§ 33 - Spørsmål om teomtefesteloven § 33 omfatter "rullerende" festeavtaler

 

Brevdato: 16.06.2017

Spørsmål om tomtefesteloven § 33 omfatter «rullerende» festeavtaler      

1.  Innledning

Vi viser til brev fra Norges Bondelag 15. februar 2017. Vi forstår brevet slik at det for det første stilles spørsmål om tomtefesteloven § 33 omfatter det som i brevet omtales som «rullerende» festeavtaler. For det andre er det stilt spørsmål om slike festeavtaler omfattes av overgangsregelen i endringslov 19. juni 2015 nr. 63 del II nr. 2.

Det som omtales som «rullerende» festeavtaler, er beskrevet slik i brevet:

«Det ble i de tidligere standardkontrakter avtalt en første festetid på eksempelvis 40 år, med rett for fester til å kreve festeforholdet forlenget med eksempelvis 10 år av gangen. Bortfester kunne kreve revisjon av festeavgiften ved forlengelse etter utløpet av den første festetid og ved hver senere forlengelse. Festeavgiften var gjenstand for indeks-regulering eksempelvis hvert femte år gjennom den første festetid og gjennom de etterfølgende forlengelsesperioder.»

Vi forstår beskrivelsen slik at det dreier seg om feste på åremål med avtalt forlengelsesrett for festeren. Festerens rett til forlengelse etter avtalen inntrer etter en bestemt minstetid og deretter etter gitte tidsintervaller. Avtalen gir bortfesteren rett til å regulere festeavgiften henholdsvis innenfor tidsintervallene og ved forlengelse. Innenfor tidsintervallene kan bortfesteren regulere festeavgiften eksempelvis hvert femte år i samsvar med indeks (konsumprisindeks eller annen verdimåler). Det er ikke opplyst hva bortfesteren etter avtalen kan regulere festeavgiften til når festeren forlenger festet. Vi antar at det i en del tilfeller vil kunne dreie seg om regulering på bakgrunn av råtomtverdien, jf. eksempelvis festeavtalene omhandlet i Rt. 2015 side 421. Vi forstår det også slik at det ikke er avtalt noen øvre grense for hvor mange ganger festeren kan kreve festet forlenget, slik at avtalen i prinsippet kan ta høyde for en tidsubegrenset kontraktsperiode. Som Norges Bondelag bruker vi for enkelthets skyld betegnelsen «rullerende» festeavtaler om slike avtaler i det følgende.

2.  Spørsmålet om «rullerende» festeavtaler omfattes av tomtefesteloven § 33 jf. § 15 fjerde ledd

2.1   Tomtefesteloven § 33 lyder slik:

«Når festetida er ute for festetomt til bustadhus eller fritidshus, og tomta ikkje blir innløyst etter § 32, lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter § 15 fjerde ledd. For feste som er lenga etter fyrste punktum, gjeld § 7 fyrste ledd om festetid.»

Spørsmålet er dermed om en skal se det slik at «festetida er ute» etter § 33 på det tidspunktet et feste etter en «rullerende» festekontrakt kan forlenges. På bakgrunn av opplysningene i brevet fra Norges Bondelag synes problemstillingen å oppstå fordi festeavtaler med klausuler om rullerende forlengelse kan tolkes på ulike måter. En tolkning kan være at forlengelsen forutsetter at «festetida er ute», slik at § 33 får anvendelse. Et annet alternativ kan være å se det slik at festetiden ikke er ute så lenge festeren har rett til å forlenge avtalen.

Problemstillingen er foreløpig primært aktuell for festeavtaler inngått før 1976. For slike avtaler gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid, jf. tomtefesteloven § 7 tredje ledd. Problemstillingen er foreløpig mindre aktuell for festeavtaler inngått i tidsrommet etter 1975 og frem til tomtefesteloven 1996 tok til å gjelde, jf. § 7 annet ledd. For slike avtaler er festetiden 80 år dersom det ikke er avtalt lengre tid eller feste uten tidsbegrensning, eller avtalt at festet faller bort ved oppsigelse eller innløsning fra festerens side. Problemstillingen oppstår ikke for nye festeavtaler, jf. § 7 første ledd jf. § 2 første ledd annet punktum.

