§ 4-3 Svar på henvendelse om gjengs leie

Vi viser til din e-post av 3. mars 2021 med spørsmål knyttet til tilpasning av leie.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør hvordan gjengs leie skal beregnes, herunder om man kan legge til grunn generelle tall fra SSBs «predikert månedlig leie» fra Leiemarkedsundersøkelsen, uten individuelle tilpasninger.

Kort om adgangen til å justere leien underveis i leieforholdet

Det følger av husleieloven § 3-1 første ledd første punktum at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. I løpet av leieperioden kan hver av partene kun kreve dette beløpet justert ved indeksregulering, jf. § 4-2, eller til «gjengs leie», jf. § 4-3. Reglene skal sikre at balansen i leieforholdet opprettholdes, og kan ikke fravikes ved leie av bolig. 

Det følger av § 4-3 at:

«Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien​ enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav​ om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2».

Justering til gjengs leie kan tidligst iverksettes tre år etter leieforholdets begynnelse, etter skriftlig varsel fra utleier i henhold til andre ledd. Det legges i det videre til grunn at de prosessuelle kravene til leiejustering er oppfylt.

Beregning av gjengs leie

Ordlyden «gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår» taler for at man ved vurdering av hva som er gjengs leie må se hen til sammenliknbare husrom i nærhet til den aktuelle boligen, som leies ut på tilsvarende premisser.

Om forståelsen av begrepet viser departementet i Ot.prp.nr. 82 (1997-1998) pkt. 19 til utvalgets uttalelser i NOU 1993:4 s. 134:

«Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Gjengs leie vil således være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien -- fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå. Går leienivået ved nyutleie opp eller ned, vil dette riktignok influere på hva som er gjengs leie, men det allerede etablerte prisnivå medfører at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien.

Systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en så finne fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett under ett.

Det avgjørende er hva som er gjengs leie på iverksettingstidspunktet, det vil si seks måneder etter at kravet om tilpassing er satt fram. Leieforhold som er inngått etter at krav om leieendring ble framsatt, skal det tas hensyn til, derimot ikke endringer etter iverksettingstidspunktet, men før avgjørelsen. Bakgrunnen for dette er at ingen av partene skal se seg tjent med å trenere saken».

Lovforarbeidene fastsetter at vurderingen av gjengs leie beror på et konkret skjønn av hva som betales i sammenliknbare leieforhold. Ordlyden «leienivået som allerede er etablert på stedet» taler for at man skal sammenlikne med boliger som ligger i nærheten av den aktuelle boligen. En forutsetning for vurderingen synes å være at det eksisterer et marked for tilsvarende boliger i nærområdet, og at det er inngått et tilstrekkelig antall leieavtaler til at det kan gjennomføres en sammenlikning. Tilsvarende synes lagt til grunn i rettspraksis, se for eksempel avgjørelse inntatt i LB-2013-7938. I avgjørelsen anvender retten riktignok et mer «standardisert» måleverktøy – Boligbyggs prisindeks – men denne indeksen bygger på Opinions undersøkelser med data fra nettstedet Finn.no, og må antas å gi en konkret oversikt over gjennomsnittlig utleienivå i Oslos bydeler. Boligbygg oppgir for øvrig selv at prisene er veiledende, og at forhold som beliggenhet, standard, solforhold og andre tilleggskvaliteter vil påvirke den aktuelle leieprisen.

I områder som domineres av kommunale utleieboliger må man dermed i utgangspunktet vurdere leien opp mot andre tilsvarende boliger med tilsvarende størrelse. Leiere av omsorgsboliger skal betale «ordinær husleie», eventuelt med bostøtte, jf. rundskriv 29/97 pkt. 1.1. Departementet legger til grunn at det samme gjelder for kommunale boliger, og at leien dermed i utgangspunktet ikke vil skille seg nevneverdig fra utleieobjekter som leies ut i det åpne markedet.

Med dette utgangspunktet kan ikke departementet se at man kan vurdere leien i et bestemt leieobjekt opp mot den gjennomsnittlige utleieprisen i en kommune, ved vurdering av hva som er gjengs leie. Dette fremstår i strid med forarbeidsuttalelsene om at man skal foreta sammenlikning med husrom på stedet, og at det må være tale om liknende husrom utleid på liknende vilkår. Den individualiserte, konkrete vurderingen som bestemmelsen i § 4-3 og forarbeidene legger opp til vil i et slikt tilfelle ikke finne sted, men heller erstattes av en generalisert vurdering av samtlige leieobjekter innenfor et relativt omfattende geografisk område.

Departementets konklusjon

Departementet mener derfor at man ved vurdering av gjengs leie for en kommunalt eid utleiebolig ikke kan legge til grunn gjennomsnittlig husleie for samtlige boliger i kommunen hvor boligen ligger. Departementet presiserer at det i siste instans vil være opp til takstnemnden eller Husleietvistutvalget å fastsette leien i det konkrete tilfellet, jf. husleieloven § 12-2 og § 12-5.