§ 3-5 - Spørsmål om det er adgang til å ta utleggspant i depositumskonto etter husleieloven § 3-5

Saksnr. 200609385 EP TFJ
Dato: 27.02.2007

 

Spørsmål om det er adgang til å ta utleggspant i depositumskonto etter husleieloven § 3-5

Vi viser til brev 30. oktober 2006 fra Sparebanken Nord-Norge, der det reises spørsmål om en utleier kan ta utlegg i en depositumskonto etter den forenklede fremgangsmåten i tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav f til sikring av krav som springer ut av leieavtalen. Vi viser også til brev 23. januar 2007, der Sparebanken Nord-Norge gjør nærmere rede for problemstillingen.

Spørsmålet må etter vårt syn løses med utgangspunkt i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) § 3-5. Paragrafens fjerde og femte ledd, som regulerer frigivelse av depositumsbeløpet ved leieforholdets opphør, lyder slik:

”Etter leieforholdets opphør kan finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:
a) partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen og
b) utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning for banken.”

Spørsmålet er om husleieloven § 3-5 fjerde og femte ledd er til hinder for at utleieren kan ta utlegg i depositumskontoen til sikring av krav som springer ut av leieavtalen. Det er med andre ord spørsmål om disse bestemmelsene uttømmende angir hvordan utleieren kan skaffe seg tilgang til innestående på depositumskontoen, eller om de åpner for gjeldsforfølgelse etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven som en alternativ fremgangsmåte.

I NOU 1993: 4 Lov om husleieavtaler s. 216 [126] uttales det følgende om muligheten til å søke dekning i en depositumskonto:

”Når beløpet blir satt inn på særskilt konto i finansinstitusjon, er innestående beskyttet mot utleiers kreditorer; pengene tilhører ikke utleieren, og de er holdt avsondret fra hans midler.

Skulle leieren bli utsatt for kreditorpågang, er utleiers interesser sikret på samme måte. Såvel leierens konkursbo som enkeltforfølgende kreditor må respektere utleiers fortrinnsrett til å søke dekning i depositumet. Leierens kreditorer kan bare søke dekning i det beløp som er tilbake etter at utleieren har fått det som tilkommer ham, og de kan ikke kreve dekning i depositumet før leieforholdet er brakt til opphør.”

Vi finner det klart at utleieren må likestilles med andre av leierens kreditorer i den grad utleieren har krav mot leieren som har oppstått uavhengig av leieforholdet. For slike krav kan utleieren altså søke dekning i det beløpet som er tilbake etter at utleieren han har fått dekning for de krav som omfattes av husleieloven § 3-5.

Uttalelsen i NOU 1993: 4 på side 216 [126] omtaler bare dekningsadgangen for andre fordringshavere enn utleieren. Når det gjelder utleierens krav som springer ut av leieavtalen, blir spørsmålet om husleieloven § 3-5 fjerde og femte ledd uttømmende angir hvordan utleieren kan gå frem for å få dekning i depositumskontoen, eller om utleieren også kan oppnå dekning i kontoen ved å gå frem etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven om utleggspant.

I de alminnelige merknadene til reglene om depositum i NOU 1993: 4 heter det på s. 38–39 (punkt 2.3.5):

”Spørsmålet er om, og eventuelt i hvilken utstrekning, utleieren skal kunne søke dekning i depotet uten tvangsgrunnlag og uten bistand av namsmyndighetene dersom leieren bestrider kravets eksistens eller omfang.

Etter gjeldende rett kan utleieren kreve utbetaling fra institusjonen uten tvangsgrunnlag så lenge det gjelder krav på skyldig leie, samt utgifter leieren skylder for rydding og rengjøring. Krever utleieren andre typer krav dekket, for eksempel erstatningskrav som følge av skade på husrommet, må leieren enten samtykke i at kontoen belastes, eller så må utleieren få dom for kravet.

Utvalget vil her peke på at formålet med et depositum er å skaffe utleieren sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. I realiteten har depositumet preg av å være avtalt panterett i kontante penger. Ved panterett i penger skjer dekning ved namsmyndighetenes mellomkomst, og forutsetter at panthaveren har tvangsgrunnlag for kravet, jf. tvangsfullbyrdingsloven av 1992 kapittel 10. Det kunne derfor være nærliggende å legge til grunn i en ny husleielov at finansinstitusjonen bare skulle kunne utbetale fra kontoen i den utstrekning det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag for et omstridt krav.”