2.2   Uttrykket «når festetida er ute» er nærmere omtalt i Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) side 67 venstre spalte i tilknytning til den likelydende formuleringen i tomtefesteloven § 32 første ledd. Det uttales her:

«For det andre kan festaren krevje innløysing når festetida er ute. For åremålsfeste vil det seie når den i avtala fastsette tida for utgangen av festet har kome. For feste på oppseiing (oppseiingsrett for bortfestaren) vil det seie når bortfestaren seier opp avtala.»

Denne uttalelsen antas å være dekkende som et utgangspunkt også for formuleringen i tomtefesteloven § 33, jf. Rt. 2010 side 836 avsnitt 41. Ordlyden i § 33 omfatter etter dette i første rekke feste på åremål og festeavtaler med avtalt oppsigelsesrett for bortfesteren. Bestemmelsen får derimot ikke anvendelse på tidsubegrensede festeavtaler uten oppsigelsesrett for bortfesteren, jf. her også Prop. 73 L (2014-2015) side 57 venstre spalte.

Om et festeforhold må anses som et feste på åremål eller med avtalt oppsigelsesrett, eller som et tidsubegrenset feste uten oppsigelsesrett for bortfesteren, må vurderes konkret. Selv om «rullerende» festeavtaler etter det opplyste bygger på en standardavtale, antar vi at avtalene vil kunne inneholde varierende formuleringer, bygge på partsspesifikke forutsetninger, være inngått til ulik tid og under forskjellige lovregimer. Slike forhold kan være av betydning for den konkrete vurderingen av om et festeforhold omfattes av tomtefesteloven § 33, og spørsmålet lar seg derfor ikke besvare generelt. I det følgende nøyer vi oss med å peke på noen generelle utgangspunkter.

2.3   At festeavtaler hvor det er avtalt en rett for festeren til å forlenge avtalen, kan være omfattet av § 33, synes klart. Dette fremgår forutsetningsvis av § 15 fjerde ledd syvende punktum sammenholdt med første punktum.

Festetiden for slike avtaler må etter vårt syn i utgangspunktet anses å «være ute» på det tidspunktet avtalen angir at festet kan forlenges. En alternativ innfallsvinkel kunne være å se det slik at festetiden etter en avtale som gir festeren rett til forlengelse, ikke er ute så lenge festeren har rett til å forlenge avtalen. Har festeren etter en «rullerende» avtale rett til et ubegrenset antall forlengelser, slik at avtalen i realiteten tar høyde for en tidsubegrenset kontraktsperiode, kan det hevdes at avtalen i relasjon til § 33 må vurderes som tidsubegrenset. Vi kan imidlertid ikke se at det er holdepunkter for en slik forståelse. Ordlyden i § 33 tilsier i seg selv at festetiden er ute på forlengelsestidspunktet. En avtaleklausul om forlengelse synes nettopp å forutsette at «festetida er ute». Hvis ikke, er det ikke noen festetid å forlenge. Tolkningen synes også forutsatt i § 15 fjerde ledd syvende punktum. Vi viser videre til Prop. 73 L (2014-2015) side 56 venstre spalte hvor det er uttalt:

«I forlengelsen av dette foreslår departementet at det ikke legges opp til et tosporet system der avtalen forlenges enten i kraft av loven eller i kraft av avtalen, slik det er foreslått av utvalget. Som utvalget peker på, kan det oppstå tvil om forlengelsen har grunnlag i avtalen eller loven. Departementet foreslår at forlengelsen uansett skal skje i kraft av loven. Festeavtalen bør imidlertid kunne få betydning for hvilke vilkår som skal gjelde etter forlengelsen. Har avtalen gunstigere vilkår enn de som følger av loven, bør festeren i utgangspunktet kunne påberope seg disse.»

