§ 7 - Departementet svarer på spørsmål om seksjonering av vaktmesterbolig og plassering av inntakskabel for strøm og stoppekran for vann

Vi viser til din e-post av 11. februar 2020 med spørsmål om seksjonering av vaktmesterbolig, samt plassering av inntakskabel for strøm og stoppekran for vann.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven (esl.). Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Vi forstår det første spørsmålet slik at du lurer på om kommunen kan avslå søknad om seksjonering av vaktmesterbolig som boligseksjon under henvisning til at slik bolig skal være fellesareal ved opprettelse av eierseksjonssameier. Det andre spørsmålet forstår vi slik at kommunen ønsker en avklaring på om inntakskabel for strøm og stoppekran for vann må plasseres på fellesareal.

Seksjonering av vaktmesterbolig

Eierseksjonsloven av 1997 hadde følgende regel i § 6 annet ledd fjerde punktum: 

"[v]ed opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig … være fellesareal".

Kravet er ikke videreført i dagens eierseksjonslov. I NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven s. 39 begrunner utvalget sitt forslag til lovendring slik:

"Både fjerde og femte ledd gir særregler for vaktmesterboliger. Etter utvalgets oppfatning er dette regler som tiden har løpt fra. Egne vaktmesterboliger i bygårder finnes knapt lenger; i stedet kjøper de fleste vaktmestertjenester fra firma som selger slike tjenester. Utvalget kan ikke se at det er nødvendig å opprettholde denne særregelen".

Utvalgets forslag ble fulgt opp i Prop. 39 L (2016-2017) Lov om eierseksjoner s. 46, med det resultat at det ikke lenger er krav om at vaktmesterboliger skal være fellesareal ved opprettelse av eierseksjonssameier.

Inntakskabel for strøm

Departementet har i en tolkningsuttalelse av 12. november 2012 tatt stilling til problemstillingen vedrørende inntakskabel for strøm jf. esl. 1997 § 6 annet ledd tredje punktum første del. Bestemmelsen er videreført i dagens lov. § 7 annet ledd:

"[i] tillegg til vilkårene i første ledd må arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven​ er avsatt til felles uteoppholdsareal, seksjoneres til fellesareal".

Ordlyden "trenger tilgang til" skiller seg fra ordlyden "nødvendige til bruk for andre seksjoner i eiendommen" i eierseksjonsloven 1997 § 6 annet ledd tredje punktum første del. Det følger imidlertid av bestemmelsens forarbeider (Prop. 39 L (2016-2017) s. 153) at:

"[k]ravet om seksjonering til fellesareal gjelder deler av eiendommen som andre seksjonseiere «trenger» tilgang til. Uttrykket erstatter 1997-lovens formulering om at arealer som er «nødvendige til bruk for andre seksjoner i eiendommen» skal være fellesareal, men ingen realitetsendring er tilsiktet. Først og fremst er det tale om atkomstarealer, herunder inngangspartier og korridorer – både ute og inne. Heis er også eksempel på en del av eiendommen som må være fellesareal. Også søppelrom og andre arealer som alle seksjonene trenger adgang til, skal være fellesareal".

Hovedstrøminntak er ikke blant de opplistede eksemplene. Departementet antar at tolkningsuttalelsen nevnt over fortsatt gir uttrykk for gjeldende rett hva gjelder hovedstrøminntak.

Som fremhevet i tolkingsuttalelsen, må seksjonseiere i slike tilfeller basere sin rett til å ta seg inn på avtale, eller – i mangel av avtale – ulovfestede regler om negotiorum gestio. Kommunen kan eventuelt opplyse søkeren om de utfordringene en slik plassering kan medføre.

Stoppekran for vann

Spørsmålet er om stoppekran for vann er noe de øvrige seksjonseierne "trenger tilgang til", og i så fall må seksjoneres til fellesareal jf. esl. § 7 annet ledd.

Ordlyden taler for at områder og installasjoner som alle seksjonseiere har et behov for å benytte seg av skal seksjoneres til fellesareal. Det er ikke gitt noen avgrensning av hvilke områder som omfattes – det sentrale er om det er nødvendig med felles tilgang.

Forarbeidene henviser primært til arealer som brukes til å ta seg inn og ut av eierseksjonssameiet og eierseksjonen, samt søppelrom. Slike arealer er til daglig bruk for beboerne på eiendommen. Eksemplene er imidlertid ikke uttømmende, og det kan derfor tenkes andre arealer/installasjoner som seksjonseierne trenger tilgang til.

En stoppekran for vann er nødvendig for regulering av vanntilførsel til eiendommen, og skal vanligvis betjene alle eierseksjonene. Det kan tenkes situasjoner der det er kritisk at seksjonseierne har uhindret adgang til stoppekranen, siden lekkasjer kan påføre boliger store skader dersom vanntilførselen ikke stenges raskt. Dette taler for at innretningen bør plasseres på fellesareal.

Praksis fra fylkesmannen (etter esl. 1997) underbygger en slik forståelse av bestemmelsen. I klagesak 2008/25992 fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, som omhandlet reseksjonering av fellesareal med felles stoppekran, stadfestet fylkesmannen kommunens vedtak om å nekte seksjonering.^[1]

Departementet er etter dette kommet til at stoppekran for vann antagelig er noe de øvrige seksjonseierne "trenger tilgang til", slik at den må plasseres på fellesareal jf. esl. § 7 annet ledd.

---

^[1] Aadland, Børge, "Rapport: Bedre kunnskap om forvaltningens erfaringer i seksjoneringssaker – Kartlegging/evaluering av noen problemstillinger etter eierseksjonsloven" s. 25, Høgskolen i Bergen (01.12.2012)