§ 21-6 - Om endring av reguleringsplan og oppheving av vedak i strid med privatrettslige rettigheter

Vi viser til e-post av 27. februar 2024 der du ber om veiledning om hvordan en reguleringsplan kan endres slik at den samsvarer med privatrettslige rettigheter. Videre ber du om veiledning om hvordan du kan få opphevet byggetillatelser som er i strid med privatrettslige rettigheter. Etter din vurdering skulle kommunen ha avvist søknadene etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-6.

Vi gjør innledningsvis oppmerksom på at departementet ikke tar stilling til konkrete enkeltsaker. Denne uttalelsen gis derfor på generelt grunnlag. 

Departementets svar

1. Generelt om privatrettslige forhold plan- og byggesaker

Plan- og bygningsloven er primært en lov for offentlig styring av samfunns- og arealutviklingen, og en lov for offentlig kontroll av byggevirksomheten. Plan- og bygningsmyndighetene skal utføre de oppgaver som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter, jf. pbl. § 1-4.  

Planmyndighetene skal ivareta en mengde hensyn og oppgaver i planleggingen, jf. pbl. § 3-1. Ivaretakelsen av privatrettslige rettigheter er imidlertid ikke et hensyn som planmyndighetene skal ivareta særskilt i planleggingen. Bakgrunnen for dette er at myndighetenes planfaglige vurderinger foretas ut ifra et bredt spekter av hensyn, og hvor det offentliges behov kan tilsi at det er nødvendig å anvende arealer i strid med privat eiendomsrett og/eller etablerte rettigheter. Planmyndighetens kompetanse til å utarbeide og vedta planer er som den klare hovedregel derfor ikke begrenset av eventuelle privatrettslige forhold. Planmyndighetene tar normalt derfor ikke stilling til privatrettslige forhold, og en arealplan har i utgangspunktet ikke innvirkning på private rettigheter.[1] Dette innebærer blant annet at en reguleringsplan ikke stifter rettigheter for private parter, og en privat part har heller aldri plikt til å gjennomføre en reguleringsplan.[2]  

Bygningsmyndighetenes kompetanse ved søknad om tillatelse er avgrenset til å vurdere om tiltaket det søkes om ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jf. pbl. § 21-4 jf. § 1-1 tredje ledd.[3] Dersom det gis tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven betyr det kun at tiltaket oppfyller kravene i plan- og bygningslovgivningen, og tillatelsen har i utgangspunktet ikke innvirkning på underliggende privatrettslige rettigheter eller tvister. Dette er spørsmål som de private partene må avklare seg imellom eller eventuelt må bringe inn for domstolene eller andre tvisteløsningsorganer dersom de ikke greier å bli enige.[4]

Det følger derfor av pbl. § 21-6 at bygningsmyndighetene som utgangspunkt ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader, med mindre dette følger av loven selv.[5]  Bakgrunnen for dette er at bygningsmyndighetenes saksbehandling ikke er innrettet mot å avklare kompliserte privatrettslige spørsmål. Bygningsmyndighetene har dermed ingen generell plikt til å undersøke eller vurdere eventuelle underliggende privatrettslige forhold. Er det derimot «åpenbart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter, skal bygningsmyndighetene avvise søknaden, jf. pbl. § 21-6 andre punktum. Terskelen for å avvise en søknad er høy.[6] Avvisning skal forbeholdes de helt åpenbare tilfellene, for eksempel dersom det fremgår klart av offentlige registre, dommer, avtaler eller at tiltakshaver ikke har rådighet over eiendommen som søknaden forutsetter.[7]

Tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven innebærer derfor ingen avgjørelse av privatrettslige forhold, jf. pbl. § 21-6 tredje ledd. Tiltakshavers bærer ansvaret for at han har de nødvendige privatrettslige rettigheter til å gjennomføre tiltaket, jf. pbl. § 21-6 fjerde punktum.   

2. Mulighet for å få endret eller opphevet en reguleringsplan eller en byggetillatelse

Som nevnt har plan- og bygningsmyndighetene ingen alminnelig plikt til å undersøke eller ta stilling til privatrettslige forhold, og de har heller ingen plikt til å endre eller oppheve en reguleringsplan eller en byggetillatlese selv om de er i i strid med privatrettslige forhold.

En reguleringsplan som er i strid med privatrettslige forhold kan eventuelt endres etter pbl. § 12-14. Av bestemmelsen følger det at en endring eller oppheving av en reguleringsplan må følge plan- og bygningslovens alminnelige krav til utarbeiding av ny reguleringsplan. Departementet bemerker at forslag til endring eller oppheving av reguleringsplan skal fremmes av fagkyndige, jf. pbl. § 12-3 fjerde ledd. Kostnader knyttet til arbeid med endring eller oppheving av reguleringsplan må normalt dekkes av forslagsstiller, jf. pbl. § 33-1.

Et vedtak som er i strid med privatrettslige forhold kan anmodes omgjort etter forvaltningsloven (fvl.) § 35. Kommunen kan for øvrig beslutte å ikke ta saken opp på ny, og en slik beslutning vil ikke være et vedtak som kan påklages. Departementet understreker for ordens skyld at et vedtak i strid med privatrettslige forhold ikke nødvendigvis er ugyldig etter fvl. § 35 første ledd bokstav c. Konsekvensene vil først og fremst være at tiltakshaver ikke kan gjennomføre vedtaket. 

For øvrig vil vi også kort vise til at det følger av pbl. § 21-9 første ledd første punktum at dersom et tiltak ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Dersom tillatelsen påklages, løper fristen fra klageinstansens endelige vedtak.

Har du nærmere spørsmål om hvordan du skal gå frem for å få endret eller opphevet en reguleringsplan eller et vedtak, så ber vi deg ta kontakt med kommunen om dette.

 

[1] O.J. Pedersen m.fl., Plan- og bygningsrett. Del 1 Planlegging og ekspropriasjon, 3. utgave 2018, s. 454.

[2] Ibid.

[3] Dette er et grunnleggende prinsipp i plan- og bygningslovgivningen, jf. bl.a. Bygningslovkomiteens innstilling (1960) s. 177.

[4] Se også Sivilombudets uttalelse i SOM-2017-300.

[5] Slike krav fremgår bl.a. av §§ 27-1, 27-2 og 27-4. Se Prop. 99 L (2013-2014) s. 86 flg. om gjeldende rett.

[6] Terskelen ble hevet ved at ordlyden i pbl. § 21-6 ble endret fra «klart» til «åpenbart», jf. Prop. 99 L (2013-2014) s. 11 og 103.

[7] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 100 og Prop. 99 L (2013-2014) s. 87.