§§ 32 og 33 - Forespørsel om tomtefesteloven 1996 § 33 annet ledd fjerde punktum

Saksnummer: 01/5699 EP ATO

Dato: 06.07.2001

 

Forespørsel om tomtefesteloven 1996 § 33 annet ledd fjerde punktum

Vi viser til Deres telefaks 20. juni 2001. Lovens § 33 ble utformet av justiskomiteen, se Innst O nr 85 (1995-96). Bestemmelsen gjelder ved ”lenging” av festeforhold som er inngått ved avtale før 1976, og det følger at hvis ikke partene blir enige om ”dei nye vilkåra”, hører avgjørelsen under skjønn.

Bestemmelsens ordlyd svarer til § 32 femte ledd tredje punktum, som gjelder et annet tilfelle av ”lenging” av festeforhold som er inngått ved avtale før 1976. Bestemmelsen i § 32 var foreslått ved Ot prp nr 28 (1995-96).

Vi antar at de to bestemmelsene må forstås på en ensartet måte, og at § 32 femte ledd annet punktum må bli retningsgivende for skjønn både etter § 32 femte ledd tredje punktum og § 33 annet ledd fjerde punktum. Det innebærer at skjønnet i samsvar med § 32 femte ledd annet punktum, i tilfeller som der beskrives, skal fastsette ”ny festeavtale med nye vilkår”.

Forarbeidene gir enkelte bidrag til forståelsen av bestemmelsene, og hva som må bli retningsgivende ved fastsettelsen av nye vilkår. Justiskomiteens flertall sier i Innst O nr 85 (1995-96) s 10 følgende:

”Dersom fester krever å fornye eldre, tidsavgrensede kontrakter, må festevilkårene i kontrakten kunne revideres slik at gamle kontrakter som er ugunstige og ubalanserte endres innenfor rammen av reglene i § 11. Flertallet ønsker imidlertid i utgangspunktet ikke å gi nærmere materielle regler som begrenser avtalefriheten her. Flertallet foreslår ellers at vilkårene skal fastsettes ved skjønn dersom partene ikke blir enige. ”

Departementet sier i Ot prp nr 28 (1995-96) s 67 – 68 følgende:

”Er det ... ikkje sagt noko i festeavtala (frå før 1976) om lengings- eller fornyingsrett, vil ei plikt for bortfestaren til framleis å feste bort tomta framstå som eit oreigningsrettsleg inngrep – bortfestaren vert påtvungen framleis feste. I slike høve må bortfestaren kunne krevje at festehøvet vert tufta på ny festeavtale med nye vilkår; vilkår som i prinsippet gjev han full kompensasjon for framleis å avstå festeretten. Utgangspunktet må vere at bortfestaren kan krevje at festevilkåra svarar til dei som er vanleg ved skiping av nye festehøve av liknande tomter på staden (”marknadsvilkår”). Dersom partane ikkje vert samde om vilkåra, kan kvar av dei krevje vilkåra fastsett ved skjønn, jf tredje punktum. Den nye festeavtala vil måtte reknast som ei ”ny festeavtale” etter lovutkastet § 2, med dei konsekvensane det har for bortfestaren/festarens rettar og plikter.”