Tomtefesteloven bygger også ellers på det synet at når man har å gjøre med en avtalt forlengelsesrett, er festetiden «ute» på forlengelsestidspunktet. Uttrykket «når festetida er ute» finnes også i tomtefesteloven § 10 annet ledd, § 32 første ledd og § 36 tredje ledd. Sammenhengen mellom § 10 første ledd annet punktum om automatisk forlengelse på oppsigelse av åremålsfeste «der det er avtalt rett til fornying», og § 10 annet ledd om hva som gjelder der partene forhandler om nye vilkår «jamvel etter at festetida er ute», synes å forutsette at «festetida er ute» straks festeren etter avtalen er i posisjon til å forlenge festet. Bestemmelsen i § 10 første ledd ble endret til kun å omfatte feste til annet enn bolighus og fritidshus ved endringslov 19. juni 2015 nr. 63, uten at det har betydning for tolkningsspørsmålet her. I samme retning trekker enkelte uttalelser i forarbeidene til § 32 femte ledd annet punktum slik bestemmelsen lød ved vedtakelsen av tomtefesteloven 1996. § 32 femte ledd første punktum ga festeren rett til forlengelse på samme vilkår som før for det tilfellet at manglende offentlig samtykke til deling av eiendommen sperret for innløsning. Ved slik forlengelse fastsatte § 32 femte ledd annet punktum at bortfesteren «når festetida er ute» på nærmere vilkår kunne kreve regulering av festeavgiften dersom festeavtalen var inngått før 1976. Departementet uttalte i den forbindelse følgende om festeavtalen før og etter at den er forlenget, jf. Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) side 67 høyre spalte:

«Er det i festeavtala teke inn klausular som gjev festaren rett til lenging eller fornying, vil festaren ha rett til lenging (fornying) med grunnlag i avtala. I den mon det er sagt noko i den festeavtala som går ut om festevilkåra i den nye festeavtala, må desse nye vilkåra leggjast til grunn.»

Her synes det forutsatt at bruk av avtaleklausuler om forlengelse innebærer at «festetida er ute», og at partene er i en «ny» avtalesituasjon etter forlengelsen. For ordens skyld nevnes at det fremgår av den videre drøftelsen i Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) side 67 til 68 at henvisningen til «den nye festeavtala» i sitatet ikke skal forveksles med nye festeavtaler som nevnt i tomtefesteloven § 2 første ledd annet punktum.

Også tomtefesteloven 1975 synes å ha forutsatt at avtaleklausuler om forlengelse innebærer at festetiden er ute. Bestemmelsen i § 6 første ledd første punktum fastsatte en minste festetid på 80 år. Etter § 6 første ledd annet punktum kunne kortere tid avtales dersom «festaren, når tida er ute, har rett til fornying» på samme vilkår som før, slik at festetiden sammenlagt ble 80 år. Videre bestemte § 10 første ledd at feste til bolighus og fritidshus tidligst kunne innløses når det var gått 50 år av festetiden, og senest «når festetida er ute». Det fremgår av forarbeidene at formålet med minstetiden før innløsning var å forhindre at festere med avtalt rett til forlengelse skulle kunne gjøre gjeldende at festetiden var ute før det var gått femti år, jf. Ot.prp. nr. 2 (1974-1975) side 71 høyre spalte:

«Når det i lovutkastet er sagt at festaren kan krevje innløysing tidlegast når det er gått 50 år av festetida og seinast når festetida er ute, er det m.a. med tanke på tilfelle der det er avtalt kortare festetid t.d. 20 år men med rett for festaren til fornying (§ 6 første stykket andre punktum). Her kunne festaren elles hevde at festetida er ute etter 20 år, slik at han då har rett til å krevje innløysing. Det synest ikkje rimeleg at ei slik avtale skal gje festaren rett til å løyse inn tomta tidlegare enn elles. Heller ikkje bør avtale om oppseiingsrett for festaren ha slik verknad.»

2.4   Som det fremgår, antar vi at det klare utgangspunktet for avtaler med forlengelsesklausuler må være at festetiden «er ute» etter § 33 når man kommer til forlengelsestidspunktet. I dette ligger implisitt at det avgjørende for anvendelsen av § 33 er hvilken festetid som opprinnelig er avtalt mellom partene – uavhengig av om avtalen også tar høyde for en lengre eller tidsubegrenset festetid hvis avtalen forlenges. Vi vil ikke utelukke muligheten for at det i et festeforhold kan foreligge særlige omstendigheter som tilsier at avtalen etter en konkret tolkning må anses som tidsubegrenset i relasjon til § 33. Her må man imidlertid ta i betraktning forutsetningene som kommer til uttrykk i loven og forarbeidene om hva slags forlengelsesklausuler som kan være omfattet av § 33. § 15 fjerde ledd syvende punktum bygger på en forutsetning om at § 33 kan få anvendelse på festeavtaler med forlengelsesvilkår som innebærer at bortfesteren ikke har rett til regulering av festeavgiften utover det som følger av endringer i pengeverdien. I Prop. 73 L (2014-2015) er det forutsatt at § 33 i prinsippet kan få anvendelse også der forlengelsesklausulen går ut på at festeavgiften skal stå uendret, se side 56 høyre spalte. Dette må bety at det for å vurdere avtalen som tidsubegrenset neppe er tilstrekkelig at festeren ved rulleringene kan forlenge festeavtalen med tilnærmet lik festeavgift som før. Hva slags omstendigheter som da ellers eventuelt skulle kunne tilsi at en avtale med forlengelsesklausul kan anses som tidsubegrenset, går vi ikke nærmere inn på.

