§ 29 (3) - Svar på henvendelse om årsmøtefellesskapets adgang til å kreve tilleggsinnskudd

Vi viser til din e-post av 14. oktober 2020 med spørsmål knyttet til finansiering av årsmøtevedtak.    

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om det går en grense for felleskapets rett til å beslutte at et tiltak skal finansieres ved innkalling av kapital fra seksjonseierne, for eksempel hvis innkrevingen fører til at seksjonseier(e) får økonomiske problemer.

Rettspraksis har ikke fastsatt grenser for finansiering av vedtak om alminnelig vedlikehold

Det følger av eierseksjonsloven § 29 tredje ledd at:

«[d]en enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning».

Fellesutgifter er definert som «[k]ostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet», og skal i utgangspunktet fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, jf. § 29 første ledd. Det er et absolutt vilkår at det faktisk er tale om utgifter til et fellestiltak. Dersom fellestiltaket bare kommer enkelte seksjonseiere til gode, vil utgiften til tiltaket være en særkostnad – selv om årsmøtet har vedtatt tiltaket, jf. Prop. 39 L (2016-2017) s. 171.

Bestemmelsen i tredje ledd legger ingen begrensninger på størrelsen på akontobeløpet årsmøtet eller styret kan pålegge seksjonseierne å innbetale for å dekke sin del av fellesutgiftene, og i annet punktum er det presisert at årsmøtet kan bestemme at akontobeløpet kan settes så høyt at det blir bygget opp reserver i form av fond, f.eks. vedlikeholdsfond.

Selv om lovens system fastsetter at det i utgangspunktet skal anvendes et akonto innbetalingssystem for å dekke fellesutgiftene, stiller ikke loven krav om at alle kostnader til fellestiltak skal finansieres slik at kostnadene kan fordeles over tid. For å finansiere vedtak om alminnelig vedlikehold kan styre kreve inn hele beløpet på en gang, slik at seksjonseiere vil måtte fremskaffe hele bidragssummen på en gang. Domstolene har ikke lagt til grunn at det eksisterer noen beløpsgrense for slike kapitalinnkallinger, snarere tvert om. I LF-2014-1344 uttaler lagmannsretten følgende:

«… hovedregelen er at et alminnelig flertall står fritt til å treffe alle vedtak som gjelder den alminnelige forvaltningen av bygning og fellesarealer. Dette innebærer at sameiet kan treffe vedtak som er nødvendige for å opprettholde bygning og fellesareal slik disse var da sameiet ble etablert. Ethvert vedlikehold, uten hensyn til omfang/kostnader, kan vedtas. Dette må inkludere arbeid og kostnader som innebærer visse utskiftninger, hvor dette er nødvendig. Dette også selv om vedtaket innebærer en viss forbedring eller standardheving. En tidsmessig modernisering ligger innenfor hva flertallet kan bestemme.

Sameierne kan forpliktes til å dekke kostnadene etter sameiebrøk. En sameier har ikke noe krav på at det ordnes med fellesfinansiering eller avdragsbetaling.

Utgangspunktet er derfor at vedtaket er gyldig dersom det var nødvendig å vedta den aktuelle á konto-betalingen. Forutsetningen er at vedtaket ikke går utover det som kan vedtas med alminnelig flertall etter § 30 første ledd».

Retten legger til grunn at årsmøteflertallet kan fatte vedtak om alminnelig vedlikehold uten hensyn til kostnadene. Vedtakets effekt på seksjonseieres privatøkonomi legger ikke føringer for flertallets kompetanse. Tilsvarende er lagt til grunn i avgjørelse inntatt i LG-2015-13804, som gjaldt et vedtak om vedlikehold som påla en seksjonseier en utgift på ca. kr 315 000 i henhold til sameiebrøken. Lagmannsretten fant det såpass klart at vedtaket lå innenfor årsmøtets kompetanse at den avskar videre forhandling om anken etter seksjonseierens redegjørelse for påstander og påstandsgrunnlag, jf. tvisteloven § 29-18 tredje ledd.

Departements synspunkter

Slik departementet forstår den foreliggende praksis er det i realiteten ikke noen øvre grense for hvilke betalingsforpliktelser årsmøtet med alminnelig flertall kan pålegge en seksjonseier, så lenge forpliktelsen går til dekning av utgifter til alminnelig vedlikehold. Tilsvarende er lagt til grunn i juridisk teori, likevel med en oppfordring om at:

«[f]lertallet bør likevel ta tilbørlig hensyn til et mindretall som ikke har slike muligheter til finansiering».^[1]

Slik departementet ser det, er den primære avgrensningen av årsmøteflertallets kompetanse hva som skal regnes som «vanlig» forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet. I begge de ovenfor omtalte tilfellene fra rettspraksis var det tale om sameier hvor behovet for vedlikehold fremsto som mer eller mindre akutte. I sameier som er tilstrekkelig vedlikeholdt over tid vil det være mindre behov for omfattende arbeider, og terskelen for hva som kan anses «vanlig» i det aktuelle sameiet vil tilsvarende være høyere. Retten er i LF-2014-1344 inne på dette når den uttaler at det i forbindelse med vurderingen av om det er tale om vanlig vedlikehold må «… tas stilling til om økningen av de månedlige á konto-beløpene ble satt for høyt på bakgrunn av behovet». Tilsvarende vil terskelen variere utfra størrelsen på det aktuelle eierseksjonssameiet, og i større sameier vil totalkostnaden fordeles på en rekke seksjonseiere, slik at enkeltkostnadene normalt ikke vil være særlig store.

Seksjonseiere vil ved kjøp av eierseksjonen som regel få opplyst eksisterende fellesgjeld, vedlikeholdsbehov i seksjonen og eiendommen for øvrig samt opplysninger om sameiets generelle finansielle situasjon. Dersom det opplyses at sameiet har svært lav fellesgjeld og fellesutgifter, og det ikke har vært vedlikeholdsarbeider i lang tid, vil kjøper av seksjonen måtte regne med økte utgifter til vedlikehold i fremtiden. Det samme gjelder for seksjonseiere som har eiet seksjonen i lengre tid, og enten aktivt eller passivt har bidratt til et vedlikeholdsetterslep. Dette tilsier at flertallet ikke skal måtte ta hensyn til seksjonseiere som likevel har satt seg i en økonomisk stilling hvor utgifter til nødvendig vedlikehold leder til økonomiske  problemer.

Departementet kan ikke se at det er noen bestemmelser som generelt fastsetter at styret må ta hensyn til mindretallet, utover mindretallsvernet i § 40 andre punktum. Hvorvidt alminnelig vedlikehold i det hele tatt vil kunne sies å gi enkelte seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, er imidlertid tvilsomt. Departementet mener likevel at bestemmelsen, sett i lys av reelle hensyn, kan forstås slik at dersom et vedtak om vanlig vedlikehold vil påføre hver enkelt seksjonseier en såpass stor utgift at flere seksjonseiere ikke vil kunne dekke den, selv ved låneopptak med sikkerhet i seksjonen, må årsmøteflertallet sørge for en finansieringsmodell som ikke innebærer at hele beløpet forfaller på en gang. Det er i siste instans domstolene som må avgjøre om mindretallsvernet skal forstås slik, og i så tilfelle hvor beløpsgrensen for engangsinnbetalinger skal legges i det konkrete tilfellet.

 

^[1] Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven (2020) s. 215.