§ 26 annet ledd - Departementet svarer på spørsmål om eierseksjonsloven § 26 annet ledd

Vi viser til din e-post av 13. august 2020 med spørsmål knyttet til HC-parkeringsplasser i eierseksjonssameier.    

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du har spørsmål om flertallskrav for endring av vedtekter om bytte av HC-plasser, om betydningen av eierseksjonsloven § 26 annet ledd for bytter gjennomført før ikrafttredelsen, om øvre grense for vedtektsfestede kompensasjonskrav og om en seksjon kan gis permanent bruksrett til en bestemt parkeringsplass plassert på fellesområde.

Flertallskrav ved endring av vedtekter om HC-plasser

Du spør hvilket flertallskrav som gjelder ved endring av vedtekter om bytte av HC-plasser, jf. eierseksjonsloven § 26 annet ledd, dersom eierseksjonssameiet hadde vedtektsfestet bytterett før bestemmelsen trådte i kraft. 

Departementet understreker at forståelsen av flertallskravet knyttet til situasjonen i ditt eierseksjonssameie er rettskraftig avgjort av Asker og Bærum tingrett i avgjørelsen inntatt i 19-077474TVI-AHER/1. I avgjørelsen uttaler retten følgende om flertallskravet:

"Retten finner ikke holdepunkter for å innfortolke et krav om enighet etter eierseksjonsloven § 26 annet ledd for den vedtektsendringen som ble besluttet i august 2018. Vedtekten implementerte et nytt lovpålagt pålegg om bytteordning for HC-plasser som eierseksjonssameiene er forpliktet til å gjennomføre. Det går frem av femte punktum i bestemmelsen at det kreves enighet ved endringer av denne vedtektsbestemmelsen, noe som er naturlig for å forhindre at et flertall på et senere tidspunkt fratar dem som har behov for HC-plass retten til en slik bytteordning. Det fremstår imidlertid ikke som naturlig med et tilsvarende krav om enighet ved innføringen av dette pålegget. Tvert imot vil det være urimelig om noen av seksjonseierne skulle kunne motsette seg etableringen av en slik bytteordning".

Paragraf 26 annet ledd fastslår en plikt for sameier til å innta regler om bytteordning i sine vedtekter. Det følger av § 67 fjerde ledd at slike regler måtte vedtas senest ett år etter at eierseksjonsloven trådte i kraft, det vil si innen 1. januar 2019. Departementet er enig med tingretten i at det ikke kan innfortolkes et enighetskrav i § 26 annet ledd femte punktum ved innføring av vedtektsbestemmelser om bytterett – enighetskravet omfatter kun endring av allerede innførte vedtekter. En slik forståelse underbygges i forarbeidene:

"[f]or å sikre retten for de som trenger tilrettelagt plass, slår femte punktum fast at vedtekten ikke kan endres uten at alle seksjonseierne er enige".

Verken bestemmelsens ordlyd eller forarbeider angir imidlertid hvilket flertallskrav som gjelder ved endring av vedtektsfestede bytteordninger fra før ikrafttredelsen av § 26 annet ledd.

Departementet mener at spørsmålet om en "omforming" av vedtektene utgjør en endring eller en innføring av lovpålagt bytterett må vurderes konkret. Dersom et sameie har hatt vedtektsfestede bytteregler som favner generelt, og ikke spesifikt omfatter HC-plasser, vil det være nærliggende å anse vedtektsfesting av bytteregler om HC-plasser som en innføring av slike regler. Slik innføring vil kreve to tredjedels flertall, jf. § 27 annet ledd. Dette er i tråd med bestemmelsens formål, ettersom motstand fra én seksjonseier ellers kunne forhindret slik vedtektsfesting ved enighetskrav. Dette ville virket mot hensynet om å ivareta personer med nedsatt funksjonsevnes adgang til tilrettelagte plasser.

Dersom det eksisterer vedtektsfestede bytteordninger for HC-plasser, er det vanskeligere å anse endring av bytteordningen etter ikrafttredelsen av § 26 annet ledd som annet enn en endring, som krever enighet, jf. femte punktum. Også i slike tilfeller vil man imidlertid kunne tenke seg situasjoner hvor en vedtektsendring kan regnes som innføring av nye vedtekter i tråd med § 26 annet ledd. Dette vil for eksempel kunne være tilfelle hvor vedtektene ikke ga rett til bytte, kun en forrang.

