§ 57 - Om styrets oppgaver og adgang til å uttale seg

Vi viser til e-post av 15. november 2023 der du stiller spørsmål om styret i et eierseksjonssameie kan uttale seg om kontroversielle forhold der det kan være uenigheter mellom seksjonseierne uten et spesifikt mandat fra seksjonseierne. Som eksempler viser du til innspill til kommuner om eiendomsskatt eller å komme med høringssvar til lovendringer.

Departementet informerer innledningsvis at vi ikke tar stilling til enkeltsaker, men uttaler oss på generelt grunnlag om hvordan eierseksjonsloven skal forstås.

Departementets svar

Eierseksjonsloven § 57 om styrets ansvar sier:

«Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.»

Etter bestemmelsen skal styre først og fremst sørge for «vedlikehold og drift av eiendommen». Med «vedlikehold» menes et ansvar for vedlikehold av fellesarealene i eierseksjonssameie.[1] Styrets ansvar for «drift» av eiendommen innebærer blant annet å føre regnskap, betale regninger, kreve inn felleskostnader, ha kontakt med myndighetene og kjøpe inn redskaper og annet som trengs for å holde eiendommen i orden.[2] Det er den vanlige driften og vedlikeholdet som styret har ansvar for og kan treffe beslutning om. Hva som er vanlig beror på karakteren av det enkelte sameie og på grunnlag av praksis i det aktuelle sameiet og liknende sameier ellers. Vanlig drift og vedlikehold tilsvarer type vedlikehold og drift av eiendommen det kan treffes vedtak om med alminnelig flertall på årsmøtet.[3] Styret har derfor samme kompetansen som et vanlig flertall på årsmøtet.[4]

Utover vanlig drift og vedlikehold av eiendommen, har styret ansvaret «for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.». Med «forvaltningen av sameiets anliggender» siktes det til fellesoppgaver for alle seksjonseierne.[5] Dette innebærer at styret har ansvaret for å følge opp flertallsvedtak fattet på årsmøtet, og at de kan bli pålagt å iverksette tiltak som enstemmig er vedtatt av sameierne, jf. ordlyden «vedtekter og beslutninger på årsmøtet».[6] Styret må følge lovlige vedtak fattet av årsmøtet.[7] Til sist er styrets oppgaver bundet opp av lov, og dette gjelder både eierseksjonsloven og annen lov. Styret kan for eksempel ikke treffe beslutning om noe som krever flertallskrav på årsmøtet, jf. eiersl. § 49, eller beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere, jf. eiersl. § 51.

Å uttale seg om spørsmål som eksempelvis eiendomsskatt, faller i utgangspunktet utenfor styrets myndighet, jf. vår redegjørelse over. Slike uttalelser kan ikke anses å ha noen direkte sammenheng med vanlig «vedlikehold og drift» av det konkrete eierseksjonssameie. Departementet mener at styrets mulighet til å uttale seg om politiske spørsmål heller ikke kan forankres i ordlyden «forvaltningen av sameiets anliggender». Etter ordlyden og sammenhengen i eiersl. § 57 ellers, må det omhandle disposisjoner som knytter seg til det konkrete eierseksjonssameie, men som går utenfor vanlig drift og vedlikehold. Hvilke politiske synspunkter hver enkelt seksjonseier skal ha, er et personlig anliggende som ikke omhandler eierseksonssameiet. Departementets oppfattelse er at verken styret eller årsmøtet i et eiesekjonssameiet kan treffe beslutning om det.

 

[1] Se forarbeidene til den tidligere eierseksjonsloven av 1997, Ot.prp.nr33 (1995-1996) s. 69 og 123

[2] Prop.39 L (2016-2017) s. 191-192

[3] Ot.prp.nr.33 (1995-1996) s. 69-70 og 123.

[4] Prop.39 L (2016-2017) s. 192

[5] Wyller, Christian Fr. i samarbeid med Christer Bjørnevik, Eierseksjonsloven lovkommentar (2020), s. 346

[6] Ot.prp.nr.33 (1995-1996) s. 123

[7] Prop.39 L (2016-2017) s. 192