§§ 4 og 33 - Om forlengelse av festerett til tomt til bolighus eller fritidshus i strid med vilkår i festeavtalen

Saksnummer: 2005/07465 EP ATO

Dato: 25.11.2005

 

Om forlengelse av festerett til tomt til bolighus eller fritidshus i strid med vilkår i festeavtalen

Vi viser til Deres brev, mottatt 10. november 2005, med enkelte spørsmål knyttet til lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste. Bakgrunnen er en sak der De som fester ønsker å forlenge festeforholdet etter lov om tomtefeste, men der bortfesteren viser til at festeavtalen fastsetter at bortfesteren har rett til å bestemme om festet skal forlenges eller ikke når den avtalte festetiden løper ut. Justisdepartementet kan ikke gi konkrete rettsråd eller ta stilling til løsningen av konkrete tvister. Imidlertid kan vi generelt opplyse følgende:

Lovens § 4 sier at "[i]ngen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen". Etter de siste endringer i loven (som får anvendelse slik som regulert i forskrift om overgangsreglar ved ikraftsetjing av lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv.) sier lovens § 33 dette:

"I staden for å krevje innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus etter § 32 når festetida er ute, kan festaren eller dei som er omfatta av § 32 andre ledd krevje lenging av festet på same vilkår som før. For feste som er lenga etter fyrste punktum gjeld § 7 fyrste ledd om festetid."

Merk fristen for å kreve slik forlengelse, jf. lovens § 36.

Generelt betyr dette følgende: Det følger av lovens § 4 at det som fremgår av en festeavtale ikke kan bli gjort gjeldende i strid med regelen i § 33. Festerens rett til forlengelse på samme vilkår som før etter § 33 gjelder altså foran motstridende bestemmelser i en festeavtale.

Etter at en forlengelse etter § 33 er skjedd, fastsetter § 7 første ledd at festetiden er uten en bestemt avgrensning:

"For nye festeavtaler og avtaler som er lenga etter § 33 gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst."

At festet etter § 33 blir forlenget "på same vilkår som før", har bare virkning for slike vilkår i festeavtalen som ikke må bli sett bort fra etter § 4.