Det avgjørende vil etter departementets syn være om de opprinnelige vedtektene i like stor grad ivaretok hensynet til personer med nedsatt funksjonsevne som bytteordningen sameiet ble pålagt å innføre ved ikrafttredelsen av § 26 annet ledd. I siste instans er det opp til domstolene å vurdere hvorvidt en spesifikk "omforming" av vedtektene utgjør en innføring eller endring.

Økonomisk gevinst

Du spør om man kan vedtektsfeste krav til gjennomføring av bytte av HC-parkeringsplass som vil gi en økonomisk gevinst til den som må bytte fra seg HC-plassen. Du mener at dette er lagt til grunn i den tidligere nevnte avgjørelsen fra Asker og Bærum tingrett.

Asker og Bærum tingrett uttaler følgende om standardavvik mellom HC-plassene og parkeringsplassene i multiparkeringsanlegget:

"[de] … ovennevnte parkeringsplassene er utstyrt med ladestasjon for el-bil … Det er en forutsetning for å kunne bytte til en av de bredere plassene at plassen i multiparkanlegget som det byttes med, skal ha ladestasjon for el-bil og være forsterket for å tåle tyngre biler enn det anlegget opprinnelig er dimensjonert for".

Departementet forstår sakens faktum slik at oppgraderingskravet innebærer at plassene i multiparkeringsanlegget skal settes i en slik stand at de får tilsvarende standard som HC-plassene. Det må installeres el-ladepunkt, og plassen må forsterkes for å tåle belastningen fra tyngre elbiler, slik at den som bytter fra seg  HC-plassen får en kvalitativt tilsvarende parkeringsplass.

Departementet kan ikke se at det foreligger noe avvik mellom tingrettens uttalelser og våre uttalelser i brev av 8. juni 2020 på dette punktet. Departementet gav i uttalelsen uttrykk for at det etter vår forståelse kan stilles et betydelig oppgraderingskrav som vilkår for bytte av HC-parkeringsplass. Den øvre grensen for oppgraderingskravet beror på tilstanden til den parkeringsplassen som byttes bort, siden det skal være samsvar mellom tilstanden til HC-plassen og bytteplassen. Den som må bytte bort sin plass skal ikke kunne oppnå noen gevinst i form av en kvalitativt bedre parkeringsplass.

Betydningen av § 26 annet ledd for bytter gjennomført før ikrafttredelsen

Du spør om § 26 annet ledd har tilbakevirkende kraft, slik at det kan vedtektsfestes vederlagskrav for bytter som ble gjennomført før ikrafttredelsen.

Departementet presiserte i uttalelsen av 8. juni 2020 at det ved vedtektsendring kan stilles oppgraderingskrav for bytter av parkeringsplass gjennomført etter ikrafttredelsen av eierseksjonsloven § 26 annet ledd.

Bakgrunnen er at bestemmelsen pålegger eierseksjonssameier å vedtektsfeste bytterett, men ikke en rett til vederlagsfrie bytter. Gjennomførte bytter, hvor en seksjonseier ble pålagt å bytte bort en oppgradert plass mot en plass uten tilsvarende oppgradering, har dermed aktualisert et oppgraderingskrav helt siden regelen trådte i kraft. En vedtektsfesting av oppgraderingskrav for allerede gjennomførte bytter vil derfor bringe gjennomførte bytter i tråd med regelen i § 26 annet ledd.

Bruksrett til en bestemt parkeringsplass plassert på fellesområde

Du spør om sameiet kan fordele parkeringsplasser på fellesareal til bestemte seksjoner, slik at parkeringsplassen permanent tilligger seksjonen.

Det følger av § 25 femte ledd første punktum at:

"[i] boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år".

Dersom parkeringsplassene er på fellesarealer, kan det ikke vedtektsfestes en enerett for en seksjonseier til en bestemt parkeringsplass i mer enn 30 år.

Eksklusiv bruksrett for en seksjon krever som nevnt vedtektsfesting, og kan dermed ikke besluttes uten to tredjedels flertall på årsmøtet, jf. § 27 annet ledd.