§ 26-1 - Departementets uttalelse - Vilkår for fradeling av anleggseiendom etter plan- og bygningsloven

Kommunal- og distriktsdepartementet viser til henvendelsen din som vi mottok 27. juni 2022 der du har flere spørsmål knyttet til opprettelse (heretter omtalt som fradeling) av anleggseiendom. Vi viser også til våre foreløpige svarbrev av 4. juli 2022 og 10. oktober 2022. Vi beklager sen tilbakemelding.

Departementet tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker og vi uttaler oss derfor på generelt grunnlag.

Departementets vurdering

1. Krav som gjelder ved opprettelse av anleggseiendom

Du har med henvisning til Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 337 vist til at plan- og bygningsloven (pbl.) § 26-1 siste punktum, kravet til tomtenes egnethet, først og fremst knytter seg til krav til uteareal på bebygd eiendom etter pbl. § 28-7. Du viser videre til at en underjordisk anleggseiendom er avgrenset etter sitt volum slik at denne etter sin natur ikke vil ha uteareal og dermed ikke kan oppfylle vilkår i pbl. § 28-7. Med bakgrunn i dette legger du til grunn at «egnethetsvilkåret» i pbl. § 26-1 må forstås slik at det bare er krav som er relevant for den konkrete anleggseiendommen som må være oppfylt. Du ber om departementets synspunkt.

En «anleggseiendom» er etter matrikkellova § 5 første ledd bokstav b definert som:

«ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom.»

Plan- og bygningsloven (pbl.) § 26-1 angir de materielle kravene som gjelder ved fradeling eller endring av anleggseiendom. Bestemmelsen fordrer for det første at anleggseiendommen ikke fradeles eller endres «på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan.» Denne delen av bestemmelsen henviser til andre materielle krav som gjør seg gjeldende ved fradeling. For det andre må anleggseiendommen heller ikke fradeles eller endres «slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.» At denne delen av bestemmelsen også gjelder fradeling eller endring av anleggseiendommer, fremgår av bestemmelsens ordlyd og av forarbeidene til bestemmelsen.^[1]

Vurderingen som skal gjøres etter pbl. § 26-1 knytter seg ikke bare til selve anleggseiendommen, men også om den gjenværende grunneiendommen eller anleggseiendommen oppfyller kravene etter pbl. § 26-1.^[2] Vi viser videre til at «egnethetsvilkåret» ikke bare relaterer seg til pbl. § 28-7. De overordnede kravene i pbl. § 28-7 kan være nærmere fastsatt i arealplan. Eventuelle bestemmelser i arealplan vil derfor også inngå i vurderingen av «egnethetsvilkåret».^[3]

Pbl. § 28-7 andre ledd om uteareal skal «sikre oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l». Det følger av ordlyden at parkeringsdekning på egen eiendom er noe denne bestemmelsen skal ivareta. Dersom det er opprettet garasjekjeller til en bygning, kan det være en måte å løse kravet til parkering på, fordi man ikke klarer å dekke det ved utearealet ellers. Hvis garasjekjelleren opprettes som anleggseiendom, vil det kunne innebære at kravet til parkeringsdekning for bebyggelsen på grunneiendommen ikke lenger er oppfylt, fordi parkeringen ligger på annen eiendom. Kommunen kan likevel i slike tilfeller med hjemmel i pbl. § 28-7 andre ledd siste punktum godta at fellesareal avsettes for flere eiendommer.

Etter departementets vurdering gjelder «egnethetsvilkåret» i pbl. § 26-1 andre punktum også ved fradeling eller endring av en anleggseiendom. Vurderingen av tomtens «egnethet» må gjøres både i forhold til den nye eiendommen som fradels eller endres, og i forhold til den gjenværende eiendommen. Selv om det kan framstå som at kravene til uteareal ikke er relevant for selve anleggseiendommen som fradeles eller endres, vil det kunne ha betydning i forhold til om den gjenværende eiendommen fremdeles oppfyller kravene til uteareal. Kravene til uteareal som følger av pbl. § 28-7, eller som er gitt i arealplan, gjelder derfor for fradeling eller endring av anleggseiendom.

2. Fradeling til formål innenfor byggetillatelse

Du gir uttrykk for at når det er gitt rammetillatelse for bebyggelsen, og den omsøkte anleggseiendommen omfatter deler av bebyggelsen og ligger innenfor rammetillatelsen for bebyggelsen, vil fradelingen etter din mening ikke medføre at det dannes eiendom som er «uegnet til bebyggelse», jf. pbl. § 26-1 siste punktum.

Søknad om fradeling og søknad om oppføring, endring mm av byggetiltak er to forskjellige tiltak som hver for seg er søknadspliktige, jf. pbl. § 20-1 første ledd bokstav a og m, jf. § 20-2. Se også Ot. prp. nr. 70 (2004-2005) s. 180 f.

