire tilleggsdelar. Omgrepet "hoveddel" er definert i § 4 bokstav c som:

"en sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning, med egen inngang".

Ordlyden talar for at hovuddelen ikkje kan innehalde fleire åtskilte delar av bygningen som ikkje kan nås utan å bevege seg over fellesareala eller andre seksjonar. Dersom fleire seksjonar ved reseksjonering skal slås samen til ein seksjon, og hovuddelen skal utgjere dei tidlegare seksjonane, må det vere mogleg å komme til alle rom i hovuddelen utan å måtte gå gjennom fellesareala eller andre seksjonar, jf. § 4 bokstav c.

I HR-2005-1884-A slo Høgsterett fast at hovuddelen i ein bustadseksjon kan omfatte meir enn ein bueining. Førstvoterande uttalte i premiss 41 at:

"Det er ikke noe forbud mot å installere mer enn ett kjøkken eller flere bad/wc innenfor en enkelt bruksenhet. Avhengig av den bygningsmessige utforming vil slike installasjoner kunne gi grunnlag for etablering av to seksjoner etter reseksjonering – noe som vil kunne skje etter loven § 13. At man i stedet lar delene forbli innen samme seksjon kan vanskelig ses som en omgåelse av lovens system".

Høgsterett aksepterte altså at ein hovuddel kan innehalde to bueiningar som oppfyller lovens minstekrav til hovuddel seksjonert til bustadformål. Departementet har i fleire tolkingsfråsegn lagt det same til grunn.

Departementet antar likevel at det er ei grense for kor mange bueiningar som kan omfattast av hovuddelen til ei brukseining. Viss fleire sjølvstendige bueiningar leggjast til ein seksjon, vil ein i realiteten ha oppretta ein samleseksjon, og det kan berre gjerast dersom alle bueiningar er omfatta, jf. § 4 bokstav h. Avgjerda i HR-2005-1884-A omhandla éin hovuddel med to bueiningar, mens det i føreliggande sak søkjast om å opprette éin hovuddel med ti bueiningar.

Slik departementet vurderer det, vil dette etter forholda kunne utgjere ei omgåing av § 7 første ledd bokstav e og § 4 bokstav h.

Ervervsforbodet

Heimelshavar (søkjar) eig sjølv tre seksjonar, og tre ansvarlege selskap som kvar eig to seksjonar, slik at han til saman eig ni seksjonar i same eigarseksjonssameige. Departementet forstår det slik at søknaden inneber at dei ni seksjonane skal slåast saman til ein seksjon, og at heimelshavar vil stå som eigar av denne eine seksjonen.

Slik departementet vurderer det, vil ikkje samanslåing av eksisterande seksjonar råkast av ervervsforbodet, jf. eigarseksjonslova § 23. Dersom kommunen innvilgar søknad om samanslåing av fleire seksjonar, vil heimelshavar "miste" eigarskap til seksjonar. Heimelshavar vil dermed miste røystar på årsmøtet, jf. § 46 første ledd, ettersom røysterett ligg til kvar enkelt seksjon.

Eit av føremåla med innskjerpinga av ervervsforbodet, var at ingen seksjonseigar skal få "større makt på årsmøtet eller … drive utleie i flere boligseksjoner" ved å indirekte erverve fleire enn to seksjonar i same eigarseksjonssameige, jf. Prop. 36 L (2018-2019) s. 12. Ei reseksjonering som skildra i førespurnaden vil føre til ein reduksjon av talet seksjonar på handa til heimelshavar.

Departementet legg til at innskjerpinga av ervervsforbodet ikkje er meint å råke eksisterande eigeforhold, jf. Prop. 36 L (2018-2019) s. 12. Det er altså i utgangspunktet ikkje til hinder for restrukturering av eksisterande eigeforhold.