2.5   Vi kan ikke se at det i forarbeidene til tomtefesteloven finnes uttalelser som uttrykkelig omtaler det tilfellet at festet etter avtalen kan forlenges flere ganger etter gitte intervaller. Vi kan heller ikke se at det finnes høyesterettspraksis som kaster lys over problemstillingen. Dommen inntatt i Rt. 2015 side 421 bør neppe tillegges avgjørende betydning i denne forbindelse. Saken gjelder forståelsen av tidligere § 15 andre ledd nr. 2 i tomtefesteloven (nå endringslov 19. juni 2015 nr. 63 del II nr. 5). Det fremstår som uklart om forholdet til § 33 er vurdert, og dommen er avsagt før ikrafttredelsen av endringslov 19. juni 2015 nr. 63. Vi er kjent med at det fra tiden før endringsloven finnes enkelte underrettsdommer som behandler problemstillingen mer direkte, jf. blant annet LB-2009-158201 (tomtefesteloven § 33 ansett som anvendelig på en rullerende festeavtale) og LA-2014-1731 (rullerende festeavtale med indeksregulering ansett som tidsubegrenset i relasjon til tomtefesteloven § 37). Disse dommene synes nokså konkret begrunnet og illustrerer kanskje primært nettopp det at spørsmålet om «festetida er ute», beror på en tolkning av festeavtalen.

3.  Spørsmålet om «rullerende» festeavtaler omfattes av overgangsregelen i endringslov 19. juni 2015 nr. 63 del II nr. 2

3.1   Endringslov 19. juni 2015 nr. 63 trådte i kraft 1. juli 2015, jf. lovvedtaket del II nr. 1. Vi forstår brevet fra Norges Bondelag slik at det reises spørsmål om forlengelser som har funnet sted i medhold av en «rullerende» avtale før 1. juli 2015, omfattes av overgangsregelen i lovvedtaket del II nr. 2. Overgangsregelen i nr. 2 lyder slik:

«For festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før i medhold av tomtefesteloven § 33 slik bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av denne loven, eller i medhold av midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 § 1, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd frem til 1. januar 2018.»

Som det fremgår, gjelder overgangsregelen festeavtaler som er forlenget «i medhold av» tomtefesteloven § 33 slik bestemmelsen lød før lovendringen, eller «i medhold av» den midlertidige loven. For festeavtaler med forlengelsesklausuler oppstår spørsmålet om tidligere forlengelser har skjedd i medhold av loven eller i medhold av festeavtalen, og om dette har betydning for om overgangsregelen får anvendelse.

3.2   Et første spørsmål i den forbindelse er om det før lovendringen i 2015 overhodet var mulig å forlenge festet i medhold av avtalen, eller sagt annerledes: utelukket tomtefesteloven § 33 (jf. § 4) eller den midlertidige loven avtalebasert forlengelse, eller var det mulig å forlenge festet i medhold av avtalen, likevel med de begrensningene som gjaldt for regulering av festeavgiften etter tomtefesteloven § 15?

