§§ 27-1, 27-2 og 27-4 Tilbakemelding på henvendelse om dokumentasjon av §§ 27-1, 27-2 og 27-4 ved fradeling til uendret bruk

Vi viser til e-post av 16. mars. Det er i e-posten stilt spørsmål om krav til dokumentasjon av atkomst, jf. pbl. § 27-4, vannforsyning, jf. pbl. § 27-1 og bortleding av avløpsvann, jf. pbl. § 27-2, også ved søknad om fradeling til uendret bruk.

Departementets vurdering

Vi har i telefonsamtale med kommunen 20. mars fått opplyst at henvendelsen ikke knytter seg til  fradeling som skjer som ledd i innløsning av festetomt etter tomtefesteloven § 32. Vi kommer derfor ikke i vårt svar til å gå nærmere inn på denne særskilte problemstillingen. 

Vi gjør oppmerksom på at vår uttalelse er gitt på generelt grunnlag.

1. Presisering - Læren om fradeling til uendret bruk har et begrenset virkeområde

Den ulovfestede læren om fradeling til uendret bruk[1] er utviklet gjennom langvarig praksis hos tidligere Miljøverndepartementet, Sivilombudsmannen, og er også lagt til grunn i rettspraksis. Læren innebærer at eiendommer innenfor LNF-områder som er bebygd med bolig- eller fritidsbolig og som faktisk brukes som slike, skal kunne fradeles til bolig- eller fritidseiendom uten søknad om dispensasjon fra arealplan til kommuneplan. Læren forutsetter at bruken av eiendommen var etablert og lovlig før eiendommen ble avsatt til LNF, og at bruken er videreført etter planendringen (dvs. at bruken ikke har opphørt eller vært benyttet til annet formål for en lengre periode). Bygningens tilstand vil også være relevant i vurderingen[2].

I forbindelse med vedtakelsen av ny plandel, som trådte i kraft i 2009, utvidet Miljøverndepartementet den ulovfestede læren til også å omfatte fradeling til uendret bruk i 100-metersbeltet langs sjøen, dvs. pbl. § 1-8. Informasjon om dette ble lagt ut på Miljøverndepartementets hjemmeside i forbindelse med spørsmål og svar til den nye plandelen, hvor følgende ble uttalt:

Byggeforbudet i 100-metersbeltet etter pbl.85 § 17-2 gjaldt bare for fradeling av ubebygd tomt, slik at spørsmålet om fradeling av bebygd tomt til uendret bruk ikke var aktuelt. Spørsmålet om fradeling til uendret bruk gjaldt bare for fradeling i LNF-områdene. Ny lov § 1-8 har et generelt fradelingsforbud i strandsonen, også for bebygd tomt. Departementet legger til grunn at læren om ”uendret bruk” gjelder både for fradelingen etter § 1-8 og for fradeling i LNF- områder, slik at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra bestemmelsen så lenge kriteriene for ”uendret bruk” er oppfylt.(vår understreking)

Som det fremgår bl.a. av ovennevnte sitat, så har den ulovfestede læren om fradeling til uendret bruk et begrenset virkeområde. Det vil si at hvis læren om fradeling til uendret bruk kommer til anvendelse så slipper man å søke om dispensasjon fra arealformålet i plan og/eller fra byggeforbudet i § 1-8 for selve fradelingen.

Verken tidligere Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet eller nåværende Kommunal- og moderniseringsdepartementet, hvor ansvaret for plan- og bygningsloven nå er samlet, har noen gang gitt uttrykk for at den ulovfestede læren om fradeling til uendret bruk også gjelder for byggesaksdelen av plan- og bygningsloven[3]. Etter det vi er kjent med har heller ikke ombudsmannen eller domstolene lagt til grunn en slik utvidelse av læren. Eventuell fradeling, selv til uendret bruk, er med andre ord avhengig av søknad og tillatelse etter pbl. § 20-2 jf. § 20-1 første ledd bokstav m[4].

2. Krav til opplysninger som må følge med søknad om tillatelse

Det er ingen særregler eller unntak fra hvilke opplysninger som må fremlegges i forbindelse med søknad om fradeling til uendret bruk. Kravet i pbl. § 21-2 første ledd om å sende inn en fullstendig søknad gjelder således fullt ut selv ved fradeling til uendret bruk. Hvilke opplysninger som er relevante å vedlegge en søknad er nærmere presisert i byggesaksforskriften (SAK) kapittel 5, jf. pbl. § 21-2 syvende ledd. Vi viser her til SAK § 5-4 tredje ledd bokstav j) som stiller krav om å vedlegge opplysninger om at tomten oppfyller krav til atkomst, vannforsyning, avløp og fjernvarmetilknytning.

Formålet med å kreve søknad for fradeling er bl.a. å gi kommunen anledning til å kontrollere at fradelingen ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven eller bestemmelser gitt i medhold av loven, jf. pbl. § 26-1.  Det er flere materielle krav som gjelder ved fradeling, for eksempel:

• 27-1 om krav til vannforsyning
• 27-2 om krav bortleding av avløpsvann,
• 27-4 om krav til atkomst,
• 29-4 om høyde til bygning og avstand til nabogrense,
• 28-1 første ledd som krever at det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold og
• 28-7 andre ledd om krav til uteareal.

Kommunen får også anledning til å påse at det ikke blir opprettet nye tomter som ikke er egnet for å bygges på som følge av størrelse, form eller plassering.

For ordens skyld gjør departementet oppmerksom på at det følger av pbl. § 30-6 at pbl. §§ 27-1 andre til fjerde ledd og 27-2 andre til fjerde ledd, som begge gjelder tilkoblingsplikt, kun gjelder for fritidsbebyggelse når dette er bestemt i plan.

3. Fradeling må ikke være i strid med lov, forskrift eller plan

Søknad om fradeling kan avslås dersom tillatelse vil føre til at det oppstår forhold som er i strid mot plan- og bygningsloven, forskrift eller plan, jf. pbl. 26-1. Tillatelse til fradeling vil da være avhengig av dispensasjon, se SOMB 2010/108 som omhandlet fradeling til uendret bruk, hvor ombudsmannen uttalte innledningsvis:

Deling av eiendom er søknadspliktig, jf. plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 § 93 bokstav h. Dersom det ved delingen oppstår «forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan» (plbl. § 63), kan delingstillatelse kun gis etter dispensasjon. Derimot vil fradeling ikke kunne nektes dersom det ikke oppstår forhold som nevnt i § 63. (vår understreking).

 

 

[1] Se bl.a. Planjuss 1/2004, 1/2007 og 1/2012 

[2] Se bl.a. SOMB sak 2010/108

[3]PBL85 § 63 er videreført i pbl. § 26-1. 

[4] Det er et særskilt unntak fra krav om søknad og tillatelse for tiltak som gjennomføres som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan, jf. pbl. § 20-5 tredje ledd. Unntaket omfatter imidlertid ikke unntak fra de materielle kravene i loven, jf. også jordskiftelova § 3-17 første ledd.