§ 21-6 - Departementet svarer på om pbl. § 21-6 første ledd tredje punktum kommer til anvendelse på kravet til vann, avløp og atkomst i pbl. §§ 27-1, 27-2 og 27-4

Vi viser til din e-post av 20. juli 2022 med spørsmål om plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-6 tredje punktum overstyrer vurederingen av om vannforsyning, avløp og atkomst er privatrettslig sikret etter pbl. §§ 27-1, 27-2 og 27-4.

Bakgrunnen for henvendelsen er at det skal føres opp en bolig på en ubebygd tomt der atkomsten til eiendommen må gå over naboens tomt. Naboen har uttrykkelig motsatt seg dette. For å sikre lovlig atkomst er det reist sak for jordskifteretten, men jordskifteretten avventer behandling av de privatrettslige forholdene inntil kommunen har behandlet saken etter plan- og bygningsloven.

Departementet informerer innledningsvis om at vi som overordnet plan- og bygningsmyndighet på generelt grunnlag uttaler oss om hvordan plan- og bygningslovgivningen er å forstå. Vi går bare inn i enkeltsaker der vi er klageinstans eller der vi har mottatt begjæring om omgjøring av enkeltvedtak.

Departementets vurdering

 Utgangspunktet etter pbl. § 21-6 er at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av tillatelser etter plan- og bygningsloven. Begrunnelsen for dette er at bygningsmyndighetenes saksbehandling ikke er innrettet mot å avklare kompliserte privatrettslige spørsmål. Privatrettslige spørsmål må derfor bringes inn for og avgjøres av domstolene.^[1] Fra dette utgangspunktet er det gitt to unntak:

1. Bygningsmyndighetene må foreta en prejudisiell prøving av privatrettslige forhold når krav om dette følger direkte av loven, jf. formuleringen «med mindre annet følger av loven» i pbl. § 21-6 første ledd første punktum. Eksempler på dette er bl.a. kravene til vannforsyning, avløp og atkomst i pbl. §§ 27-1, 27-2 og 27-4.
   
   
2. Bygningsmyndighetene har en plikt til å avvise en søknad om tillatelse etter byggesaksdelen i loven (ikke realitetsbehandle saken) der «det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter», jf. pbl. § 21-6 første ledd andre punktum. Eksempler på tilfeller der det er «åpenbart» at tiltakshaver ikke har de nødvendige privatrettslige rettighetene kan være der det fremgår utvetydig av offentlige registre, dommer eller avtaler av om privatrettlsig rettighet foreligger, jf. Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 100.

I pbl. § 21-6 første ledd nytt tredje punktum innskrenkes plikten for bygningsmyndighetene til å avvise en søknad etter andre punktum (unntak nr. 2 over). Plikten til å avvise gjelder ikke «når det er reist sak for jordskifteretten om det privatrettslige forholdet». Bakgrunnen for innføringen av pbl. § 21-6 første ledd tredje punktum var å sikre at jordskifteretten kan behandle saker der det kreves en offentligrettslige tillatelse etter plan- og bygningsloven.^[2]  

Etter departementets vurdering knytter pbl. § 21-6 første ledd tredje punktum seg kun til andre punktum i bestemmelsen. Dette understrekes også av merknadene i forarbeidene til bestemmelsen, jf. Prop. 64 L (2020-2021) s. 82:

«første ledd tredje punktum er ny, og slår fast at bygningsmyndighetenes plikt til å avvise etter første ledd andre punktum ikke gjelder der det er reist sak for jordskifteretten om det privatrettslige forholdet. Bygningsmyndighetene skal altså i disse tilfellene realitetsbehandle søknaden etter plan- og bygningsloven» [vår understreking].

Bestemmelsen i pbl. § 21-6 første ledd tredje punktum om at plikten til å avvise en søknad ikke gjelder «når det er reist sak for jordskifteretten om det privatrettslige forholdet», får derfor ikke anvendelse på pbl. § 21-6 første ledd første punktum. Bygningsmyndighetene må derfor vurdere det privatrettlsige forholdet når «annet følger av loven». Ved spørsmål om kravene til vann, avløp og atkomst er privatrettslig «sikret» etter pbl. §§ 27-1, 27-2 og 27-4 må bygningsmyndighetene på selvstendig grunnlag ta stilling til vilkåret selv om sak om det privatrettslige forholdet er reist for jordksifteretten. Kommer bygningsmyndighetene til at vilkåret «sikret» ikke er oppfylt, må søknaden om tillatelse avslås.

 

Kopi

Direktoratet for byggkvalitet

^[1] Prop. 64 L (2020-2021) s. 53

^[2] Prop. 64 L (2020-2021) s. 82.