Tomtefesteloven § 33, slik bestemmelsen lød før lovendringen i 2015, ga festere av bolighus og fritidshus rett til å «krevje lenging av festet på same vilkår som før». Ordlyden i § 33 var ikke til hinder for å forlenge festet i medhold av festeavtalen. Vi kan heller ikke se at det er uttalelser i forarbeidene som tilsier at § 33 tok sikte på å sperre for bruk av avtaleklausuler om forlengelse. Rent prinsipielt synes det derfor ikke å ha vært noe i veien for at festeren forlenget festet i medhold av avtalen. Dette er også forutsatt i Rt. 2007 side 1706 som nettopp gjaldt «rullerende» festeavtaler, jf. særlig dommens avsnitt 31:

«De begrensninger som § 15 fastsetter for regulering av festeavgiften, gjelder ikke bare ved regulering innenfor den avtalte festeperiode, men også når en festekontrakt med hjemmel i § 33 blir forlenget utover den festetid som måtte være avtalt. Det samme må gjelde når et festeforhold - slik tilfellet er her - med hjemmel i kontrakten blir forlenget utover den opprinnelig avtalte festetid.»

Vi legger etter dette til grunn at tomtefesteloven § 33, slik bestemmelsen lød før lovendringen i 2015, ikke var til hinder for å forlenge festet i medhold av avtalen. Samtidig fulgte det av tomtefesteloven § 4 at avtaleklausuler om forlengelse heller ikke forhindret festere fra å kreve forlengelse i medhold av § 33. Fra retten til forlengelse på samme vilkår som før kom inn i tomtefesteloven § 33 ved endringslov 2. juli 2004 nr. 63, og frem til bestemmelsen ble endret 1. juli 2015, har derfor enkelte festere i avtaleforhold med forlengelsesklausuler i prinsippet kunnet velge mellom forlengelse i medhold av avtalen og forlengelse i medhold av loven.

3.3   Spørsmålet blir deretter om festerens valg av rettsgrunnlag for sitt krav om forlengelse av festeavtalen får betydning for bortfesterens rettigheter etter overgangsregelen i endringslov 19. juni 2015 nr. 63 del II nr. 2.

Som drøftelsen foran i punkt 2 viser, vil vi ikke utelukke at man kan stå overfor «rullerende» festeavtaler som må anses som tidsubegrensede. I så fall oppstår ikke spørsmålet om slike avtaler omfattes av overgangsregelen. Problemstillingen synes heller ikke å få nevneverdig betydning hvor festet er forlenget i medhold av avtalen, og det følger av avtalen at bortfesteren ikke har rett til å regulere festeavgiften utover endringer i pengeverdien. Slike avtaler vil falle inn under unntaksregelen i § 15 fjerde ledd syvende punktum, og det vil da ha begrenset betydning om forlengelsen anses omfattet av overgangsregelen eller ikke. For «rullerende» avtaler antas spørsmålet om anvendelsen av overgangsregelen derfor primært å melde seg der tomtefesteloven § 15 første ledd har begrenset bortfesterens rett etter avtalen til å oppregulere festeavgiften ved avtalt forlengelse, slik at festet på grunn av loven reelt sett er forlenget på samme vilkår som før.

3.4   Etter sin ordlyd omfatter overgangsregelen festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før «i medhold av» § 33 slik bestemmelsen lød før 1. juli 2015, eventuelt «i medhold av» den midlertidige loven. Ordlyden kan tale for at festeavtaler som må anses forlenget med hjemmel i festeavtalen, faller utenfor overgangsregelen.

Utfordringen med å legge avgjørende vekt på ordlyden er at tidligere avtalebaserte forlengelser har vært underlagt begrensningene for regulering av festeavgiften i tomtefesteloven § 15. I tilfeller hvor bortfesteren ikke har foretatt et «engangsløft» etter § 15 annet ledd slik bestemmelsen lød før ikrafttredelsen av endringslov 19. juni 2015 nr. 63, har reguleringen av festeavgiften ved avtalebasert forlengelse vært begrenset til regulering i samsvar med endringer i pengeverdien etter § 15 første ledd. Den umiddelbare økonomiske virkningen for partene blir dermed sammenlignbar med festeavtaler som er forlenget i medhold av tomtefesteloven § 33 eller den midlertidige loven.

Dette gir grunn til å spørre om overgangsregelen kan tolkes utvidende til å omfatte forlengelser som har skjedd i medhold av festeavtalen innenfor det tidsrommet overgangsregelen dekker. Hensynet til likebehandling og konsekvente regler taler for en slik tolkning av overgangsregelen.

