§ 7-4 Svar på henvendelse om andelseieres innsynsrett og forretningsførers opplysningsplikt

Vi viser til din e-post av 21. mai 2021 med spørsmål knyttet til årsregnskap. 

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet borettslagsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om andelseiere kan kreve innsyn i «bilag som omhandler fellesutgifter», og om forretningsfører må opplyse andelseiere om de budsjetterte felleskostnadene vil dekke lagets utgifter og eventuelt formidle at foreslåtte felleskostnader vil lede til et negativt årsresultat.

Andelseieres innsynsrett i borettslagets budsjett

Borettslagsloven regulerer ikke andelseiernes rett til innsyn i borettslagets virksomhet. Det følger imidlertid av § 7-4 tredje ledd at årsregnskapet, eventuell årsmelding og revisjonsmeldingen skal sendes til andelseierne før generalforsamling. Forslag til godkjenning av årsregnskap og eventuell årsmelding skal alltid behandles av generalforsmalingen, jf. § 7-4 andre ledd. Krav til utforming og innhold i årsregnskap og årsmelding er regulert i regnskapsloven og forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Spørsmål om innholdskrav må rettes til Finansdepartementet som rette fagdepartement.

Bestemmelsene i § 7-4 angir hva som skal fremlegges på generalforsamlingen, men ikke hvilken rett andelseier har til innsyn. Den selskapsrettslige reguleringen av borettslag er utarbeidet etter mønster av aksjeloven, herunder reglene om styret og generalforsamling. Aksjeloven har regler om innsyn som er veiledende for andelseiers innsynsrett i borettslag. Etter aksjeloven § 5-15 har hver enkelt aksjonær rett til å kreve at styret og daglig leder utgir opplysninger om selskapets forhold, herunder årsregnskap og årsberetning. Regelen gir samtidig aksjonærene rett til innsyn i opplysninger som kan innvirke på bedømmelsen av selskapets økonomiske stilling. God selskapsledelse tilsier videre at styret er så åpne som praktisk mulig overfor andelseierne, og legger til rette for kommunikasjon både på og utenfor generalforsamlingen. Regelmessig informasjon om forvaltningen av virksomheten (herunder eiendommen) vil kunne forebygge konflikter og forhindre mistanker om myndighetsmisbruk og andre ulovlige eller kritikkverdige forhold.

Hensynet til likestilling av den selskapsrettslige reguleringen av borettslag og aksjeselskaper, samt reelle hensyn om god selskapsledelse, taler for at andelseiere bør kunne kreve innsyn i opplysninger som kan innvirke på bedømmelsen av selskapets økonomiske stilling, herunder bilag som omhandler fellesutgifter. I siste instans vil det være domstolene som avgjør grensene for andelseiernes innsynsrett.

Departement tilføyer at dersom styret ikke etterkommer andelseiers anmodning om utlevering av informasjon, vil innsyn likevel kunne oppnås ved å fremme forslag om dette for generalforsamlingen. Som lagets øverste myndighet, jf. § 7-1, kan generalforsamlingen kreve en hvilken som helst opplysning fra styret om virksomheten i laget, med unntak av opplysninger om personlige forhold som omfattes av taushetsplikten, jf. § 13-1. Beslutning om at slike opplysninger skal gis, vedtas med alminnelig flertall.

Forretningsførers plikt til å informere om felleskostnader er ikke regulert i loven

Borettslagsloven regulerer ikke forretningsførers informasjonsplikt overfor andelseierne. Det er primært forretningsføreravtalen som regulerer forholdet mellom forretningsføreren og laget, herunder en eventuell plikt til å informere andelseierne om felleskostnadene og lagets økonomiske situasjon.

I forarbeidene til borettslagsloven § 8-10, som fastsetter at laget skal ha en forretningsfører​ dersom ikke annet er fastsett i vedtektene, er det lagt til grunn at man med «forretningsførsel» skal forstå den daglige driften av borettslaget, herunder:

«… føring av rekneskap og i den samanhengen utarbeiding av sjølvmelding for burettslaget og oppgåver til likningsstyresmaktene; innkrevjing og utbetaling av faste inntekter og utgifter; husleigeinnkrevjing …».^[1]

Selv om innkreving av felleskostnadene kan settes bort til forretningsfører, er det styret som fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av lagets felleskostnader, jf. § 5-19 tredje ledd. Både styret og forretningsfører vil kunne holdes ansvarlig for lagets eventuelle tap som følge av underdekning dersom de opptrer erstatningsbetingende uaktsomt, jf. § 12-1. Det skal imidlertid svært mye til for at forretningsfører plikter å gripe inn overfor styret, jf. avgjørelse inntatt i LB-1997-1170.

 

^[1] Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 296