§ 49 - første ledd annet punktum – Svar på spørsmål om det kan fastsettes strengere flertallskrav i vedtektene enn det som følger av loven

Vi viser til din e-post av 24. oktober 2022 med anmodning om tolkningsuttalelse om hvordan § 49 første ledd annet punktum skal forstås.

Som bakgrunn for spørsmålet viser du til en vedtektsbestemmelse som omtaler (fraviker) § 30 første ledd i eierseksjonsloven av 1997. Vedtektsbestemmelsen innebærer at det for beslutninger som normalt krever alminnelig flertall av de avgitte stemmene, i stedet kreves to tredjedels flertall. 

Slik departementet forstår din henvendelse, spør du om § 49 første ledd annet punktum i nåværende eierseksjonslov (av 2017) endrer rettstilstanden etter den forrige eierseksjonsloven (av 1997), slik at det etter dagens lov ikke kan fastsettes strengere flertallskrav i vedtektene enn det som er fastsatt i loven. Du spør om det i så fall har virkning for etablerte vedtekter og viser til forbudet mot tilbakevirkende lover i Grunnloven § 97.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Vi svarer derfor på henvendelsen på generelt grunnlag.

Det kan ikke stilles strengere flertallskrav i vedtektene enn det som følger av loven

Eierseksjonsloven (av 2017) § 49 første ledd lyder:

«Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.»

Første ledd første punktum slår fast lovens utgangspunkt når det gjelder krav til gyldig beslutning på årsmøtet. Hvis ikke annet er fastsatt i loven eller vedtektene, tas beslutninger med «vanlig flertall» av de avgitte stemmene. Det vil si mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Bestemmelsen åpner i utgangspunktet opp for at det kan fastsettes andre flertallskrav i vedtektene enn det som fremgår av loven. Annet punktum presiserer imidlertid at det ikke kan fastsettes strengere flertallskrav i vedtektene enn det som følger av loven.

Når det etter loven fremgår at det kreves alminnelig flertall for ordinære beslutninger på årsmøte, kan altså ikke vedtektene fastsette et krav om to tredjedels flertall. Vedtektene kan bare fastsette lempeligere flertallskrav – ikke strengere.

I særmerknaden til bestemmelsen i Prop. 39 L (2016-2017) side 187 fremgår det imidlertid at § 49 i hovedsak er en videreføring av gjeldende rett. Det er heller ikke gitt noen uttrykkelig begrunnelse for innføring av en ny bestemmelse om at det ikke kan stilles strengere flertallskrav i vedtektene enn det som er fastsatt i loven. Departementet mener likevel at det ikke i seg selv kan være avgjørende for forståelsen av innholdet i bestemmelsen når ordlyden er såpass klar. I samme særmerknad er det også fremhevet at «[d]et ikke kan stilles strengere flertallskrav enn det som følger av loven. Det er kun loven som kan stille slike strengere krav».

En slik forståelse av bestemmelsen synes også å være lagt til grunn av Christian Fr. Wyller i Eierseksjonsloven. Lovkommentar (2020), side 314:

«I loven finnes det bare strengere flertallskrav, se f.eks. § 27 om vedtekter og reglene i annet ledd i paragrafen her. Lempeligere flertallskrav finnes ikke – heller ikke ved valg der det ikke er uvanlig å bruke simpelt flertall. Og i vedtektene kan det bare fastsettes lempeligere flertallskrav – ikke strengere, jf. første ledd annet punktum. Denne bestemmelsen er ny i forhold til 97-loven, og innføringen av den er ikke nærmere omtalt i proposisjonen.» (Vår utheving.)

På denne bakgrunn mener departementet at § 49 første ledd annet punktum må tolkes som et forbud mot at det i vedtektene kan fastsettes strengere flertallskrav enn det som følger av loven.

Unntaksvis kan det være grunnlag for å tolke bestemmelsen innskrenkende

Eierseksjonsloven § 67 siste ledd har overgangsregler som innebærer at avtaler eller bestemmelser i strid med loven opphører å gjelde senest ett år etter at loven trådte i kraft, om ikke annet går frem av loven. Utgangspunktet er dermed at vedtekter i eierseksjonssameier som er etablert før loven trådte i kraft og som fastsetter strengere flertallskrav enn det som følger av eierseksjonsloven § 49 første ledd, ikke gjelder etter 1. januar 2018. Spørsmålet er om dette innebærer en grunnlovsstridig tilbakevirkning for vedtekter som var fastsatt før ikrafttredelse av loven.

Lovavdelingen i det daværende Justis- og politidepartementet uttalte seg om et lignende spørsmål om tilbakevirkning av § 30 annet ledd i eierseksjonsloven av 1997 i tolkningsuttalelse av 25. april 2007 (referanse 200700941 EP TFJ/HBO/mk), som du også viser til. Lovavdelingen trakk følgende konklusjon:

«Lovavdelingen kan etter dette ikke se at det på generelt grunnlag vil være klart urimelig eller urettferdig å anvende eierseksjonslovens flertallskrav på eierseksjonssameier som ble etablert før loven trådte i kraft. Vi antar derfor at Grunnloven § 97 ikke generelt er til hinder for slik tilbakevirkning. Vi tilføyer at Høyesteretts avgjørelse i Rt. 1991 s. 1439 ikke tilsier noen annen konklusjon.

4. Det kan etter vårt syn likevel ikke utelukkes at en i helt særlige tilfeller etter en konkret vurdering kan komme til at inngrepet er av en slik karakter at tilfellet vil kunne omfattes av tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97. Forholdet til Grunnloven kan komme på spissen dersom vedtektene stiller krav om enstemmighet eller et meget strengt flertall, sameieren har ervervet eierseksjonen før loven ble vedtatt, det vedtektsfestede flertallskravet var en synbar forutsetning for sameierens inntreden i sameiet og vedtaket som treffes vil ramme sameieren meget hardt. Vi antar imidlertid at det selv i slike tilfeller bare helt unntaksvis vil være grunnlag for å tolke eierseksjonsloven § 30 annet ledd, jf. § 1 første ledd første punktum og § 47 åttende ledd, innskrenkende på grunnlag av Grunnloven § 97. I praksis kan man antakelig se bort fra denne muligheten. Spørsmålet hører i tilfelle under domstolene.»

Lovavdelingen gjentok standpunktet i tolkningsuttalelse av 13. mai 2008.^[1]

Kommunal- og distriktsdepartementet er enig i disse vurderingene og mener den samme konklusjonen kan legges til grunn nå. Også i juridisk teori fremheves at «[d]ersom det gjelder bindende avtaler mellom seksjonseierne, vil det også måtte vurderes om Grunnloven § 97 står i veien for at avtalen settes til side», jf. Karnovs lovkommentar til eierseksjonsloven § 67 siste ledd på Lovdata. Det samme legges til grunn i note 725 til loven hos Gyldendal Rettsdata.

Dersom problemstillingen kommer på spissen i en konkret tvist, må dette løses gjennom privatrettslig søksmål i domstolene.

 

^[1] § 30 - Uttalelse knyttet til eierseksjonsloven § 30. Uttalelse gitt til 1997-lov. - regjeringen.no