§ 7 - Departementet svarer på spørsmål om oppretting av seksjoner med hoveddel i ett bygg, og tilhørende tilleggsdeler i et annet bygg på eiendommen

Vi viser til din e-post av 10. februar 2020 med spørsmål knyttet til reseksjonering av næringsseksjoner.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven (esl.). Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Vi forstår henvendelsen slik at hjemmelshaver i dette tilfellet ønsker å reseksjonere hoveddeler i ett bygg slik at disse utgjør rom på 1 kvm, med tilleggsdeler i et annet bygg som senere skal oppføres på eiendommen.

Eierseksjonsloven § 7

Det følger av esl. § 20 første ledd at "[v]ilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering". Av esl. § 12 annet ledd fremgår det at en søknad som ikke oppfyller kravene i § 7 skal avslås.

Det følger av esl. § 7 første ledd bokstavene a) og c) at:

"[e]n søker har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom

a) hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet

…

c) bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang".

Av forarbeidene (Prop.39 L (2016-2017) s. 151) følger det at:

"… det [er] et vilkår for seksjonering at hver seksjonseier har enerett til å bruke en bruksenhet, jf. også definisjonen av hva en «eierseksjon» er i forslaget til definisjon i § 4 bokstav a".

Ordet "bruksenhet" er legaldefinert i esl. § 4 første ledd bokstav b):

"bruksenhet: et avgrenset areal av en seksjonert eiendom som en seksjonseier har enerett til å bruke til bolig eller annet formål. En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler. Bruksenheten må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer".

Ordlyden "avgrenset areal av en seksjonert eiendom" taler for at bruksenheten må utgjøre en tydelig definert andel av den seksjonerte eiendommen, som seksjonseier alene har råderett over. Bestemmelsens annet og tredje punktum tydeliggjør at bruksenheten må bestå av en hoveddel, at den må ha innvendige arealer, at den kan bestå av flere tilleggsdeler og at den kan omfatte utvendige arealer. Av forarbeidene (Prop. 39 L (2016-2017) s. 149) fremgår det at:

"[h]va som utgjør en bruksenhet er ikke definert i 1997-loven, men § 1 første ledd annet punktum og § 6 første ledd sier til sammen indirekte noe om hva en bruksenhet er. Bokstav b bygger på disse bestemmelsene. Av definisjonen fremgår det at en bruksenhet må være en bestemt og klart avgrenset del av bygningen. Av pedagogiske hensyn er det også fremhevet i definisjonen at en bruksenhet må ha en hoveddel, og at den kan ha tilleggsdeler. En bruksenhet som ikke har innvendige arealer kan aldri være en bruksenhet i lovens forstand. Som det fremgår av definisjonen i bokstav b, må seksjonseieren ha enerett til å bruke bruksenheten".

Etter esl. 1997 § 6 første ledd siste punktum var det i tillegg et krav om at bruksenheten skulle være "formålstjenlig". Vilkåret ble ikke videreført i esl. § 7 (Prop. 39 L (2016-2017) s. 46). I esl. § 7 første ledd bokstav c) er det imidlertid presisert at hoveddelen må utgjøre en "klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang". Det er presisert i forarbeidene at:

"Når det i bokstav c heter at hoveddelen må være «klart avgrenset» betyr det at det må være enkelt å konstatere hvor grensene mellom bruksenheten og andre bruksenheter og/eller fellesareal går. Vegger fra gulv til tak vil alltid gi en klar avgrensing, men det er ikke et absolutt krav at skillene skal være fysiske. I næringsseksjoner kan det i noen tilfeller være aktuelt med en løsere markering, for eksempel i form av en skyvedør som vender ut mot fellesarealet i et kjøpesenter. Det viktige er at det ikke skal være tvil om hvor grensene går. At hoveddelen skal være en «sammenhengende» del av bygning på eiendommen, innebærer at alle deler av hoveddelen skal kunne nås uten at det er nødvendig å passere fellesareal … Kravet innebærer også at hoveddelen ikke kan bestå av forskjellige rom i ulike bygninger, det vil si at rom i andre bygninger eventuelt må gjøres til tilleggsdeler" (vår utheving).

Slik vi forstår esl. § 7 første ledd bokstavene a) og c) og § 4 første ledd bokstav b) vil det kunne opprettes seksjoner med hoveddel i ett bygg, og tilhørende tilleggsdeler i et annet bygg på eiendommen. En forutsetning er selvsagt at hoveddelene oppfyller alle vilkårene i    esl. § 7. Det er imidlertid ikke adgang til å opprette en bruksenhet hvis hoveddel består av innvendige arealer fordelt på flere bygg.

Tilleggsdel som selvstendig næringsenhet i annet bygg

Høyesterett har i HR-2004-1884-A tatt stilling til om esl. 1997 var til hinder for at en tilleggsdel i samme bygg som hoveddelen fremsto som en selvstendig boenhet, og om det var noen begrensninger på bruken av en slik tilleggsdel. Retten uttaler seg generelt om hva tilleggsdeler kan omfatte, og hvordan de kan utformes. 

Angående hva en tilleggsdel kan omfatte uttaler retten i premiss 25:

"[u]t fra sammenhengen i loven må jeg legge til grunn at en tilleggsdel kan omfatte alt som ikke må være fellesareal" (vår utheving).

Vedrørende utforming av tilleggsdelen pekte sameiet på at den bygningsmessige oppgraderingen medførte at den tilfredsstilte kravene til en boligseksjons hoveddel. Sameiet anførte at det dermed i realiteten var etablert to selvstendige bruksenheter – noe loven ikke tillater. Førstvoterende uttaler om dette i premiss 41 at:

"Jeg kan ikke se at det er dekning for en slik forståelse. Når [esl. 1997] § 6 syvende ledd stiller krav om at kjøkken, bad og wc skal befinne seg innenfor hoveddelen av bruksenheten, må dette ses som minstekrav til hva bruksenheten skal inneholde. Det er ikke noe forbud mot å installere mer enn ett kjøkken eller flere bad/wc innenfor en enkelt bruksenhet. Avhengig av den bygningsmessige utforming vil slike installasjoner kunne gi grunnlag for etablering av to seksjoner etter reseksjonering – noe som vil kunne skje etter loven § 13. At man i stedet lar delene forbli innen samme seksjon kan vanskelig ses som en omgåelse av lovens system".

Høyesterett aksepterte altså at en tilleggsdel i samme bygg som hoveddel kan utformes slik at den oppfyller lovens minstekrav til hoveddel seksjonert til boligformål. Uttalelsen kan sies å ha en viss overføringsverdi til gjeldende problemstilling, men tar ikke direkte stilling til hvordan en tilleggsdel til bruksenhet seksjonert til næring beliggende i annet bygg kan utformes. 

Basert på de generelle uttalelsene ovenfor kan departementet vanskelig uttale seg om hvordan slike tilleggsdeler i andre bygg kan utformes.