§ 28-1 Tilbakemelding på henvendelse om krav til grunnundersøkelser ved fradeling av tomter for boliger og fritidsboliger

Vi viser til e-post av 14. desember. Det er i e-posten vist til at kommunen opplever økt forespørsel om fradeling av tomter i områder der det ikke er utført grunnundersøkelser tidligere. I den forbindelse ønsker kommunen avklaring/veiledning om når kommunen skal og bør kreve en grunnundersøkelse før tomten fradeles.

Departementet bemerker

Sikkerhet mot naturpåkjenninger er nærmere regulert i pbl. § 28-1. Det følger av bestemmelsen at grunn bare kan bebygges eller fradeles dersom det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, jf. også pbl. § 26-1.

Dersom kommunen har opplysninger om at området er utsatt for fare eller ulempe som omfattes av pbl. § 28-1, legger bestemmelsen opp til at søknaden enten må avslås eller sikringstiltak påbys. For ordens skyld minner vi om at pbl. § 28-1 er en selvstendig avslagshjemmel og gjelder uavhengig av om planen åpner for utbygging. Med andre ord, en tiltakshaver kan ikke påberope seg rettigheter etter planen dersom ny kunnskap viser at området er utsatt for fare eller vesentlig ulempe.

Kommunens plikt til å vurdere pbl. § 28-1 slår inn ved mottakelse av søknad om tiltak. Hvilke tiltak som er søknadspliktige er regulert i pbl. § 20-1 og omfatter blant annet oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av byggverk, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av nevnte tiltak samt fradeling. Alminnelig vedlikehold/oppussing og fasadeendring faller derimot utenfor virkeområdet til pbl. § 28-1.

 Ved søknader om tillatelse, eksempelvis fradeling, skal søknaden gi de opplysninger som er nødvendig for kommunen til å kunne behandle saken. Hvilken informasjon som vil være relevante er nærmere regulert i byggesaksforskriften (SAK) § 5-4, jf. pbl. § 21-2. Vi viser særlig til SAK § 5-4 tredje ledd bokstav g, som gjelder opplysninger om tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak.

Opplysning om eventuelle farer skal gis i søknaden, og det er tiltakshavers ansvar å dokumentere at fare likevel ikke foreligger, eller at tilstrekkelig sikkerhet kan oppnås ved å gjennomføre konkrete sikringstiltak. Det er mao. tiltakshavers ansvar å skaffe til veie, og bekoste, innhenting av rådgivende uttalelser om grunnforholdene på byggetomta, se i den forbindelse Ot. prp. nr. 45 (2007-2008) kapittel 18.5.1.

Bygningsmyndighetene har ikke anledning til å gi tillatelse før det foreligger dokumentasjon som viser at det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe, alternativt at dette kan oppnås gjennom sikringstiltak. Til orientering har vi vedlagt et tidligere vedtak som gjaldt klage på opphevelse av tillatelse til fradeling av boligtomt, sak 05/2730. I saken la departementet til grunn at når det ”er grunn til å tro at et område er utsatt for naturbetinget fare, må kommunen etter departementets mening påse at det er innhentet fagkyndige uttalelser om faren før fradeling av en boligtomt tillates”.