§ 5-12. Vedlikeholdsansvar ved innglassing av balkong i borettslag

Dato: 17.04.2009
Saksnummer: 08/2213-4 MFF

Det vises til Deres henvendelse per e-post av 7. oktober 2008.

De spør om hvilket regelverk som regulerer hvem som har ansvaret for nødvendig vedlikehold av innglassede balkonger i et borettslag. Det spørres også om hvilken etat som er ansvarlig for å påse nødvendig kontroll av balkongene, og hvem som er kompetent til å vurdere slik innglassing.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet borettslagsloven. Spørsmålet om innglassing av balkonger må derfor besvares på generelt grunnlag.

Borettslagsloven har bestemmelser som regulerer vedlikeholdsansvaret for de forskjellige deler av lagets eiendom. Lagets eiendom innbefatter også de enkelte bruksenheter, selv om det utelukkende er den enkelte andelshaver og dennes husstand som har bruksretten til den enkelte borettslagsbolig. Vedlikeholdsplikten til borettslagets eiendom fordeles mellom laget og de enkelte andelshavere.

Hvem som har vedlikeholdsansvaret for den enkelte boenhet, altså den bolig som en andelshaver har eksklusiv bruksrett til, er regulert i § 5 -12 første til fjerde ledd:

”(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.
(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.
(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.
(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.”
Loven legger i utgangspunktet alt innvendig vedlikeholdsansvar på andelseier. Bestemmelsen inneholder en nærmere angivelse av hva som inngår i andelseierens vedlikeholdsplikt. Bestemmelsen er derimot ikke uttømmende, noe som betyr at andelseierens vedlikeholdsplikt også omfatter annet i boligen som er i samme kategori som det som er nevnt.

I § 5-12 femte ledd første punktum gis det en generell adgang til å vedtektsfeste andre regler om vedlikeholdsplikt enn det loven fastsetter. Bestemmelsen lyder:
”(5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. ”

Dette betyr at man kan vedtektsfeste at andelseieren selv skal foreta vedlikehold som etter ovenstående utgangspunkt ikke skal påligge denne. Motsatt vil det kunne vedtas at laget kan overta deler av det innvendige vedlikehold som i utgangspunktet tilligger den enkelte andelshaver.

Videre fremgår det av siste punktum i borettslagsloven § 5-12 femte ledd at
”Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.”

Bestemmelsen åpner altså for at det kan inngås individuell avtale mellom andelslaget og den enkelte andelshaver, eller en gruppe av dem, om hvem som skal ha vedlikeholdsansvaret for spesifiserte arealer eller vedlikeholdsoppgaver. Dette er noe annet enn vedtektsfesting av vedlikeholdsansvar. Det kan for eksempel avtales at den enkelte andelshaver skal ha vedlikeholdsansvar for innglassede balkonger som vedkommende andelshaver direkte vil nyte godt av, men som vil være en del av byggets fasade og følgelig som utgangspunkt være en bygningsdel som borettslaget plikter å vedlikeholde. Av bevismessige hensyn bør slik avtale gjøres skriftlig. Dersom det ikke er gjort slik uttrykkelig avtale om annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som ellers ville fremgått av lovens utgangspunkt, utelukker ikke departementet at det likevel vil kunne tenkes etablert en ordning eller felles oppfatning om at det er den enkelte andelshaver som skal vedlikeholde den innglassede del av bygningens fasade. Relevante momenter vil kunne være hva som er blitt oppfattet som retter og plikter internt i borettslaget, hva som over tid er blitt praktisert i borettslaget, hvem som nyter godt av det aktuelle areal eller innretning, samt om den enkelte andelshaver rimelig enkelt og rimelig kan utføre et nødvendig vedlikehold sammenlignet med hva borettslaget kan få til med sine stordrifts fordeler. Likeledes vil de forskjellige parters passivitet kunne tilsi en løsning på spørsmålet.  Domstolene eller andre tvisteløsende organer vil kunne fastslå om det foreligger avtale om vedlikehold, eller om det på annen måte kan sies være etablert en vedlikeholdsordning som fraviker lovens normalordning.

Borettslagsloven § 5-17 kan betraktes som motstykket til omtalte § 5-12, hva gjelder fordelingen av vedlikeholdsoppgaver mellom den enkelte andelshaver og borettslaget. Bestemmelsen omhandler vedlikeholdsplikten til laget. De to bestemmelser utfyller hverandre. Det kan siteres følgende fra første ledd:
"(1) Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar."

Det følger av dette at borettslaget skal holde bygningene ved like. Det samme gjelder eiendommen ellers, altså innvendig fellesareal og utearealer. Vedlikeholdsplikten er negativt avgrenset. I dette ligger det at borettslaget skal vedlikeholde alt som ikke påhviler andelseierne, jf. § 5-12.

Etter fjerde ledd kan man gjennom vedtektene fordele vedlikeholdsplikten på annen måte enn det som følger av bestemmelsen.

Det naturlige spørsmålet er om kostnadene til utbedring og vedlikehold av innglassede balkonger skal henføres som en fellesutgift og derved utlignes på samtlige andelseiere, eller om hver enkelt andelseier alene er ansvarlig for utgiftene. Det avgjørende er om innglassede balkonger er en del av bygningen i § 5-17s, jf. § 5-12s forstand, eller om de er en del av boenheten til den enkelte andelseier.

