§ 23 - Svar på spørsmål om ervervsbegrensningen i eierseksjonslovens § 23

Vi viser til din e-post 7. desember 2021 med spørsmål om ervervsbegrensingen i eierseksjonsloven § 23.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Vi besvarer dermed henvendelsen på generelt grunnlag.

I din henvendelse viser du til et tidligere svar fra departementet hvor vi skriver^[1]:  

«Du spør om ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 gjelder før et nybygg er seksjonert, eller ikke. Departementet mener at ervervsbegrensningen gjelder fra det tidspunktet eiendommen er seksjonert. Vi viser til at eierseksjonsloven gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i lovens kapittel III, jf. § 2. Ervervsbegrensningen i § 23 gjelder «boligseksjoner». Før en eiendom er seksjonert, er det ingen seksjoner som erverves, jf. også definisjonen av eierseksjon i § 4 bokstav a. Vi viser i den sammenheng til at det heller aldri har vært i strid med loven at de(n) som seksjonerer eiendommen blir sittende med flere enn to seksjoner, jf. blant annet Prop. 39 L (2016-2017) side 164 og Prop. 36 L (2018-2019) side 9.»

Med henvisning til dette spør du om ervervsbegrensningen omfatter forhåndssalg av boligseksjoner med overtakelse etter seksjonering og ferdigstillelse av nybygg.

Med «overtakelse etter seksjonering», oppfatter vi at kjøper skal overta seksjonen som eier etter seksjoneringen og at vedkommende ikke er registrert som hjemmelshaver i grunnboken når eiendommen seksjoneres.

Departementet viser til Borgarting lagmannsretts dom 7. januar 2013 (LB-2011-138229). Saken gjaldt spørsmålet om eierseksjonsloven § 22 tredje ledd (ervervsbegrensningen i den tidligere eierseksjonsloven) er en avtalerettslig ugyldighetsregel. Avgjørelsen gjelder 1997-loven, men rettstilstanden om dette er ikke endret ved ny lov. Etter en gjennomgang av bestemmelsen om ervervsbegrensingen og rettkildegrunnlaget for denne skriver lagmannsretten at den privatrettslige virkningen av at noen kjøper i strid med ervervsforbudet ikke er berørt i forarbeidene til bestemmelsen. Lagmannsretten skriver videre:  

«Forarbeidene til tidligere og någjeldende lov om eierseksjoner gir altså ikke veiledning for spørsmålet om hva som er den avtalerettslige virkning av en transaksjon i strid med ervervsforbudet.

I juridisk teori er det lagt til grunn at det er tinglysningsdommeren (nå Statens Kartverk) som håndhever bestemmelsen ved at ervervet skal nektes tinglyst. I Hagen, Lillevold og Wyller: Eierseksjonsloven kommentarutgave 1999 side 165 heter det:

Det er tinglysningsdommeren som håndhever bestemmelsen og som må nekte å tinglyse skjøtet hvis erververen allerede har ervervet to boligseksjoner. I de skjøtefomularer som brukes i praksis, er det en egenerklæring der det skal bekreftes at ervervet ikke er i strid med denne regel.

Tilsvarende er også lagt til grunn i Ørnulf Hagen: Eierseksjonssameier Håndbok 1994 side 91-92 hvor det står:

Ervervsforbudet får bare synlig virkning når ervervet skal tinglyses. Det er i og for seg ikke noe i veien for å kjøpe flere enn to boligseksjoner. Kjøperen får imidlertid ikke tinglyst ervervet av flere enn to boligseksjoner og må derfor videreselge overtallige seksjoner, KD 1998.

I rettspraksis er det videre lagt til grunn at det ved tvangssalg ikke hindrer stadfestelse av et bud at budgiveren erverver mer enn to boligseksjoner, jf. Gulating lagmannsretts dom 26. mai 1994 inntatt i RG-1995-170. Dommen er fulgt opp i Agder lagmannsretts kjennelse 8. august 2010 (LA-2010-138166) som også gjaldt tvangssalg. Avgjørelsene bygger på den lovforståelse at ervervsforbudet skal håndheves gjennom kontroll av skjøtet i forbindelse med tinglysningen.

Rettspraksis og juridisk teori støtter således ankemotpartenes syn om at bestemmelsen i eierseksjonsloven § 22 tredje ledd ikke kan forstås slik at virkningen av en avtale i strid med forbudet er ugyldighet.

Ankepartene har fremhevet at effektivitetshensynet tilsier at en overtredelse av ervervsforbudet i eierseksjonsloven § 22 tredje ledd bør medføre avtalerettslig ugyldighet. Lagmannsretten er ikke enig i at lovformålet – å spre eiendomsretten til boligseksjoner – tilsier at avtaler i strid med ervervsforbudet skal anses ugyldige. Etter lagmannsrettens syn vil tinglysningsnekt i praksis være tilstrekkelig til å oppfylle lovformålet. Ved at ervervet nektes tinglyst vil erververen ikke kunne sikre seg fullstendig rettsvern for sitt erverv. Kjøpers mulighet for å lånefinansiere ervervet med pantsikkerhet i boligseksjonene vil også bli vanskeliggjort når skjøtet ikke kan tinglyses. Erverver vil også kunne bli pålagt av sameiet å selge andel ervervet i strid med forbudet fordi dette kan anses som et vesentlig mislighold av seksjonseiers plikter, jf. eierseksjonsloven § 26.

Hensynet til omsetningslivet og selger tilsier etter lagmannsrettens vurdering at avtaler i strid med ervervsforbudet i eierseksjonsloven § 22 tredje ledd ikke medfører at disposisjonen anses ugyldig. Selger av en boligseksjon vil ikke alltid kunne vite om kjøper allerede eier to eller flere seksjoner i sameiet og hensynet til selger tilsier ikke at avtalen anses ugyldig. Dette må gjelde selv om kjøper skulle bli erstatningsansvarlig for et eventuelt økonomisk tap selger måtte bli påført etter et gjennomført dekningssalg.»

Blant annet med henvisning til denne dommen, skriver Wyller på rettsdata.no:

«Det er Kartverket som håndhever bestemmelsen [eierseksjonsloven § 23] og som må nekte å tinglyse skjøtet hvis ervervet er i strid med forbudet. I de skjøteformularer som brukes, er det en egenerklæring om dette. I rettspraksis er det lagt til grunn at et erverv i strid med forbudet, ikke medfører avtalerettslig ugyldighet, men bare at ervervet ikke vil kunne tinglyses og at erververen vil kunne pålegges å selge de overtallige seksjoner.» (note 243 til eierseksjonsloven § 23)

Seksjoneringen er i seg selv en matrikulering av en eksisterende eiendom, og innebærer ikke endring i de registrerte eierforhold. Endringer av hjemmel til seksjonene kan først skje etter at eiendommen er seksjonert. Departementet viser til at det i rettspraksis og teori er lagt til grunn at det er på dette tidspunktet tinglysingen skal vurdere ervervsbegrensningen. Det innebærer i praksis at ervervsbegrensningen ikke er til hinder for å kjøpe flere enn to (fremtidige) boligseksjoner før seksjonering, men dersom man ikke er registrert som hjemmelshaver på seksjoneringstidspunktet, fører ervervsbegrensningen til at man ikke får tinglyst hjemmel til flere enn to boligseksjoner.  

 

^[1] Vår sak 21/1594.