§ 4-6 - Henvendelse om borettslagsloven § 4-6 om gebyr og lignende

Vi viser til din e-post datert 16. februar 2016. Du spør om et "innflyttingsgebyr" til kjøper er å regne som et eierskiftegebyr etter borettslagsloven § 4-6.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, herunder borettslagsloven (brl.). Vi besvarer derfor henvendelsen på generelt grunnlag.

Borettslagsloven § 4-6 lyder som følger: "For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning, kan laget krevje eit vederlag på opptil fire gonger rettsgebyret av den som avhender andelen. Det kan ikkje gjerast avtale om at andre enn den som avhender andelen, skal betale vederlaget."

Gebyr for arbeid ved eierskifte og godkjenning

Det er borettslaget selv som bestemmer om det skal kreves gebyr for arbeid i forbindelse med overføring av andeler. Et slikt vedtak kan treffes av styret, jf. brl. § 8-8 annet punktum. Det kan kun kreves gebyr for arbeid med selve eierskiftet og godkjenning. Hva slags overføring det dreier seg om, er uten betydning for retten til å kreve gebyr. Begrepet "eierskifte" omfatter alle slags overføringer av andelen, det vil si salg, gave, bytte, arv, tvangssalg mv.

Gebyrets størrelse

Det er borettslaget selv som bestemmer gebyrets størrelse. Gebyret kan imidlertid ikke være større enn fire rettsgebyr. Ett rettsgebyr er på kr 1025,- fra 1. januar 2016. Det betyr at borettslaget ikke kan fastsette et gebyr som overstiger kr 4100,-.

Kun selger kan pålegges å betale gebyr

Det følger av annet punktum i bestemmelsen at borettslaget kun kan kreve gebyr av avhenderen. Dette betyr at borettslaget ikke kan kreve gebyr av kjøperen for arbeid med eierskifte og godkjenning. Ettersom selger er andelseier i borettslaget, og i motsetning til kjøper kan påvirke fastsettelsen av gebyret, bør betalingsplikten ligge hos selger, jf. Ot.prp. nr. 16 (2007-2008) kap. 4 s. 5-6. Dersom kjøper må betale gebyr, vil det kunne føre til at kjøper byr mindre for andelen. I realiteten vil selgeren da betale også dette gebyret. Nytt annet punktum i bestemmelsen ble tilføyd ved lov 25. april 2008 nr. 11 (i kraft fra 1. juli 2008). Samtidig fikk avhendingsloven § 2-6 et tillegg om at selgeren i borettslag skal betale vederlaget. Denne bestemmelsen ble også gjort ufravikelig i alle salg til forbrukere.

Omfatter brl. § 4-6 "innflyttingsgebyr"?

Departementet mener at et borettslag ikke har hjemmel i borettslagsloven § 4-6 for å pålegge kjøper noe gebyr. Departementet mener likevel at borettslaget på alminnelig avtalerettslig grunnlag antagelig kan kreve at kjøper betaler det det koster å file opp eventuelle nøkler (som kjøperen ikke har fått fra selgeren) samt postkasse- og ringeklokkeskilt (for å sikre ensartet utseende på slike skilt). Forutsetningen må være at kostnadene kan dokumenteres overfor den enkelte kjøper, og at kostanden ikke er dekket av et eventuelt overdragelsesgebyr som selgeren har betalt. Inn- og utflytting kan føre til noe ekstra slitasje. Det er en påregnelig driftskostnad som normalt må dekkes av borettslaget. Eventuell erstatning for skader ved inn- og utflytting må vurderes konkret i forhold til reglene om vedlikeholdsansvar og erstatningsplikt etter lovens § 5-16. Det følger av dette at departementets standpunkt er at borettslaget ikke kan pålegge alle kjøpere å betale et innflyttingsgebyr så høyt som kr 5000,- uten å dokumentere hva beløpet konkret skal gå til å dekke.