§ 29-4 / SAK 10 § 6-4 Beregning av gesimshøyde -takterrasser/ altan i skrå flate - tolking

Vi viser til deres brev av 13.09.2013, samt purring av 10.03.2014. I henvendelsen redegjøres det for at Oslo kommune, plan- og bygningsetaten og Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ulik oppfattning av hvor gesims regnes. Konkret gjelder dette for bygninger med flate tak og takterrasser, samt bygninger med saltak eller pulttak med altan utskåret i takflaten. Det bes derfor om en fortolkning fra departementet. Departementet beklager sen tilbakemelding.

Departementet er den sentrale bygningsmyndigheten etter plan- og bygningsloven, og gir generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter er å forstå. Vi gjør derfor oppmerksom på at vi ikke tar stilling til konkrete saker som ikke foreligger i departementet til ordinær saks eller klagebehandling. Departementet uttaler seg således kun på generelt grunnlag.

Fra plan- og bygningsloven § 29-4, 4. ledd fremkommer det at nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift. Bestemmelsens regler om høyde (og avstand) gjelder så langt ikke annet er bestemt i plan. I byggesaken skal kommunen fastsette plassering og høyde innenfor de rammer som følger av § 29-4 og gjeldende planer.

I medhold av § 29-4, 4. ledd er det gitt nærmere bestemmelser til utfylling og gjennomføring av bestemmelsen i byggesaksforskriften (SAK10) § 6-2 om høyde. Av 1. ledd fremkommer følgende:

”Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget/parapetet. Gesimshøyde måles i forhold til ferdig plannert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen”.

Når man vurderer høydebestemmelsen i pbl. § 29-4 er det viktig å ta utgangspunkt i hva intensjonen bak bestemmelsen faktisk skal ivareta. Det sentrale formålet bak bestemmelsen, foruten å sikre tilstrekkelig lys, luft og utsyn mellom bygg, herunder brannvernhensyn er å regulere bygningens høyde og volum, både ved nær og fjernvirkningen. Altså det totale ”avtrykket” som bygningen skaper i nær og fjernvirkningen både ovenfor naboer og det offentlige rom. Departementet har forståelse for at bestemmelsen har blitt tolket noe ulikt.

I det følgende vil departementet ta for seg de to hovedproblemstillingene som reises i henvendelsen:

Altan i skrå flate (saltak eller pulttak m.fl.)

Det har etter departementets mening aldri vært intensjonen at altan i skrå flate skulle medføre at gesimsfastsettelsen endret seg fra der hvor gesimsen i realiteten rent faglig er, jf. skjæringen mellom ytterveggens (fasadens) ytre flate og takflaten, altså der hvor gesimsen avslutter en fasade/yttervegg øverst, og danner overgang mellom vegg og tak (også i bygningsterminologi kalt ”hovedgesims”). Dette støtter opp om intensjonen bak høydebestemmelsen om å regulere bygningens ytre volum og høyde. En negativ form som er skåret inn i takflaten kan ikke sies å påvirke dette forholdet, snarere tvert imot. Når det gjelder hensynet til god arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter, så skal dette vurderes etter andre bestemmelser enn ”høydebestemmelsen”.

Fastsetting av altan i skrå flate er vist i ny veileder ”Grad av utnytting” (H-2300) utgitt av departementet 20.01.2014, se figur 4-9, side 46.

Takterrasser på flate tak

På samme måte som for altan i skrå flate mener departementet at det aldri har vært meningen at åpne/transparente rekkverk skal legges til grunn for gesimsfastsettelsen. Etter departementets vurdering er et åpent/transparent påmontert rekkverk ikke en del av bygningens konstruksjon og dermed skal det heller ikke skal legges til grunn for bygningens volum. Dette i motsetning til et rekkverk som dannes ved at fasaden videreføres opp over fasadelivet og danner en parapet (rekkverk). Departementet er klar over at en slik fortolkning for noen kan virke kompliserende (i motsettning til en regel hvor alle rekkverk uansett utførelse skulle inngå i gesimsfastsettelsen), men vi mener det må skilles mellom bygningsmessige konstruksjoner og mer åpne og lette påmonterte elementer.

Etter innføring av ny byggteknisk forskrift (TEK10) av 26. mars 2010 nr. 489 ble ordlyden i § 6-2 endret. I tidligere teknisk forskrift (TEK) av 22. januar 1997 nr. 33 § 4-2 benyttet man benevnelsen brystning i stedet for begrepet parapet i dagens forskrift. Brystning er etter departementets syn et lite presist begrep for å beskrive hva og hvor mye ”brystningen” (for eksempel takvinduoppbygning, rekkverk e.l.) kunne stikke opp over takflaten, før den fikk betydning for gesimsfastsettelsen.

I TEK10 § 6-2 benyttes nå det mer presise begrepet parapet for å beskrive at dette er snakk om et rekkverk som forlengelse av fasadelivet, slik det fremkommer av definisjonen av en parapet. Parapet[1] er i faglitteraturen beskrevet som en form for brystvern som er brukt om tett eller gjennombrutt gangvern og som ikke er detaljert som ballustrade eller rekkverk, ofte som supplerende horisontalt ledd over gesims for utvendig passasje. Begrepet er også brukt om slik passasje inklusive gangvern.

Når det gjelder takterrasser på flate tak har departementet i ny veildening ”Grad av utnytting” (H-2300) vist konkrete eksempler med gesimsfastsettelser for etablering av takterrasser med ulike rekkverksløsninger, se figur 4-11a og 4-11b, side 47. Det skilles her mellom ”tett” rekkverk som dannes ved at fasadelivet går opp forbi takflaten og danner en parapet (rekkverk) (fig. 4-11a), og hvor det benyttes åpent/transparent rekkverk (fig. 4-11b). Det forutsettes imidlertid at rekkverket for sistnevnte ikke monteres i flukt med eller ligger på utsiden av fasadelivet for ikke å skulle bli lagt til grunn for gesimsfastsettelsen. Årsaken er at elementet ikke skal kunne oppfattes visuelt og arkitektonisk som en del av fasadelivet, men være klart adskilt fra dette som et eget element og som ikke er del av selve konstruksjonen / fasaden. Dette innebærer i praksis at rekkverket må være montert tilbaketrukket på gesimsens takside. Det er også en forutsetning at rekkverket har en åpen, transparent og luftig karakter. 

Departementet gjør  avsluttningsvis oppmerksom på at vi mener at det ikke finnes holdepunkter for å legge møblering av takterrasser e.l. til grunn, herunder parasoller, hagemøbler, planter/blomster mv., for fastsetting av høyder. Dette like lite som at dette ikke skal legges til grunn for andre typer balkonger, verandaer og terrasser i bygningenes fasadeliv ved vurdering av høyder mv.

Det vises for øvrig til ny veiledning Grad av utnytting (H-2300), utgitt 20. januar 2014. Denne er sendt alle fylkesmannsembeter, fylkeskommuner og kommuner direkte dra DSS (Departementenes sikkerhet og serviceorganisasjon). Veiledningen kan også lastes ned fra departementets nettsider: www.kmd.dep.no.

 

Kopi til:
Direktoratet for byggkvalitet
Fylkesmannen i Oslo og Akershus

[1] Arkitekturleksikon, Abstrakt forlag AS, Arne Gunnarsjaa