§ 32-3 m.fl. - Departementet besvarer spørsmål om adressat for forhåndsvarsel og vedtak etter plan- og bygningsloven kapittel 32

Vi viser til deres henvendelse av 21. august 2019, og til våre foreløpige svar av 23. august 2019 og 20. november 2019. Vi beklager lang saksbehandlingstid.

Henvendelsen fra dere har bakgrunn i departementets tolkningsuttalelse i sak 19/2224-2. Med henvisning til denne skriver dere innledningsvis i forespørselen:

"Vi viser til deres brev til Klepp kommune den 20.05.2019, der dere sier at et pålegg om opphør av bruk ikke kan rettes mot eier dersom den privatrettslige avtalen mellom leietaker og eier tillater bruken som vi ønsker at skal opphøre".

 Under forutsetning av at pålegget ikke kan rettes mot eier, men må rettes mot leietaker, stiller dere følgende tre spørsmål: hvordan skal den ansvarlige adresseres, hva skal kommunen gjøre når eier nekter å utlevere opplysninger om leier, og hvordan kan saken løses uten å fatte vedtak om opphør av bruk.

Vi gjør oppmerksom på at uttalelsen gis ut fra en generell vurdering av tolkningsspørsmålet som er reist, og at vi med dette ikke tar standspunkt til løsningen av en konkret sak.

Departementets svar

Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) § 32-4 at pålegg om opphør av bruk med øyeblikkelig virkning kan, om nødvendig, gis til "den ansvarlige". Som det fremgår av vår uttalelse i sak 19/2224-2 gir forarbeidene^[1] en beskrivelse av "den ansvarlige" i tilknytning til den generelle påleggshjemmelen i pbl. § 32-3. Det fremgår der at med "den ansvarlige" menes personer eller foretak som enten har ansvar for feil, eller som ut fra eierskap, avtale eller liknende står inne for prosjektet. Pålegget skal med andre ord rettes mot den som er ansvarlig for at det ulovlige forholdet har oppstått. Et pålegg vil dermed, avhengig av den konkrete situasjonen, kunne rettes mot enten eier eller leietaker, eller eventuelt mot begge. Som omtalt i den nevnte uttalelsen anses bygningsmyndighetene å ha et visst skjønn med hensyn til avgjørelsen av hvem pålegget skal rettes mot der det er tale om flere mulige ansvarlige.

 Eieren av et bygg vil kunne tenkes å være ansvarlig for en ulovlig bruk. Vedkommende har for eksempel leid ut et næringslokale til boligformål. Med henvisning til forarbeidene kan det sies at eieren ut fra eierskapet står inne for den ulovlige bruken.

Omvendt vil det i enkelte situasjoner være leietaker som må anses som ansvarlig for den ulovlige bruken. Vedkommende har for eksempel leid en bolig, men bruker denne ulovlig til næringsvirksomhet. I et slikt tilfelle vil leietakeren kunne betraktes som ansvarlig for at det ulovlige forholdet har oppstått, og være den naturlige mottakeren av et pålegg.

Det følger imidlertid av langvarig praksis at et pålegg ikke kan rettes mot noen som ikke har mulighet til å oppfylle det. Om vedkommende har mulighet til å oppfylle et pålegg om opphør av bruk med øyeblikkelig virkning, vil kunne bero på privatrettslige avtaler mellom eier og leietaker. Departementet bemerker at det må legges til grunn en relativt begrenset plikt for kommunen til å foreta undersøkelser av underliggende privatrettslige avtaler. Vi viser til at hovedregelen i byggesaker er at privatrettslige avtaler mellom partene er uten betydning for hvem som har ansvar overfor bygningsmyndighetene.^[2] Det vil derfor være mottakers ansvar å sannsynliggjøre at vedkommende ikke har mulighet til å oppfylle pålegget. 

Der det er på det rene at eieren av et bygg ikke kan sies å være ansvarlig for at den ulovlige bruken har oppstått, og hvor vedkommende ikke har noen fysisk eller rettslig mulighet til å avslutte den ulovlige bruken umiddelbart, vil vedkommende ikke kunne være mottaker av et pålegg om opphør av bruk med øyeblikkelig virkning. Pålegget må da rettes til leietaker, som utøver den ulovlige bruken.

Eier vil imidlertid kunne gis et ordinært pålegg om for eksempel opphør av bruk etter pbl. § 32-3. Eier vil da ha en rettslig mulighet til å stanse den ulovlige bruken ved for eksempel å si opp leieavtalen.

Videre vil eier kunne ilegges et overtredelsesgebyr etter pbl. § 32-8, dersom en av handlingsnormene dekker forholdet og lovens skyldkrav er oppfylt. Departementet antar at skyldkravet vil være oppfylt der eieren fortsetter å leie ut til ulovlig bruk etter at vedkommende har, eller burde ha blitt, oppmerksom på det ulovlige forholdet. Et overtredelsesgebyret vil kunne fungere som et pressmiddel på eieren.

 

 

^[1] Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) s. 353

^[2] Carl Wilhelm Tyrén, Plan- og bygningsloven. Lovkommentar, § 32-3. Pålegg om retting og pålegg om stans, Juridika (Tilgjengelig via LovdataPro)