§§ 29 og 35 - Svar på henvendelse om kostnadsfordeling i eierseksjonssameie

Vi viser til din e-post av 6. mai 2021 med spørsmål knyttet til kostnader til påbygg av balkonger og vedlikehold.   

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om balkonginnglassing, som ikke har ferdigattest, er fellesareal, om styret eller årsmøtet kan vedta at kostnader til å fremskaffe ferdigattest for innglassing av balkonger for enkelte av seksjonseierne skal dekkes som felleskostnad og om det kan vedtas at vedlikeholdet av innglassingen skal dekkes som felleskostnad. Til sist spør du om styret eller årsmøtet kan vedta at utbedring av skader i bruksenheter som skyldes vanninntrenging fra fasaden, skal dekkes som felleskostnad.

Ikke krav til at fellesareal må ha ferdigattest

Det følger av eierseksjonsloven § 4 bokstav e at fellesareal er de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene. Det er ikke et krav etter eierseksjonsloven at fellesareal er godkjent av bygningsmyndighetene. En yttervegg som er oppført uten godkjenning, vil utgjøre en del av bygningskonstruksjonen, og dermed være fellesareal.

Seksjonseiere og årsmøtet er i utgangspunktet bundet av avtale eller vedtak om kostnadsfordeling

Balkongkonstruksjoner er fellesareal.^[1] I forarbeidene til den tidligere eierseksjonsloven (1997) er delelinjen mellom fellesareal og bruksenhet vedrørende vedlikeholdsansvar presisert slik:

«[b]alkonger hører til bygningskroppen og er en bestanddel av selve bygningen, samtidig som de kan utgjøre en del av en seksjon. Normalt vil sameieren måtte vedlikeholde «innsiden» av sin balkong, mens utgifter som refererer seg til balkongen som en del av selve bygningen er en felleskostnad».

Endring av balkongkonstruksjonen, eller påbygging som går ut over tiltak som gjennomføres på «innsiden», krever samtykke fra to tredjedeler av årsmøtet, jf. § 49 første ledd bokstav a. Seksjonseiere som ønsker å tilføre sin balkong et påbygg, kan ved avtale binde seg til å bekoste slike arbeider. Kostnadsfordelingen mellom sameiet og de aktuelle seksjonseierne, herunder utgifter til ferdigattest, vil da bero på en fortolkning av avtalen, eller årsmøtevedtaket om godkjenning av påbyggingen. Dersom det er fastsatt i avtale eller vedtak at seksjonseierne selv skal bekoste oppføringen, vil seksjonseierne og fremtidige årsmøter i utgangspunktet være bundet av dette, særlig hvis en slik kostnadsfordeling var forutsetningen for at årsmøteflertallet vedtok å tillate påbyggingen. I siste instans vil det være opp til domstolene å avgjøre om, og i tilfelle hvordan, et senere årsmøte kan endre kostnadsfordelingen.

Kostnader knyttet til innglassing skal i utgangspunktet fordeles etter sameiebrøk

Hvis det ikke foreligger en avtale om kostnadsfordeling, og årsmøtet har vedtatt en påbygning av et flertall av sameiets balkonger uten at kostnadsspørsmålet er berørt i vedtak eller avtale, vil det bero på vedtaket og bakgrunnsretten om påbygningen skal bekostes av fellesskapet.

Det følger av § 29 første ledd at:

«[k]ostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, ​er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. ​Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk».

Det første spørsmålet er om innglassingen er fellesareal. Som nevnt over, er det klart at selve balkongkonstruksjonen er fellesareal, mens innsiden av balkongen er en del av bruksenheten. I avgjørelse inntatt i LB-2011-149396, som gjaldt omfanget av vedlikeholdsansvaret, viser retten til at seksjonseiers vedlikeholdsplikt omfatter:

«… annet utstyr som seksjonseieren har satt opp, som for eksempel glassvegger eller markiser, jf. Hagen m.fl. op. cit. s. 183».

Slik departementet ser det, er det grunn til å skille mellom en innvendig vegg satt opp av seksjonseier, og en fullstendig innglassing av balkongen. I sistnevnte tilfelle fungerer glasset som en del av bygningskonstruksjonen, ved at balkongen skjermes fullstendig for ytre forhold. Innglassingen virker som en del av byggets konstruksjon, og balkongen vil få karakter av et indre oppholdsrom. Det er lite naturlig å omtale dette som «utstyr». Etter departementets syn, vil en lukket glasskonstruksjon som monteres på balkong i utgangspunktet utgjøre en del av bygningskroppen, og dermed være fellesareal. I siste instans vil det være opp til domstolene å vurdere hvorvidt konkrete installasjoner er fellesareal, eller en del av bruksenheten. 

Utgangspunktet er dermed at kostnadene knyttet til innglassingen skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, jf. § 29 første ledd andre punktum.

