§§ 32 og 33 - Departementet svarer på spørsmål om vedlikeholdsansvar

Vi viser til din e-post av 10. august 2020 med spørsmål knyttet til vedlikeholdsplikt.   

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om det er sameiet eller seksjonseieren som har ansvar for kontroll og utskifting av røykvarslere som er montert i bruksenheten, kontroll av sprinkleranlegg som er montert i bruksenheten og reparasjon av porttelefon som er montert i bruksenheten. Videre har du spørsmål om vedlikeholdsansvar for rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Utgangspunkter for vedlikeholdsansvar

Dersom ikke annet er regulert i vedtektene, har seksjonseieren vedlikeholdsplikt for bruksenheten, mens sameiet har vedlikeholdsplikt for fellesarealet, jf. eierseksjonsloven § 32 og § 33. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting, med visse unntak for seksjonseieren, jf. § 32 sjette ledd.

Om vedlikeholdsplikten for et bestemt areal eller en bestemt bygningsdel tilligger den enkelte seksjonseieren eller sameiet, beror derfor i utgangspunktet på om arealet eller bygningsdelen anses for å være del av bruksenheten eller fellesarealet.

Kontroll og utskifting av røykvarslere montert i bruksenhet

Det følger av § 32 andre ledd bokstav c at:

"[s]eksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

1. c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat"

Ordlyden "slikt som" viser at vedlikeholdsplikten også kan omfatte ting som ikke er uttrykkelig nevnt, men som ligner på det som er uttrykkelig listet opp. Det er etter departementets syn nærliggende å legge til grunn at vedlikehold av røykvarslerapparatet i bruksenheten faller inn under seksjonseiers vedlikeholdsplikt. Dette er også lagt til grunn i juridisk teori (Wyller, Eierseksjonsloven – Lovkommentar (2020) s. 235):

"[r]øykvarslere er f.eks. ikke nevnt, men det er nokså klart at de må likestilles med brannslukkingsapparater … slik at det er seksjonseieren som skal sørge for vedlikehold".

Det følger av § 33 andre ledd at sameiets vedlikeholdsplikt også omfatter:

"… felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som … ledninger".

Dersom røykvarslere i bruksenhetene er seriekoblet ved ledninger som går gjennom bruksenheter og/eller til felles røykvarslersystem plassert på fellesområder, vil dermed sameiet ha plikt til å vedlikeholde slike ledninger.

Fakturering for kontroll av røykvarsler

Det fremgår av § 32 første ledd at:

"[s]eksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene​ og andre bruksenheter​ forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper".

I utgangspunktet er det altså opp til seksjonseieren selv hvor godt han vil vedlikeholde bruksenheten, ogvedlikeholdsplikten rekker ikke lenger enn det som er nødvendig av hensyn til de andre seksjonseierne. Så lenge et beskjedent vedlikehold ikke fører til skader på andre bruksenheter eller fellesareal, kan de andre seksjonseierne ikke gripe inn. Et unntak fra dette utgangspunktet er situasjoner som faller inn under de ulovfestede reglene om negotiorum gestio. Denne læren går ut på at nødvendige disposisjoner foretatt for å berge annens eiendom fra overhengende fare kan kreves refundert.

Hvis styret i sameiet bestiller felles kontroll og utskifting av røykvarslere i både bruksenheter og fellesarealer, griper styret i realiteten inn i seksjonseiernes rett og plikt til vedlikehold.

Det følger av § 33 annet ledd at seksjonseier plikter å gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner. I juridisk teori (Wyller, Eierseksjonsloven – Lovkommentar (2020) s. 243) er det lagt til grunn at sameiets rett omfatter inspeksjon av installasjoner som tjener felles interesser, som f.eks. røykvarslere, selv om seksjonseier har vedlikeholdsansvar for slike:

"[s]ameiet – representert ved styret eller forretningsfører – må … kunne kreve en alminnelig inspeksjon av for eksempel røropplegg, vinduer, bærende vegger o.l., med sikte på å kontrollere vedlikeholdet og forebygge skader".

Sameiet har altså adgang til å inspisere bruksenheten for å undersøke og kontrollere seksjonseiers vedlikehold. Sameiet må imidlertid avtale slik inspeksjon med seksjonseieren. Hvis seksjonseieren motsetter seg inspeksjon, må sameiet skaffe seg dom for kravet og få den fullbyrdet, eller kreve midlertidig forføyning, jf. tvisteloven kap. 34. Gjentatt nektelse vil kunne være grunnlag for salgspålegg, jf. eierseksjonsloven § 38.

Sprinkleranlegg i bruksenhet

Departemtentet mener at frittstående sprinkleranlegg, på lik linje med røykvarslere, faller inn under ordlyden i § 32 andre ledd bokstav c, og dermed er seksjonseiers vedlikeholdsplikt.

Dersom sprinkleranlegget er tilknyttet et felles røropplegg som strekker seg over flere bruksenheter, vil imidlertid sameiet i utgangspunkt ha vedlikeholdsansvar, jf. § 33 andre ledd første punktum.

Reparasjon av porttelefon

Det følger av § 32 første ledd og andre ledd bokstav a og c at seksjonseier har vedlikeholdsplikt for bruksenhetens "inventar" og "apparater". At selve porttelefonapparatet er montert i bruksenheten, tilsier at det er seksjonseiers vedlikeholdsplikt. Departementet viser til at apparatet utelukkende benyttes av den aktuelle seksjonseieren.

På denne bakgrunn mener departementet at porttelefonapparater montert i bruksenhet erseksjonseiers vedlikeholdsansvar.

Vedlikeholdsbehov på ledninger som strekker seg fra porttelefonapparatet over fellesareal, eller gjennom øvrige bruksenheter, til felles døråpner plassert på fellesareal, vil imidlertid være underlagt sameiets ansvar, jf. drøftelse over om gjennomgående ledninger til røykvarslere.

Bevisbyrde for vedlikeholdsplikt av avløpsrør

Du spør om det er sameiet eller seksjonseier som har bevisbyrden for hvor avløpsrørligger, dersom det ikke fremkommer av bygningstegningene om de er bygget inn i bærende konstruksjoner, jf. § 32 sjette ledd.

Eierseksjonsloven regulerer ikke bevisbyrde for vedlikeholdsansvar. På generelt grunnlag er det som regel den som anlegger sak som har bevisbyrden. For å oppfylle bevisbyrden kreves det som utgangspunkt at det foreligger alminnelig sannsynlighetsovervekt, altså slik at retten skal bygge på det faktum den finner mest sannsynlig.