3.5   I forarbeidene til endringsloven sies det ikke noe direkte om overgangsregelen og forholdet til avtalebaserte forlengelser. I punkt 5.4.4 på side 58-59 i Prop. 73 L (2014-2015) drøfter departementet om de nye reglene om regulering av festeavgift ved forlengelse av festet bør gjelde også for festeavtaler som allerede er forlenget. Det gis ingen holdepunkter der for at man har ment å holde avtalebaserte forlengelser utenfor overgangsregelens virkeområde. Det samme gjelder merknaden til bestemmelsen på side 81 i proposisjonen. Vi kan heller ikke se at det andre steder i proposisjonen gis uttrykk for at avtalebaserte forlengelser i forhold til overgangsbestemmelsen bør stå i en annen stilling enn forlengelser som har grunnlag i lov.

Ut fra forarbeidene synes det derimot å ha vært et formål med overgangsregelen at avtaler som var forlenget før ikrafttredelsen av endringsloven, skulle behandles likt med avtaler som forlenges etter ikrafttredelsen. Med en tolkning strengt etter ordlyden vil man ikke oppnå en slik likebehandling. Derimot ville det for identiske avtaler kunne bero på tilfeldigheter om bortfesteren har rett til å kreve regulering av festeavgiften eller ikke. For det første ville det for bortfesterens reguleringsrett kunne være avgjørende om forlengelsestidspunktet inntrer før eller etter endringslovens ikrafttredelse. For avtaler der forlengelsestidspunktet inntrådte før ikrafttredelsen, ville det dessuten være utslagsgivende om festeren har valgt å vise til avtalen eller loven som grunnlag for kravet om forlengelse. I den forbindelse må det tas i betraktning at rettstilstanden før endringslov 19. juni 2015 nr. 63 innebar at det for partene i en festeavtale hadde begrenset praktisk betydning om festet ble forlenget i medhold av avtalen eller i medhold av loven. Det vil dermed kunne være tilfeldig om festeren har vist til avtalen eller loven som grunnlag for forlengelsen.

3.6   Etter vårt syn taler disse hensynene for en utvidende tolkning av overgangsregelen i endringsloven del II nr. 2. Vi har vanskelig for å se noen grunn til å anta at lovgiver skulle ha ønsket å holde avtalebaserte forlengelser utenfor overgangsregelens virkeområde. Begrunnelsen for overgangsregelen tilsier tvert imot det motsatte – at bortfesteren har rett til å oppregulere festeavgiften én gang selv om festeavtalen allerede var forlenget ved lovens ikrafttredelse, uavhengig av hva som var det formelle grunnlaget for forlengelsen.

Etter vårt syn er det mest nærliggende å anta at når lovgiver har brukt formuleringen «i medhold av tomtefesteloven § 33», er det ikke for å presisere at det rettslige grunnlaget for forlengelsen måtte være nettopp dette – og da som en motsetning til forlengelse i medhold av avtalen. Vi forstår det slik at man med denne ordlyden derimot har ment å peke på at avtalen kunne være forlenget enten i medhold av tomtefesteloven selv eller i medhold av den midlertidige loven. Samtidig var det også behov for å angi at forlengelser som hadde funnet sted før lovendringen som i § 33 innførte en rett for festeren til å forlenge festet på samme vilkår som før, ikke var omfattet av overgangsregelen. At tomtefesteloven § 33 og den midlertidige loven ga mulighet for at festet kunne være forlenget også i medhold av avtalen, tar ordlyden i overgangsregelen ikke direkte høyde for, men etter det vi kan forstå, skyldes ikke det at man ønsket å utelukke avtalebaserte forlengelser.

3.7   Etter en samlet vurdering og under noe tvil er vi kommet til at overgangsregelen i endringslov 19. juni 2015 nr. 63 del II nr. 2 omfatter forlengelser som har grunnlag i avtalen, herunder forlengelser etter «rullerende» avtaler. Dette innebærer at for festeavtaler som var forlenget før ikrafttredelsen av loven, kan bortfesteren innenfor det tidsrommet som følger av bestemmelsen, kreve regulering av festeavgiften etter tomtefesteloven § 15 fjerde ledd, og da uavhengig av om forlengelsen hadde grunnlag i tomtefesteloven § 33, den midlertidige loven eller festeavtalen. For avtalebaserte forlengelser må det likevel tas det forbeholdet at avtalen må være av en slik art at den kunne ha vært forlenget etter § 33.