Disse uttalelsene kan tyde på at utvalget har ment at reglene i utvalgets lovutkast § 3-6 om adgangen til å søke dekning i depositumskontoen skulle være et supplement til adgangen til å søke dekning i innestående på kontoen etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Utvalgets utkast til § 3-6 fjerde ledd lød slik:

”Etter leieforholdets opphør kan skyldig husleie og utgifter som leieren skylder for rengjøring og rydding, dekkes av kontoen. Andre krav kan utleieren kreve dekket i samsvar med rettkraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.”

I merknadene til § 3-6 fjerde ledd første punktum heter det i NOU 1993: 4 s. 127:

”Når det gjelder slike krav, kan uleieren søke dekning i innskuddet uten at kravets eksistens eller omfang er fastlagt i dom eller annet tvangsgrunnlag, og uten å følge de vanlige reglene om tvangsfullbyrding av krav.”

Også denne uttalelsen støtter antakelsen om at utvalget har ment at regelen skulle suppleres av adgangen til å søke dekning etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Om også lovutkastets annet punktum skulle være supplert av adgangen til å søke dekning etter tvangsfullbyrdelseslovens regler, er ikke kommentert i NOU 1993: 4. Dette spørsmålet må på det tidspunktet da NOU-en ble avgitt ha vært av mindre betydning enn i dag, fordi det den gang ikke var adgang til å søke utlegg på bakgrunn av et ”[s]kriftstykke som fordringshaveren selv har sendt…”, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav f. Det eneste som kunne utgjøre tvangsgrunnlag for utlegg for utleierens krav i 1993 uten å være en dom eller avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom, var eksigible gjeldsbrev, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 første ledd bokstav a.

I Ot.prp. nr. 82 (1997–98) Om lov om husleieavtaler (husleieloven) ble den nåværende bestemmelsen i § 3-5 femte ledd foreslått, en bestemmelse som ytterligere innskrenket adgangen til å søke dekning i depositumskontoen sammenlignet med utvalgets forslag. I proposisjonen på s. 45 (punkt 7.4) heter det at hver av partene kan kreve utbetaling dersom den annen part gir sitt skriftlige samtykke, eller dersom det foreligger en rettskraftig dom eller en annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Det står ikke noe nærmere om hvorvidt regelen suppleres med adgangen til å søke utlegg etter tvangsfullbyrdelsesloven. På samme måte som for utvalget var spørsmålet av begrenset betydning da proposisjonen ble avgitt. Det er formodentlig lite praktisk at en leietaker skulle være villig til å utstede et eksigibelt gjeldsbrev for sine plikter etter leieforholdet uten samtidig å være villig til å avgi skriftlig samtykke til dekning i kontoen.

Etter vårt syn er det på bakgrunn av bestemmelsens forhistorie mest nærliggende å tolke husleieloven § 3-5 femte ledd slik at bestemmelsen kun regulerer adgangen til å få utbetaling av kontoen for krav som springer ut av leieavtalen, uten namsmyndighetens mellomkomst. Vi antar derfor at det også er adgang for utleieren til å søke dekning i kontoen etter de alminnelige reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Vi kan ikke se at det foreligger vektige hensyn som taler mot en slik løsning. Riktignok gir et tvangsgrunnlag som nevnt i tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav f, et mindre sikkert grunnlag for omfanget av utleierens krav enn en har ved dom, annen avgjørelse som har virkning som dom, eller skriftlig samtykke. Men prosessen ved fullbyrding av krav etter § 7-2 bokstav f, herunder foreleggelsen av begjæringen for saksøkte etter § 7-6 annet ledd, medfører at leietakerens eventuelle innsigelser mot kravet vil komme frem. Dersom leietakeren reiser innsigelser mot kravet, vil saken bli hevet eller behandlet i forliksrådet, eventuelt med en rettskraftig dom som resultat, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-6 annet ledd tredje punktum.