§ 27-4 – Departementet svarer på om utbyggingsavtalar kan nyttast for å dokumentere kravet til tilkomst for den einskilde eigedomen

Vi viser til e-post frå dykk av 15. desember 2021. I e-posten vert det vist til at det i rekkefølgjekrav til arealplan er sagt at det ikkje vert gitt mellombels bruksløyve til nye tiltak innanfor ei krins eigedomar før ny tilkomst er etablert og den gamle er stengd. Dette av omsyn til trafikktryggleik. Utbyggar har gjort ein utbyggingsavtale med kommunen om kontantbidrag og kommunen skal bygge ut tilkomsten. Vi oppfattar at hovudspørsmålet er om utbyggingsavtalen kan nyttast til å dokumentere kravet til tilkomst i plan- og bygningslova (pbl.) § 27-4. 

Vi gjer merksam på at departementet som overordna plan- og bygningsstyresmakt i hovudsak gir generelle fråsegner om korleis plan- og bygningslovgivinga er å forstå. Vi går berre inn i einskildsaker som ligg hos departementet til ordinær klagesaksbehandling eller der det er bede om omgjering av vedtak etter reglane i forvaltningslova. Vi tek ikkje stilling til korleis planføresegner etter arealplanar vedtekne av kommunen er å forstå, da kommunen er nærmast til å teke stilling til eigne planføresegner.

Den nærare redegjeringa til departementet

1. Kravet til tilkomst etter pbl. § 27-4

 Føresegna i pbl. § 27-4 skal sørge for at tilkomst er sikra «før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent». Hovudregelen etter føresegna er at eigedomen skal verta tilknytt veg som er open for alminneleg ferdsel, anten direkte eller indirekte, jf. første ledd første og andre alternativ. Omsynet bak kravet om tilknyting etter føresegna er at eigedomen skal kunne nyttast som føresett. Kravet er også gitt av samfunns- og beredskapsmessige omsyn.^[1]

Tiltakshavar må dokumentere at tomta har «sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel». I dette ligg at tiltakshavar må sørge for løyve om avkøyrsle frå vegstyresmakta før kravet er oppfylt, jf. pbl. § 27-4 første ledd siste punktum. Dette vil likevel ikkje vere nødvendig om avkøyrsle går fram av arealplan.^[2] Tiltakshavar må også dokumentere at vegen er open for alminneleg ferdsel dersom det er tvil om det. Offentlege vegar vil som regel vere opne for alminneleg ferdsel. Departementet har i sak 16/5378 lagt til grunn at det ikkje er tilstrekkeleg å vise til at veg er regulert til offentleg veg etter arealplan og sidan vil verta opparbeidd etter pbl. § 18-1 første ledd og overteken av kommunen etter femte ledd i same føresegn. Før vegen er opparbeidd og overteken av kommunen vil arealet vere eigd av private. Tiltakshavar må i slike tilfelle anten vise til tinglyst dokument eller at tomta på annan måte er «sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende». Dette kan til dømes vere ved å vise til avtale med grunneigar(ar), eller vise til at ekspropriasjon er gjennomført eller at vedtak om førehandstiltreding er gitt.^[3]  

Skjer tilknytinga indirekte til veg som er open for alminneleg ferdsel, må tiltakshavar også i desse tilfella dokumentere ein rett til å kunne nytte ein eksisterande privat veg, eller rett til å kunne opparbeide tilkomst (stikkveg) over arealet som ligg mellom vegen open for alminneleg ferdsel og eigedomen til tiltakshavar.

