§ 51 - Svar på spørsmål om eierseksjonsloven § 51

Vi viser til din e-post av 3. oktober 2022 med spørsmål om eierseksjonsloven § 51.

Slik vi forstår henvendelsen, spør du om fradeling av fellesareal er noe som krever enighet fra alle seksjonseierne etter § 51 og hvem det er som tar stilling til om en beslutning krever enighet.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Fradeling av fellesareal kan medføre en vesentlig endring av sameiets karakter

Departementet påpeker at et sameies beslutning om salg av eiendom reguleres av eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav c og § 51 bokstav a. Slik departementet forstår henvendelsen dreier det seg imidlertid her om fradeling av utendørs fellesareal. Departementet tar derfor utgangspunkt i dette og omtaler kun fradeling i den videre redegjørelsen.

Fradeling av utendørs fellesareal vil som regel kreve to tredjedels flertall på årsmøtet, jf.

eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav a. I noen tilfeller vil fradeling av utendørs fellesareal kunne kreve enighet fra alle seksjonseierne etter § 51 bokstav c:

«Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om

[…]

c. tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter»

Beslutninger etter denne bestemmelsen gjelder særlig inngripende saker som krever at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige. Det er ikke krav om at beslutninger etter denne bestemmelsen må fattes på årsmøtet, selv om årsmøtet nok er det mest egnede fora for denne typen beslutning. For å tilfredsstille kravet, bør det kunne dokumenteres skriftlig at alle har støttet beslutningen, jf. særmerknaden til bestemmelsen i Prop. 39 L (2016-2017) side 188.

Ordlyden «tiltak» er bred og vil omfatte de fleste foretagender. Departementet mener det er nærliggende å legge til grunn at fradeling av fellesareal er et «tiltak» etter bestemmelsen. Det avgjørende er imidlertid om tiltaket medfører en vesentlig endring av sameiets karakter.

Ordlyden «vesentlig endring» taler for at enighetskravet først inntrer dersom det dreier seg om en betydelig endring av sameiets karakter.

Vilkåret «vesentlige endringer av sameiets karakter» ble tatt inn i § 30 i eierseksjonsloven av 1997 under kommunalkomiteens behandling av lovforslaget uten noe nærmere forklaring på hvordan uttrykket skal tolkes, se Innst. O. nr. 57 (1996-1997) pkt. 6.1.2.

 I arbeidet med ny eierseksjonslov, ble det i Prop. 39 L (2016-2017) foreslått at den nye tilsvarende bestemmelsen i § 51 bokstav c skulle ha en annen ordlyd: «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige». Endringen ble imidlertid ikke fulgt opp i kommunal- og forvaltningskomiteens behandling av proposisjonen og den gamle formuleringen fra 1997-loven ble videreført, se Innst. 308 L (2016-2017) side 65. Det ble heller ikke denne gang gitt noen forklaring på hvordan uttrykket skal tolkes.

 Av Prop. 39 L (2016-2017) side 115 fremgår det at den foreslåtte endrede ordlyden i § 51 bokstav c ikke innebærer at bestemmelsen får nytt innhold, og på side 189 fremgår det at regelen skal presisere gjeldende rett. Departementet mener derfor at omtalen av ordlyden «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige» i særmerknaden har betydning for tolkningen av den nåværende (og gamle) ordlyden «vesentlig endring av sameiets karakter».

Ifølge forarbeidene må det ved vurderingen av hva som er særlig viktig legges vekt på både kvalitet, nytteverdi og økonomi. Tiltak som er unødvendige, kostbare og har lav nytteverdi for én eller flere seksjonseiere kan falle inn under bokstav c. Bestemmelsen skal derimot ikke hindre nødvendige og fornuftige beslutninger om oppgradering og vedlikehold. Vurderingen må basere seg på objektive kriterier, og ikke på hva den enkelte seksjonseieren måtte mene, jf. særmerknaden til bestemmelsen i Prop. 39 L (2016-2017) side 189. Et eksempel fra forarbeidene på hva som vil være vesentlig endring av sameiets karakter er om et sameie som er klausulert for eldre, ønsker å oppheve klausuleringen. Det vil kreve enighet fra alle seksjonseierne.

Departementet kan ikke se at det finnes rettspraksis som tar direkte stilling til hvordan § 51 bokstav c skal tolkes. Det er også svært begrenset rettspraksis som gjelder tolkningen av § 30 tredje ledd i eierseksjonsloven av 1997.

Etter departementets vurdering vil fradeling av utendørs fellesareal kunne utgjøre «vesentlig endring av sameiets karakter» dersom arealet som skal fradeles er betydelig. Basert på ordlyden mener departementet at det må være tale om et relativt omfattende areal. Dette må vurderes konkret og det kan trolig ikke oppstilles en grense i form av en bestemt prosentandel av eiendommens størrelse. Fradeling av alt utendørs fellesareal vil i de fleste tilfeller være en vesentlig endring av sameiets karakter. Vi viser til vår tolkningsuttalelse av 5. mai 2021 som gir uttrykk for det samme.^[1]

Eierseksjonssameiet avgjør om en beslutning krever enighet fra alle seksjonseierne

Eierseksjonsloven har offentligrettslige sider, men den er først og fremst en privatrettslig lov. Lovens regler om beslutningsmyndighet er sentrale i forvaltningen og driften av et eierseksjonssameie og er i kjernen av lovens privatrettslige side. Det betyr at det er eierseksjonssameiet selv som skal vurdere om en beslutning krever enighet fra alle seksjonseierne etter § 51. Det er ikke noe kommunen skal avgjøre. Dersom det er uenighet i eierseksjonssameiet hvorvidt en beslutning omfattes av § 51, må tvist om dette i ytterste konsekvens løses gjennom privatrettslig søksmål i domstolene.

 

^[1] § 20 og § 21 - Svar på henvendelse om fradeling av fellesareal - regjeringen.no (TUDEP-2021-2589-2)