§§ 3-1, 3-4 og 3-7 Departementet svarer på spørsmål om utleier kan ta betalt av leier for energi som leveres fra varmepumpe og strøm som leveres fra utleiers solcelleanlegg

Vi viser til dine e-poster av 15. oktober 2020 og 6. januar 2021, og etterfølgende telefonsamtale om spørsmål knyttet til betaling for strøm og oppvarming i leieforhold.     

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om utleier kan ta betalt av leier for energi som leveres ut fra varmepumpe i form av varmt vann, hvordan energien beregnes og til hvilken pris. Videre spør du om utleier kan ta betalt for strøm som leveres til leiere fra utleiers solcelleanlegg, og til hvilken pris.

Utgifter til oppvarming kan «bakes» inn i leieprisen

Det følger av husleieloven § 3-1 første ledd første punktum at «[l]eien skal fastsettes til et bestemt beløp». Det innebærer at leieren ikke kan pålegges i tillegg å betale bestemte kostnader som f.eks. renovasjon eller eiendomsskatt. Formålet med bestemmelsen er å gjøre leierens utgifter forutsigbare og faste, jf. Ot.prp.nr.82 (1997–1998) s. 41.

Utleier står fritt til å velge hvilke utgifter som «bakes inn» i den fastsatte leiesummen. Dersom utleier har særskilte utgifter til oppvarming og energilevering til boligen, kan dette dekkes inn med leiebetalingene, så lenge leiesummen er fastsatt til et bestemt beløp, og dette beløpet ikke er urimelig høyt, jf. § 4-1. Utleier står dermed tilnærmet fritt til å dekke inn utgifter til etablering, drift og liknende av varmepumpe og solcelleanlegg med leieinntekter.

Særskilt betaling for strøm og oppvarming

Selv om hovedregelen er at leien må angis til et bestemt beløp, er det adgang til å avtale at forbruksavhengige utgifter skal betales etter faktisk forbruk. Leieren får da egeninteresse i å holde lavt forbruk. Etter husleieloven § 3-1 første ledd annet og tredje punktum kan det avtales at:

«… utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. § 3-4. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk».

Tilleggsbetaling for elektrisitet og brensel kan organiseres på to måter. Hvis boligen har egen strømmåler, kan leier tegne eget strømabonnement. Leveringsvilkår for elektrisitet til boligen vil da være en sak mellom leier og den strømleverandøren leier inngår avtale med. Utleier vil på lik linje med andre aktører kunne tilby leveranse av strøm og brensel fra eget anlegg som er montert i boligen, som for eksempel solcellepanel og varmepumpeanlegg. Leier vil da betale etter avtale med utleier, på lik linje som etter avtale med en annen leverandør.

Alternativt kan leier betale et tillegg for elektrisitet og brensel direkte til utleier, som dekker dennes utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel.

Det er utleiers «utgifter ved forbruk» av elektrisitet og brensel som kan avkreves leier. Ordlyden taler for at leier bare kan pålegges å betale faktiske utgifter knyttet til sitt personlige forbruk av strøm og brensel, og at utleier må akseptere at særskilte merkostnader til for eksempel drift og vedlikehold av strømleveringssystem eller liknende ikke kan avkreves leier. Dette underbygges av § 3-4, hvoretter leier kan kreve at utleier hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene til elektrisitet og brensel, og fordelingen av disse på eiendommens husrom, og at leierfellesskap i eiendommer med fellesanlegg for varme eller varmt vann kan kreve at det installeres måleapparat for å fastslå den enkeltes forbruk. Videre følger det av forarbeidene (Ot.prp.nr. 74 (2007-2008) s. 48) at:

«[n]år det gjelder tilleggsytelser har partene i dag bare mulighet til å avtale at utgiftene ved forbruk av elektrisitet og brensel kan fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Denne adgangen er begrunnet med at dette er utgifter som avhenger av leierens forbruk og som ikke lar seg beregne på forhånd. Leieren kan da begrense egne kostnader gjennom å redusere sitt forbruk. Departementet ser at de samme hensyn gjør seg gjeldende for utgifter til vann».

Tilsvarende er det i juridisk teori (Christian Fr. Wyller, Norsk Lovkommentar, note 152) lagt til grunn at tilleggsbetaling må begrenses til leierens faktiske forbruk:

«[a]nnet punktum er en unntaksregel og den kan ikke tolkes utvidende slik at lignende forbruksavhengige utgifter betales utenom leien. Ved lov 16. januar 2009 nr. 6 ble tredje punktum tilføyd slik at også utgifter til vannforsyning og avløp kan holdes utenfor leiebeløpet der slike utgifter beregnes etter målt forbruk. Det er bare utgifter til forbruk som kan holdes utenfor leien – ikke vedlikehold og rehabilitering av f.eks. eiendommens elektriske anlegg».

Utleier kan altså bare kreve dekket sine egne faktiske utgifter til leierens forbruk av elektrisitet, varme og vann. Kostnadene til strøm- eller vannleverandøren for den delen som forbrukes av leieren settes av markedet som leverer energien eller vannet til utleier. Alle utgifter som ikke direkte kan tilskrives leiers forbruk må alternativt dekkes inn av husleien.

Særlig om utgifter til drift av egen strømkilde

Uttalelsene i forarbeidene og juridisk teori virker å stenge for at utleier kan kreve at leier betaler for vedlikehold og rehabilitering av eget strømanlegg. Uttalelsene synes imidlertid å forutsette at utleiers kostnader til leiers forbruk av strøm knytter seg til dennes samlede betalingsforpliktelse overfor strømleverandøren. Hverken lov eller forarbeider differensierer for de «interne» fordelingene av disse kostnadene. Det er på det rene at utleiers kostnader til leiers forbruk av elektrisitet er fordelt på både utgift til betaling for selve strømmen, og betaling for å frakte strømmen fra kraftprodusenten gjennom strømnettet til boligen (nettleie). Slik lov og forarbeider forstås, er begge disse utgiftskategoriene omfattet av utleiers «utgifter» til å dekke leierens «forbruk».

Ved drift av eget strømanlegg vil utgifter til selve anlegget og det interne «transportnettverket» for frakt av strømmen i stor grad likne de utgiftene man som forbruker ellers vil betale til større strømleverandører for drift av det nasjonale strømnettet. Etter departementets syn kan dette tale for at dersom utleiers utgifter til leiers forbruk av elektrisitet er drift av produksjonsenheten (f.eks. solcellepanel) og det lokale distribusjonsnettverket, så kan slike utgifter kreves dekket av leier. Dette er imidlertid usikkert, og det er opp til domstolene i siste instans å avgjøre om slike utgifter kan kreves dekket.