Vurderingstemaene er dermed også ulike. Ved behandling av søknad om fradeling er formålet å gi kommunen anledning til å avklare konsekvensene av fradelingen.^[4] Etter vår oppfatning kan det derfor ikke uten videre legges til grunn at det ikke dannes eiendom som er «uegnet til bebyggelse» så lenge det er gitt rammetillatelse for selve byggetiltaket. Hvorvidt vilkårene er oppfylt for å gi fradelingstillatelse i en gitt sak, må vurderes konkret av kommunen. Dersom byggetiltaket ikke er oppført enda og det skal opprettes en anleggseiendom, må imidlertid søknaden om byggetiltaket og søknaden om fradelingstillatelsen kunne ses i sammenheng i den konkrete vurderingen.

3. Forholdet til reguleringsplan

I henvendelsen viser du til at det ikke kan utledes av verken pbl. § 26-1 eller andre bestemmelser at anleggseiendommen i seg selv forutsettes brukt til et av arealformålene i reguleringsplan. Etter din oppfatning vil det avgjørende være at anleggseiendommen er i samsvar med reguleringsbestemmelser.

Av pbl. § 26-1 fremgår det at endring og fradeling av anleggseiendom må være i samsvar med arealplan, jf. ordlyden «…må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot[…] plan». Det vil si arealformålet med tilhørende hensynssoner og planbestemmelser. Hvorvidt fradeling eller endring av anleggseiendom er i samsvar med en reguleringsplan, er kommunen nærmest til å vurdere.

Generelt vil departementet bemerke at hvorvidt et tiltak er i samsvar med et arealformål i en reguleringsplan, vil bero på hvor generelt eller spesielt arealformålet er og om det legges opp til kombinerte arealformål. Ved vurderingen av om et tiltak også faller inn under et arealformål kan det være til hjelpe å skille mellom selvstendige og tilhørende (aksessoriske) tiltak. Innjord og Zimmermann skriver om dette i sin lovkommentar:^[5]

«Som et hjelpemiddel for tanken kan vi på denne bakgrunn operere med et skille mellom selvstendige og aksessoriske tiltak. Selvstendige tiltak er tiltak som definerer arealbruken i et område, og som derfor må falle inn under det arealformål som er angitt i planen. Aksessoriske tiltak er andre tiltak som er nødvendige for å realisere det angitte arealformålet, og som vil være i samsvar med planen så langt de kan sies å ta sikte på dette, men ikke lenger.» [sitert 12.10.2022 fra rettsdata.no]

Når det gjelder planbestemmelser til arealformål i reguleringsplan etter pbl. § 12-7 gis disse for å regulere mer detaljert den nærmere bruken av arealet. Planbestemmelsene supplerer derfor arealformålet.

4. Tilbakeføring av rettstilstanden før lovendringen i 2017

Med bakgrunn i eksempelet du har redegjort for i henvendelsen, spør du om dette innebærer en tilbakeføring til gjeldende rett før 2017. Du viser til Prop.39 L (2016-2017) Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven), der tidligere fjerde ledd i matrikkellova § 11 ble foreslått opphevet. Denne ga kommunen rett til å avslå en begjæring om matrikulering av en anleggseiendom, der kommunen så det som mest tjenlig at eiendommen ble etablert som eierseksjonssameie.

Utgangspunktet for søknaden om fradeling eller endring av anleggseiendom etter plan- og bygningsloven og søknad om matrikulering av anleggseiendom, er tiltakshavers behov for å skille ut anleggseiendommen som en selvstendig matrikkelenhet. På den andre siden er det kommunen som bygningsmyndighet som avgjør om anleggseiendommen oppfyller kravene etter plan- og bygningsloven, og kommunen som matrikkelmyndighet som avgjør om vilkårene for å matrikulere anleggseiendommen er oppfylt. Foreligger det ikke tillatelse etter plan- og bygningsloven fordi vilkårene for fradeling eller endring av anleggseiendom ikke er oppfylt, vil ikke vilkårene for å matrikulere anleggseiendommen heller være oppfylt, jf. matrikkellova § 11 første ledd. Da skal matrikkelmyndighetene avslå søknaden om matrikulering av anleggseiendom.^[6] Matrikkellova § 11 første ledd er ikke endret, slik at rettstilstanden er den samme både før og etter 2017.

 

Vedlegg

 

Sak 18/3560

Sak 21/2341

 

^[1] Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 336.

^[2] Uttalelse fra departementet i sak 18/3560

^[3] Pedersen, O.J., P. Sandvik, m.fl. Plan- og bygningsrett Del 2 Byggesaksbehandling, håndhevelse og sanksjoner, 3. utg., (2018), s. 380-381

^[4] Uttalelse fra departementet i sak 20/6272 (publisert)

^[5] Innjord, Frode A. og Liv Zimmermann (red.) Plan- og bygningsloven med kommentarer Plandelen, bind I (2020) s. 336

^[6] Se uttalelse fra departementet i sak 21/2341