§ 29-4 andre ledd - Spørsmål om avstandskravet gjelder for et tilbygg oppført inntil frittliggende garasje som tidligere er godkjent plassert nærmere nabogrensen enn fire meter

Vi viser til deres brev av 9. desember 2019, hvor dere spør om et garasjetilbygg på 30 m², omsøkt oppført inntil tidligere godkjent frittliggende garasje, krever samtykke fra nabo eller dispensasjon, dersom den frittliggende garasjen allerede er godkjent plassert nærmere nabogrensen enn hovedregelen i plan- og bygningsloven (pbl.) § 29-4 andre ledd.

Departementet tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Departementets svar

Byggverk skal som hovedregel plasseres minst 4 meter fra nabogrensen. For et tiltak som det typetilfellet henvendelsen gjelder, kan kommunen etter departementets vurdering verken godkjenne tiltaket med hjemmel i pbl. § 29-4 tredje ledd, eller unnta tiltaket fra søknadsplikt med hjemmel i byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1. Det avgjørende er at slike typer av tiltak ikke kan regnes som "frittliggende".  Slike typer av tiltak forutsetter dermed dispensasjon fra plan, jf. pbl. § 19-2. Etter en konkret vurdering kan tiltaket tenkes å utgjøre en hovedombygging.

Departementets redegjørelse og begrunnelse

1. Byggverk skal som hovedregel plasseres minst 4 meter fra nabogrensen, jf. pbl. § 29-4 andre ledd

Byggverk skal som hovedregel plasseres minst 4 meter fra nabogrensen, jf. pbl. § 29-4 andre ledd. Hvis byggverket er høyere enn 8 meter, skal avstanden være minst byggverkets halve høyde. Avstandskravene gjelder også for tiltak som er unntatt fra søknadsplikt, med mindre andre avstandskrav særskilt fremgår av lov eller forskrift. Andre avstandsgrenser kan også følge av kommuneplanens arealdel, jf. pbl. § 11-9 nr. 5, eller av reguleringsplan, jf. pbl. § 12-7 nr. 2. Formålet med pbl. § 29-4 er blant annet brannvernhensyn, behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning.

2. Kommunen kan ikke med hjemmel i § 29-4 tredje ledd bokstav b godkjenne et tilbygg til frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak

Kommunen kan på visse vilkår godkjenne en nærmere plassering, uten at det er nødvendig med dispensasjon etter pbl. § 19-2, jf. pbl. § 29-4 tredje ledd. Slik godkjenning kan enten gis når naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke (jf. bokstav a), eller ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak (jf. bokstav b). Kommunens avgjørelse av om et tiltak skal tillates plassert nærmere nabogrense enn det som følger av andre ledd, er underlagt fritt skjønn. Tiltakshaver har dermed ikke noe rettskrav på å få innvilget søknaden om plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrensen.

Med "mindre tiltak" etter pbl. § 29-4 bokstav b) menes som hovedregel byggverk på inntil 50 m², jf. byggteknisk forskrift (TEK17) § 6-4. Det følger videre av tredje ledd bokstav b) at garasje, uthus og lignende mindre tiltak må være "frittliggende", det vil si at det ikke er bygningsmessig forbundet med annen bygning på samme tomt.^[1]

Dere spør om et garasjetilbygg krever samtykke fra nabo eller dispensasjon fra plan dersom det oppføres inntil en eksisterende frittliggende garasje. Slik departementet ser det, medfører vilkåret "frittliggende" ovenfor at kommunen ikke kan godkjenne oppført et tilbygg til bygning som nevnt i pbl. § 29-4 tredje ledd, for eksempel et tilbygg til en frittliggende garasje, med hjemmel i bestemmelsen. Tilbygget vil i et slikt tilfelle ikke være "frittliggende", og det vil derfor forutsette dispensasjon fra plan, jf. § 19-2.