I vilkåret «sikret» ligg det ikkje eit krav om at tilkomst må vere opparbeidd før løyve vert gitt, det er tilstrekkeleg at retten er dokumentert.^[4] Tiltakshavar må ha dokumentert tilkomsten slik at han ikkje er avhengig av løyve frå verken vegstyresmakta eller private for å opparbeide eller bruke tilkomsten.^[5] Dokumentasjonen til tiltakshavar må gi uttrykk for eit sterkt sannsyn av vegrettens omfang og eksistens for at vilkåret «sikret» skal vere oppfylt.^[6]

2. Utbyggingsavtale kan etter omstende dokumentere at krav om tilkomst etter pbl. § 27-4 er oppfylt

Utbyggar og ein kommune kan inngå utbyggingsavtalar om vilkåra for dette er oppfylte, jf. pbl. §§ 17-2 og 17-3. Ein utbyggingsavtale kan nyttast for å gjennomføre rekkefølgjekrav, eller sikre at dei vert gjennomført. Eit rekkefølgjekrav i ein arealplan kan til dømes gå ut på at ein offentleg veg må vere på plass før eit område kan byggast ut. Ein utbyggingsavtale kan og bør følgjast opp med sikkerheit for at avtalen blir følgt opp og infrastrukturen opparbeida, til dømes gjennom tinglysing eller bankgarantiar.

Departementet vil peike på at utbyggar i høve til sitt tiltak har interesse av å få oppfylt krav som er ein føresetnad for tiltaket, mellom anna krav i arealplan, og krav om tilkomst etter pbl. § 27-4. Dette vil vere motivasjonen til utbyggar for å gå inn i ein utbyggingsavtale. Gjennom utbyggingsavtalen får dessutan kommunen dekka sin interesse om å gjennomføre arealplanen. Departementet antar at dei fleste utbyggingsavtalar har som føremål å sørge for at eigedomen blir byggeklar.

Dersom den offentlege vegen ikkje er ferdig opparbeidd etter arealplan og/eller ikkje overteken av kommunen, må det som nemnt dokumenterast at tomta vert «sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel». Vi meiner det må gjerast ei konkret vurdering i kvar einskilde sak om ein utbyggingsavtale kan vere dokumentasjon for at kravet til tilkomst etter pbl. § 27-4 er oppfylt. Etter vår oppfatning må ein til dømes sjå på om det er sett eit konkret tidspunkt for når vegen etter arealplanen skal opparbeidast, om det er gitt løyve til å opparbeide vegen, eventuelt om opparbeiding er sikra gjennom tinglyste pliktar el. og om det er nødvendig å avklare privatrettslege tilhøve til grunn. Om privatrettslege tilhøve til grunn ikkje er avklara, meiner departementet at utbyggingsavtalen i seg sjølv ikkje vil kunne fungere som dokumentasjon. Bygningsstyresmakta i kommunen bør forsikre seg om at dokumentasjonen gir sterkt sannsyn for at den einskilde eigedomen får slik tilknytning pbl. § 27-4 føresett.  

Avslutningsvis vil vi nemne at utbyggingsavtalen som dokumentasjon ikkje utelukkar at det også kan vere behov for løyve frå vegstyresmakta for at kravet i pbl. § 27-4 vert oppfylt. Vil eigedomen til utbyggar ligge indirekte til vegen som skal etablerast etter rekkefølgjekrav i arealplanen, vil utbyggar også ha behov for å dokumentere privatrettsleg rett til å nytte det mellomliggande arealet, sjå pkt. 1 over.

 

Kopi:

Direktoratet for Byggkvalitet

 

Vedlegg:

Sak 14/4467

Sak 16/5378

Sak 20/2888

 

^[1] Sjå fråsegn i sak 20/2888 (lagt ved)

^[2] Pedersen, O.J og P. Sandvik m.fl. Plan- og bygningsrett del 2 Byggesaksbehandling, håndhevelse og sanksjoner 3. utg. (2018) s. 480-481

^[3] Sjå fråsegn i sak 14/4467 (lagt ved) og sak 16/5378 (lagt ved)

^[4] Sjå også Innjord, Frode A. og Liv Zimmermann Plan- og bygningsloven med kommentarer bind II (2020) s. 863

^[5] Sjå fråsegn i sak 14/4467

^[6] Sjå fråsegn frå departementet i sak 20/3814 (publisert)