§ 27-4 - Departementet besvarer spørsmål om sikret adkomst til byggetomt

Vi viser til dine e-poster datert 18. og 19. mai 2020 hvor du stiller flere spørsmål om kravet til sikret adkomst til veg i plan- og bygningsloven (pbl.) § 27-4 første ledd.

Departementet tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Departementets svar

Bestemmelsen i pbl. § 27-4 første ledd lyder:

"Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova §§ 40 til 43".

Etter pbl. § 27-4 første ledd er det et ufravikelig vilkår for ramme- og byggetillatelse at tomten er sikret lovlig adkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel. Formålet bak regelen er hensynet til at alle tomter skal ha lovlig adkomst slik at de kan benyttes som forutsatt, samt samfunns- og beredskapsmessige hensyn. Adkomsten skal være sikret før det gis ramme- og byggetillatelse. Departementet viser til at uttrykket "blir godkjent" i pbl. § 27-4 innebærer at adkomst skal være sikret før delingstillatelsen eller rammetillatelsen gis.^[1]

1. Gjelder kravet til sikret adkomst for alle typer bygninger?

 I e-postene har du stilt spørsmål om kravet til sikret adkomst i pbl. § 27-4 første ledd gjelder alle typer bygninger, eksempelvis et garasjeanlegg.

Ordlyden "eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning" tilsier i utgangspunktet at bestemmelsen skal gjelde alle eiendommer som er ment for bebyggelse og alle typer bygninger. Et unntak for driftsbygninger i landbruket følger av pbl. § 30-1. For øvrig gjelder kravet til sikret adkomst for alle slags bygninger, også fritidsbebyggelse, jf. pbl. § 30-6.

Departementet legger til grunn at et garasjeanlegg vil ha krav om sikret adkomst etter pbl. § 27-4 første ledd.

2. Hva menes med "opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse"?

Du ber også om avklaring på hva som menes med "opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse" i pbl. § 27-4 første ledd og om dette vil omfatte sammenføyning eller arealoverføring. 

Formålet med § 27-4 er at eiendom ikke skal kunne bebygges uten tilstrekkelig sikkerhet for adkomst.

Det fremgår av forarbeidene:

"Departementet foreslår å benytte "opprettelse og endring av eiendom" som fellesbetegnelse for tiltak som gjelder eiendomsdanning (deling), slik begrepene ble innført med ny lov om eiendomsregistrering. Det er blant annet opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom, nytt jordsameie og ny festegrunn for bortfeste, som kan gjelde i mer enn ti år. […] Hvilke materielle regler som gjelder ved opprettelse og endring av eiendom, følger av de enkelte lovbestemmelser, forskrift og arealplaner. Forutsetningen om at det ikke kan etableres tomter som er mindre vel skikket til utbygging, videreføres og foreslås også å gjelde i forhold til arealoverføring og opprettelse eller endring av anleggseiendom."^[2]  

Kravet til sikret adkomst gjelder både på delingsstadiet og bebyggelsesstadiet. Etter ordlyden i bestemmelsen gjelder kravet byggetomten, dvs. den del som fradeles for ny bebyggelse.

Ved fradeling eller opprettelse av eiendom kreves i de fleste tilfeller at eiendommen oppfyller de samme krav som for bebyggelse. Grunnen er at det ikke skal kunne opprettes eiendommer som ikke kan bebygges.

Ut fra dette følger det at pbl. § 27-4 kommer til anvendelse når man gjennom fradeling eller sammenføyning oppretter en eiendom for bebyggelse, eksempelvis ved sammenføyning av to teiger. Det interessante er altså ikke om det fradeles eller slås sammen, men egenskapene/formålet til tomten.

3. Når utløses krav om sikret adkomst?

I henvendelsene stiller du i tillegg spørsmål om kravet til sikret adkomst innebærer at det må være konkrete planer om fremtidig bebyggelse, eller om det er nok at tomten er regulert til bebyggelse.

Kravet om sikret adkomst etter pbl. § 27-4 utløses først og fremst av at en eiendom deles.

Etter departementets vurdering vil det derfor ikke være tilstrekkelig for å utløse krav om sikret adkomst at tomten er regulert til bebyggelse. Det må være gjort noe i tillegg til kun regulering, som for eksempel deling eller endring av byggetomten.

Vi håper du har fått tilfredsstillende svar på spørsmålene dine.

 

 

^[1] Ot. prp. 45. "Om lov om planlegging og byggesaksbehandling" (plan- og bygningsloven) (2007-2008) s 338 jf. s 339

^[2] Ot. prp. 45. "Om lov om planlegging og byggesaksbehandling" (plan- og bygningsloven) (2007-2008) s 50