§ 23 - Departementet svarer på spørsmål om ervervsbegrensningen i eierseksjonslovens § 23

Vi viser til dine e-poster av 12. desember 2020 og 19. januar 2021 med spørsmål knyttet til ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23.   

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 rammer skattefrie omdanninger av enkeltpersonforetak til aksjeselskap.

Skattefri omdanning av enkeltpersonforetak som eier flere enn to seksjoner i samme sameie rammes av ordlyden

Det følger av § 23 første ledd at:

«[i]ngen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet».

Ordlyden "kjøpe eller på annen måte erverve" taler for at begrensningen gjelder fremtidige tilegnelser av seksjoner, og at tilegnelsesformen som rammes er relativt vid.

Enkeltpersonforetak som driver virksomhet i skattelovens forstand, kan omdannes skattefritt til aksjeselskap, jf. skatteloven § 11-20 første ledd bokstav a og forskrift til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven («forskriften») §§ 11-20-1 til 11-20-11. For å omdanne virksomheten stifter man et nytt aksjeselskap. Når foretaket omdannes skattemessig, skal det nystiftede aksjeselskapet registreres som et nytt foretak og vil få tildelt et nytt organisasjonsnummer. Aksjeselskapet overtar det eksisterende foretakets eiendeler og gjeld, og enkeltpersonforetaket skal så langt mulig oppløses og avvikles straks etter overdragelsen. Det er krav til eiermessig kontinuitet, og omdanningen vil dermed ikke forskyve eierinteressene i selskapet.

Ved denne formen for omstrukturering er det imidlertid ikke selskapsrettslig kontinuitet, som ved fusjon av aksjeselskaper. Overføring av eiendeler fra enkeltpersonforetaket til det nystiftede aksjeselskapet vil etter departementets syn i utgangspunktet omfattes av ordlyden «erverve», og ervervet vil lede til at aksjeselskapet «blir eier av flere enn to boligseksjoner​ i eierseksjonssameiet».

Dette taler for at slik omstrukturering ikke kan skje dersom overføringen omhandler flere enn to seksjoner i samme sameie. Det er videre klart at unntaket for fusjon ikke omfatter denne typen omstrukturering, da selskapsrettslig kontinuitet fremstår som en sentral forutsetning, jf. Prop. 39 L (2016-2017) s. 164. 

Likhetshensyn og formålet bak ervervsbegrensningen taler for å tolke ordlyden innskrenkende

Spørsmålet er om bestemmelsen kan tolkes innskrenkende. Det følger av forarbeidene at erverv av hele eller deler av aksjeselskap som eier flere enn to seksjoner ikke rammes av ervervsbegrensningen.^[1] Ved omdanning overføres enkeltpersonforetakets eiendeler og gjeldsforpliktelser til det overtakende aksjeselskapet, hvilket likner et alminnelig kjøp av et selskap med tilhørende innmat. Dette kan tale for at disse to relativt like tilfellene bør behandles likt. 

Forskriften oppstiller videre et krav om eiermessig kontinuitet ved omdanning. Den som tidligere var eier av seksjonene via et enkeltpersonforetak, vil etter omdanningen stadig eie like mange seksjoner. Det vil ikke skje noen utvidelse av eierposisjonen på bekostning av de øvrige seksjonseierne, på lik linje med overdragelse av et aksjeselskap som eier flere enn to seksjoner, som omtalt i forarbeidene.

Departementet har, med henvisning til forarbeidene i Prop. 39 L (2016-2017) s. 164 og Prop. 36 L (2018- 2019) pkt. 3.4.2, videre lagt til grunn at ervervsbegrensningen ikke rammer såkalte «trekantfusjoner», hvor overtakende selskap er stiftet utelukkende for å fusjonere med ett eller flere selskaper som til sammen eier flere enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie (og eies via et holdingselskap).^[2] I uttalelsen viser departementet til at dette ikke bryter med hensynene bak innskjerpingen av ervervsbegrensningen. Det fremgår eksplisitt av forarbeidene at det ikke er ment å gripe inn i eksisterende eierforhold.^[3]

Departementets konklusjon

Formålet bak ervervsbegrensningen er å hindre konsentrasjon av eierskap, slik at ikke for stor makt samles på én og samme hånd. Formålet synes ikke å utfordres av den skisserte selskapsmessige omstruktureringen. Det er ikke tale om å utvide antall seksjoner som er samlet på samme hånd, men å omstrukturere eierformen til seksjoner som allerede er på denne hånden. Departementet mener derfor at skattefri omdanning av enkeltpersonforetak som eier flere enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie ikke rammes av ervervsbegrensningen.

Etterfølgende trekantfusjon og arveoppgjør

Du viser til at eieren av enkeltpersonsforetaket etter omdanningen ønsker å gjennomføre en trekantfusjon, og forvalte seksjonene via et heleid mor- og datterselskap. På sikt vil det gjennomføres et arveoppgjør, der eieren skal overføre aksjer i morselskapet til sine etterkommere. Du ber om departementets vurdering av om dette vil påvirke lovligheten av den skattefrie omdanningen av enkeltpersonforetaket.

Departementet kan ikke se at dette er tilfellet. Som nevnt ovenfor rammes ikke trekantfusjon av ervervsbegrensningen, og heller ikke hel eller delvis overdragelse av selskap som lovlig eier to eller flere seksjoner i et sameie. Departementet viser for øvrig til at begrensningen i § 23 første ledd ikke gjelder erverv ved arv, eller forskudd på arv til livsarving, jf. fjerde ledd første punktum.  

 

^[1] Prop. 36 L (2018-2019) s. 12

^[2] 20/1207-2

^[3] Prop. 36 L (2018- 2019) s. 12