Spørsmålet er ikke nærmere avklart i forarbeidene, og kan neppe besvares generelt.
Derimot er spørsmålet om vedlikeholdsplikten vedrørende innglassing av balkonger og karnapper i et eierseksjonssameie berørt i rettspraksis, og departementet anser at dommene i stor grad kan være veiledende også for borettslag. I dom fra Borgarting lagmannsrett publisert som LB-2008-161976 antok retten at glassveggene i en innglasset veranda måtte anses som knyttet til bruksenheten, og utgifter i denne sammenheng måtte dekkes av andelseieren selv. I dom fra Borgarting lagmannsrett publisert som LB-2006-186103 ble sameiet fri for ansvar for utgifter med karnapper, herunder vedlikehold av dem. I begge de nevnte avgjørelsene ble det blant annet lagt vekt på at sameiet ikke hadde samtykket til inngrepet, men at seksjonseierne hadde gjort arbeidet for egen regning. Et annet moment som ble trukket frem, var at tiltakene utelukkende tjente seksjonenes formål, og hadde ingen funksjon for de andre leilighetene. 

Hvem som er ansvarlig i det aktuelle tilfelle, må således avgjøres konkret ut fra forholdene i borettslaget.
 
Om man etter en vurdering kommer til at innglassede balkonger må betraktes som en del av bygningen og dermed som et fellesanliggende, gir loven i visse tilfeller hjemmel for å fravike hovedregelen om at felleskostnadene skal fordeles etter den fordelingsnøkkel som er fastsatt. Dette reguleres i utgangspunktet av borettslagsloven § 5-19, som omhandler ”Fordeling av felleskostnader”. Det kan siteres følgende fra første ledd:

”1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.”

Bestemmelsen regulerer fordelingsnøkkelen for de kostnader som relaterer seg til arealer som ligger utenfor den enkelte bruksenhet; typisk en del av byggets fasade. Dette er kostnader som utgangspunkt ikke knytter seg til den enkelte andelseiers vedlikeholdsplikt. Disse kostnader skal som klar hovedregel bæres av borettslaget.   Som det fremgår av første ledd tredje punktum, kan man når særlige grunner taler for det fordele visse kostnader etter nytte eller forbruk for den enkelte boenhet. Dette er en klar unntaksbestemmelse som kun skal anvendes i særlige tilfeller. Det vil med andre ord si at hvis borettslaget kommer til at utgifter tilknyttet vedlikehold og eventuell skadeutbedring av innglasset balkong representerer et slikt særlig tilfelle, kan man fordele utgiftene på annen måte enn gjeldende fordelingsnøkkel. Slik fordeling vil kunne skje ved at den enkelte andelshaver bærer hele kostnaden, eller ved at kostnaden fordeles mellom denne andelseier og borettslaget på en annen måte enn hva den ordinære fordelingsnøkkel tilsier.

Videre er det stilt spørsmål om hvem som har ansvaret for å påse at kontroll av bygningsmassen i borettslaget finner sted. Det er styret i borettslaget som har ansvar for vanlig forvaltning og vedlikehold i laget så langt denne plikten rekker, jfr. brl. § 5-17. Det vil si at borettslaget ved styret plikter å utbedre skader i samme omfang som det har vedlikeholdsplikt. I vedlikeholdsplikten ligger det at styret må sørge for å vedlikeholde slik at bygningene ikke utsettes for skade, og at bygningene og fellesareal opprettholder sin verdi. I dette ligger det også at styret vil være ansvarlig for manglende vedlikehold av bygninger og fellesareal. Det er styret som avgjør hvilket vedlikehold på bygningene som skal gjennomføres, jf. § 8-8 sammenholdt med § 8-9.

Plan- og bygningsloven har bestemmelser som regulerer eierens plikt til å holde bygninger i en slik stand at de ikke utgjør en fare eller uvesentlig ulempe for person eller eiendom. Det kan siteres følgende fra § 89 første ledd:

”Eier skal sørge for at byggverk og installasjoner som omfattes av denne loven holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og slik at det ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Plan- og bygningsmyndighetene kan gi de pålegg som finnes nødvendig for å forebygge eller få brakt i orden forhold som rammes av denne bestemmelse.”

I følge ordlyden at det altså eier som har ansvaret for å holde bygningen i en slik stand at den ikke utgjør en fare eller vesentlig ulempe for person eller eiendom.  Der eieren ikke gjør det som allment anses som nødvendig med bygget, har kommunen en mulighet til å gripe inn der det er helt nødvendig. Det skal imidlertid svært mye til for at kommunen skal kunne gå inn med pålegg. I lovens forarbeider sies følgende om dette, jf. Ot.prp. nr. 39 (1993-94):

”Utgangspunktet for en ny hjemmel i § 89 første ledd annet punktum bør være, slik departementet ser det, at det aktuelle byggverk er kommet i en slik tilstand at det er alvorlige mangler ved bygget selv eller dets tilhørende bygningstekniske installasjoner i forhold til nyere krav til sikkerhet, helse, miljø eller tilgjengelighet.”

Om nødvendig kan kommunen, etter bestemmelsen, gi pålegg om tiltak for å rette på forholdene. Bygningsmyndighetene har et tilsynsansvar, men de er tillagt en skjønnsmessig vurdering av om de skal gripe inn, jf. "kan" i loven her. Bygningsmyndighetene vil derfor ikke ha plikt til å gripe inn, men står fritt i sin vurdering.