§ 7 første ledd bokstav f - seksjonering av utkragede bygg

Vi viser til brev fra dere den 27. juni 2018.

I brevet spør dere om utkraginger i bygningsmasse i et planlagt eierseksjonssameie vil være til hinder for seksjonering, når utkragingene strekker seg utover nabogrensen. Dere skriver at mange kommuner og andre er av den oppfatning at eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav f (forbud mot seksjonering over flere matrikkelenheter) er til hinder for seksjonering av et slikt bygg. Dere ønsker departementets syn på problemstillingen .

Eierseksjonsloven § 7 oppstiller vilkår som må være oppfylt for at en søker har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom. Bestemmelsens første ledd bokstav f lyder:

«[S]eksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn​ eller anleggseiendom».

Bestemmelsen innebærer at dersom søker ønsker å seksjonere flere eiendommer, så må han enten opprette flere eierseksjonssameier eller slå sammen eiendommene. Etter § 7 fjerde ledd kan kommunen gjøre unntak fra kravet dersom Kartverket samtykker.

Regelen er begrunnet med at eierforholdene blir mest oversiktlige og grunnboken og matrikkelen klarest dersom seksjonerte eiendommer kun omfatter én matrikkelenhet^[1], jf. Prop. 39 L (2016-2017) s. 152.

Vi forstår dere slik at dere ser for dere en bebyggelse som har sitt fotavtrykk plassert innenfor yttergrensene til den matrikkelenheten som søkes seksjonert, men der bygningsmassen strekker seg inn i luftlaget over naboeiendommen.

Departementet mener at det ikke er grunnlag for å si generelt at eierseksjonsloven § 7 bokstav f er til hinder for å seksjonere et bygg som krager ut over naboeiendommen. Når byggets fotavtrykk er innenfor yttergrensene til matrikkelenheten, mener departementet at kravet om at seksjoneringen bare kan gå over én eiendom som hovedregel vil være oppfylt. Departementet vurderer at det i utgangspunktet vil være enkelt å definere hva som er sameieobjektet i disse tilfellene, og at hensynene bak § 7 bokstav f vil være ivaretatt. Den konkrete vurderingen er det imidlertid opp til kommunen som seksjoneringsmyndighet å foreta.

Det er en forutsetning for utkragingen at det foreligger et privatrettslig grunnlag for at utkragingen skjer over nabotomten. Departementet mener imidlertid ikke at søker må fremlegge dokumentasjon på en slik avtale. I byggesaker kan kommunen til sammenligning kun avvise en søknad dersom det fremstår som «åpenbart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter, jf. plan- og bygningsloven § 21-6. Tilsvarende må etter departementets syn gjelde i seksjoneringssaken. Siden byggesaken vil komme før seksjoneringssaken, vil kommunen uansett allerede ha foretatt denne vurderingen.

 

^[1] Én matrikkelenhet brukes som samlebetegnelse på én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.