§ 47 - Bustadoppføringslova § 47 - innbetaling til eigedomsmeklarens klientkonto

Saknr. 201101577 EP KSI/JLE
Dato: 29.03.2011

 

Bustadoppføringslova § 47 - innbetaling til eigedomsmeklarens klientkonto

Vi viser til Dykkar brev 18. februar 2011, der De ber Lovavdelinga uttale seg om tilhøvet mellom entreprenørens garantiplikt etter bustadoppføringslova § 47 og innbetaling frå forbrukaren til eigedomsmeklarens klientkonto. Bakgrunnen for førespurnaden er at det ved inngåing av avtale om bustadoppføring er vanleg å betale ein del av kontraktsummen til eigedomsmeklarens klientkonto. Spørsmålet er om slik innbetaling er «avdrag eller forskot» på entreprenørens vederlag, slik at entreprenøren må stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 tredje ledd.

Når ein eigedomsmeklar har fått innbetalt ein del av kjøpesummen til klientkonto, sit han normalt med pengane på vegner av ein av partane i eigedomstransaksjonen. Pengane høyrer då til anten forbrukaren eller entreprenøren (i kjøp etter avhendingslova: kjøparen eller seljaren). Som uttrykt av Karl Rosén og Dag Henden Torsteinsen i «Eiendomsmegling – rettslige spørsmål», Oslo 2008, på side 390, er meklaren berre «et redskap for den han til enhver tid sitter med pengene på vegne av», og den som har rett til midlane, «kan instruere – eller bestemme – hva megler skal gjøre med pengene».

Lovavdelinga har i ei tolkingsfråsegn 5. juli 1999 (1999/09839) uttalt seg i spørsmålet om innbetaling til eigedomsmeklarens klientkonto er å rekne som «avdrag eller forskot» etter bustadoppføringslova § 47. Det vart då under visse føresetnader konkludert med at «delinnbetaling til eiendomsmeglerens klientkonto ikke utløser krav om sikkerhetsstillelse etter bustadoppføringslova § 47 tredje ledd». Ein av føresetnadene for konklusjonen var at «ingen del av kjøpesummen kan overføres til entreprenøren før overtagelse og sluttoppgjør finner sted». Denne føresetnaden må ein forstå slik at eigedomsmeklaren sit med pengane som er innbetalt til meklarens klientkonto, på vegner av forbrukaren og er undergitt forbrukarens instruksjonsrett. I dette ligg det at pengane på meklarkontoen må høyre til forbrukaren fram til overtaking og sluttoppgjer, slik at beløpet fram til dette er utilgjengeleg for entreprenøren eller entreprenørens konkursbu. Føresetnaden er avgjerande for vurderinga under bustadoppføringslova § 47 sidan eigedomsmeklaren elles sit med pengane på vegner av entreprenøren. I så fall må ein seie at entreprenøren har fått «avdrag eller forskot» på vederlaget, slik at plikta til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 tredje ledd blir utløyst.

Kven eigedomsmeklaren sit med pengane på vegner av, er avhengig av avtalen som ligg til grunn for innbetalinga til meklarkontoen. Innhaldet i denne avtalen avgjer dermed om entreprenøren må stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 tredje ledd.