3. Unntakene i SAK10 § 4-1 gjelder ikke dersom garasjen og tilbygget til sammen overskrider 50 m² og heller ikke dersom tiltaket ikke er frittliggende

Som nevnt over gjelder ikke begrensningene som følger av pbl. § 29-4 andre ledd der annet følger av plan eller forskrift. I SAK10 § 4-1 er det gitt nærmere bestemmelser om hvilke mindre tiltak som kan plasseres nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Unntakene omfatter blant annet frittstående garasje, tilbygg, bod og levegg. I forskriften er det gitt nærmere begrensninger for blant annet størrelse, høyde og avstand fra nabogrense, slik at eventuelle ulemper for naboen er redusert til et minimum. Dersom planen oppstiller strengere krav til høyde eller avstand, vil likevel disse kravene gå foran unntaket i SAK10 § 4-1. Det må i så fall søkes om dispensasjon fra plan, jf. pbl. § 19-2.

For bygninger som oppfyller vilkårene i SAK10 § 4-1 er det lagt til grunn at det kan oppføres tilbygg uten søknad såfremt eksisterende bygning og tilbygget til sammen ikke overskrider grensen på 50 m².^[2] Det er imidlertid et absolutt krav at eksisterende bygning med tilbygg er "frittliggende" for å kunne falle inn under unntaket i SAK10 § 4-1. Dette betyr at et slik byggverk ikke også kan oppføres inntil en hovedbygning og et annet nytt tilbygg.

Det avgjørende for vurderingen av et typetilfelle som det dere har vist til i henvendelsen, er dermed om den eksisterende garasjen og det nye tilbygget er "frittliggende", om de til sammen er innenfor arealbegrensningen på 50 m², og om de andre vilkårene i SAK § 4-1 er oppfylt. Blant annet må tiltaket i sin helhet ligge minst 1 meter fra nabogrensen.

4. Typetilfellet som dere viser til kan etter en konkret vurdering være en hovedombygging

Dere spør også i henvendelsen om oppføring av garasjetilbygg i et typetilfelle som dette kan anses som en hovedombygging av eksisterende frittliggende garasje og/eller hovedbygning, og dermed medføre at det samlede nye og gamle byggverket må oppfylle avstandskravet i pbl. § 29-4 andre ledd.

Med hovedombygging menes gjennomgripende endringer eller reparasjoner som er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet.^[3] Det er i juridisk litteratur lagt til grunn at begrepet dekker "meget omfattende arbeid", slik at "det fremkommer noe bortimot en annen bygning enn den opprinnelige", og den "i vesentlig grad skifter karakter".^[4]

Terskelen for at et tiltak skal regnes som hovedombygging er imidlertid høy. Momenter som kan inngå i en helhetsvurdering er ombyggings- og reparasjonskostnader i forhold til byggets verdi og tekniske vurderinger ved ombyggingen. Eksempler på tiltak som er vurdert å utgjøre hovedombygging, eller hver for seg er vurdert ikke å utgjøre hovedombygging, er belyst i departementets høringsnotat i sak 19/2116.^[5]

Etter departementets syn vil et tiltak som det typetilfellet henvendelsen deres gjelder, etter en konkret vurdering kunne regnes som en hovedombygging. Ved hovedombygging gjelder i utgangspunktet alle kravene i plan- og bygningsloven, herunder byggteknisk forskrift.

 

 

^[1] Se nærmere om dette i Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15 Til plan- og bygningsloven § 29-4. Byggverks plassering, høyde og avstand fra nabogrense.

^[2] Se Prop. 99 L (2013-2014) punkt 3.5.1: "Det at unntaket gjelder frittliggende bygning innebærer at tiltaket ikke kan være knyttet til en eksisterende bygning. Departementet anser imidlertid at dette ikke innebærer at det må søkes om et tilbygg på en bygning som nevnt i bestemmelsen, så lenge bygningen ikke blir større enn den rammen som er angitt. Hvis det vedtas en øvre grense på 50 m², vil tiltakshaver både kunne oppføre en frittstående bygning på inntil 50 m² som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse, eller et tilbygg på en slik bygning så lenge det samlede arealet, inkludert tilbygget, ikke overstiger 50 m²."

^[3] Departementets høringsnotat, sak 19/2116, Forslag til endringer i lov om planlegging og byggesaksbehandling

(plan- og bygningsloven), lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) og lov om burettslag (burettslagslova), s. 32.

^[4] Schulze, Ditlefsen mfl., Plan- og bygningsloven og forskriftene i praksis (3. utgave), s. 226.

^[5] Se fotnote 3 ovenfor.