Kostnadsfordelingen kan revideres etter nyttebestemmelsen

Hvis «særlige grunner» taler for det, kan kostnadene likevel fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet, jf. § 29 første ledd tredje punktum. Ordlyden taler for at det skal gjøres en konkret rimelighetsvurdering i det enkelte tilfellet, og at terskelen for å fravike utgangspunktet er høy. I forarbeidene heter det at:

«[u]nntaksregelen skal kun benyttes når «særlige grunner» taler for det, og det derfor er klart at det vil være rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Unntaksregelen kan brukes både på eksisterende og nye felleskostnader, men i praksis er det nok mest aktuelt å bruke den når nye tiltak medfører nye kostnader. Fordeling etter nytte kan skje såfremt den eller de aktuelle seksjonseierne etter sin karakter kan ha nytte av tiltaket. Det er ikke avgjørende om noen seksjonseiere ikke ønsker å benytte seg av tiltaket som kostnaden refererer seg til. Et klassisk eksempel der nytteregelen kan være aktuell, er der et sameie beslutter å installere heis i den ene av flere bygninger i sameiet. Verken beboerne i de andre bygningene eller beboerne i første etasje i den bygningen som får heis vil ha nytte av heisen».^[2]

At unntaket først og fremst skal kunne anvendes på kostnader ved nye tiltak, følger også av forarbeidene til den tilsvarende bestemmelsen i borettslagsloven § 5-19 første ledd.^[3] I avgjørelse inntatt i HR-2013-2409-A, som gjaldt fordeling av kostnader til utskifting av heis i ett av sameiets bygg, kom Høyesterett til at det ikke var grunnlag for revisjon av vedtak om at kostnadene skulle bæres av fellesskapet. Retten uttalte imidlertid at:

«[h]adde det vært tale om installering av nye heiser, ville det ha vært naturlig å anvende unntaksregelen».

Selv om terskelen er høy, vil innglassing av enkelte balkonger utgjøre et nytt tiltak som medfører nye kostnader, og dermed være i kjerneområdet for bestemmelsens anvendelsesområde.

Departementet mener at flere momenter taler for at man kan revidere et vedtak om at påbygg av balkonger som bare kommer enkelte seksjonseiere til gode skal dekkes som felleskostnader, jf. § 29 første tredje punktum ledd. I siste instans vil det være opp til domstolene å vurdere om det er grunnlag for revisjon i det konkrete tilfellet. 

Kostnader til vedlikehold av fellesarealer skal i utgangspunktet fordeles etter sameiebrøken

Departementet mener som det fremgå over at innglassing utgjør fellesareal. Med mindre annet er vedtektsfestet, er innglassing i utgangspunktet sameiets vedlikeholdsansvar, jf. § 33, og kostnadene skal fordeles etter sameiebrøken, jf. § 29 første ledd andre punktum.

Også vedlikeholdskostnader kan revideres etter nyttebestemmelsen i § 29 første ledd. Momentene i rimelighetsvurderingen vil være tilsvarende som ved vurdering av installasjonskostnadene, men terskelen for revisjon vil være svært høy. I forarbeidene er det lagt til grunn at det ikke er noen nødvendig sammenheng mellom fordeling av kostnadene ved iverksettelsen av et tiltak og eventuelle økte drifts- og vedlikeholdskostnader som følge av tiltaket.^[4] Dette er også lagt til grunn av Høyesterett i den ovennevnte avgjørelsen inntatt i HR-2013-2409-A, hvor det vises til denne uttalelsen i forarbeidene:

«[i] det nevnte eksempelet med installasjon av heis i den ene av flere bygninger kan det være riktig å fordele kostnadene med drift av heisen etter sameiebrøken, selv om installasjonskostnadene blir fordelt etter nytten. Det gjelder særlig hvis andre bygninger har heis fra før».

I siste instans vil det være opp til domstolene å vurdere om det er grunnlag for revisjon i det konkrete tilfellet. 

Departementet tilføyer at aktuelle seksjonseierne kan samtykke til vedlikeholdsansvar for innglassingen, jf. § 33 tredje ledd:

«[i] vedtektene​ kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder».

En slik avvikende vedlikeholdsansvarsordning må fastsattes i vedtektene – avtale med de aktuelle seksjonseierne er ikke nok.^[5]

Sameiet skal erstatte tap som følge av misligholdt vedlikeholdsplikt

Du spør om styret eller årsmøtet kan vedta at utbedring av skader i bruksenheter som skyldes vanninntrenging fra fasaden skal dekkes som felleskostnad.

Sameiet har vedlikeholdsplikten for bygningskroppen, jf. eierseksjonsloven § 33, og skal sørge for at det ikke lekker vann inn gjennom vegger og tak. Det følger av § 35 første ledd at:

«[e]t sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter § 33, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene. Sameiet skal likevel ikke erstatte tapet dersom sameiet kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor sameiets kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at sameiet skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den».

Dersom sameiet ikke kan sannsynliggjøre at mangelfullt vedlikehold av ytterveggene skyldes en hindring utenfor dets kontroll, skal det erstatte tap som påføres seksjonseierne som skyldes misligholdet. Kravet om erstatning rettes mot styret, og dersom det fører frem er kostnaden en felleskostnad​, jf. § 35 fjerde ledd. Kostnaden skal altså fordeles etter den fastsatte fordelingsnøkkelen, og skadelidte må betale sin del av felleskostnaden.

Erstatningsplikten omfatter tap som skyldes skader på bruksenheten og alminnelig innbo, jf. § 36 første ledd annet punktum motsetningsvis. I forarbeidene er dette utdypet slik:

«[s]kade på «vanlig tilbehør» regnes som direkte tap og omfattes av kontrollansvaret, samt skade på «bruksenheten» (for eksempel parkettgulv, vegger eller tak) – dette følger motsetningsvis av ordlyden. Hva som er «vanlig» tilbehør må vurderes konkret … Vanlig innbo i en boligseksjon kan for eksempel være kjøleskap, sofa eller TV. Kostbare antikviteter eller billedkunst vil normalt ikke regnes som vanlig innbo i en boligseksjon».^[6]

 

 

^[1] Prop. 39 L (2016-2017) s. 171

^[2] Prop.39 L (2016–2017) s. 171

^[3] Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 280

^[4] Ot.prp.nr.33 (1995–1996) s. 62

^[5] Prop.39 L (2016–2017) s. 175

^[6] Prop.39 L (2016–2017) s. 180