§ 21-4 m.fl - Departementets tolkingsuttalelse - nabovarsel til panthaver og fastsettelse av tiltaksklasse

Vi viser til brev av 1. september 2016 der det bes om bistand fra departementet for å avklare rettslige spørsmål som har aktualisert seg i forbindelse med prosjekt om digitalisering av byggesaksprosessen. Det er i henvendelsen presentert to problemstillinger som Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) ønsker tilbakemelding på.

1. Nabovarsel til panthaver

DiBK ber om departementets syn på hvilke følger en protest fra panthaver har ved søknad om riving, og hvilke hensyn kravet om varsling av panthaver skal ivareta.

Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-4 at kommunen skal gi tillatelse til tiltak som ikke er i strid med loven eller bestemmelser hjemlet i loven. Hensikten med bestemmelsen er å klargjøre at kommunen har plikt til å gi tillatelse, så fremt det ikke foreligger avslagsgrunn eller det vedtas midlertidig forbud mot tiltak, se Ot.prp. 45 (2007-2008) s. 320. Det første spørsmålet blir derfor om pbl. § 21-4 gir grunnlag for å avslå en søknad om riving dersom en panthaver har protestert.

Som vist til i henvendelsen fremgår det av pbl. § 21-3 tredje ledd at ved søknad om riving skal de som har pengeheftelser i eiendommen varsles. Bestemmelsen kom inn i plan- og bygningsloven av 1965, og følgende fremgår av Ot.prp. nr. 1 (1964-65): "Departementet mener at hensynet til panthaverne taler for at det i bygningsloven innskjerpes overfor dem som søker om rivingstillatelse at alle som har pantesikkerhet i eiendommen blir varslet". 

Det følger av Innstilling til revisjon av bygningsloven (NOU fra april 1960) at bestemmelsen kun er ment som en plikt til å varsle: "I nr. 3 annet ledd er foreslått at ved riving av bygning (jfr. § 90 litra f) skal så vidt mulig alle som har tinglyst pengeheftelse i eiendommen, varsles. Bakgrunnen for forslaget er en henvendelse fra Fellesrådet for Norges kreditt- og hypotekforeninger med anmodning om å ta inn i den nye bygningslov en bestemmelse om plikt for bygningsrådet til å innhente panthavernes samtykke før rivingstillatelse blir gitt. Komitéen antar at en bestemmelse av dette innhold vil gå for langt, og at det må være tilstrekkelig at panthaverne m.v. varsles før rivingstillatelse blir gitt, slik at de kan få anledning til selv å vareta sine interesser." (vår understrekning).

Ut fra både lovens ordlyd og forarbeider er det ikke nødvendig med panthavers samtykke før rivingstillatelse blir gitt, det er tilstrekkelig at han varsles. Etter departementets vurdering er pbl. § 21-3 tredje ledd dermed en saksbehandlingsregel, og en protest mot rivingen fra panthaver gir ikke hjemmel for å avslå en søknad etter pbl. § 21-4 første ledd første punktum.

Etter departementets vurdering har kommunen heller ikke anledning til å avvise en søknad om riving dersom den mottar en protest mot dette fra panthaver. Pbl. § 21-2 fjerde ledd fastsetter kun at dokumentasjon for nabovarsling, samt eventuell erklæring om varsling av dem som har pengeheftelser i eiendom som søkes revet, skal vedlegges søknaden. Etter departementets vurdering betyr dette imidlertid ikke at en panthavers protest skal medføre at en rivingssøknad skal avvises, jf. pbl. § 21-6.  

Varslingskravet medfører altså kun at panthaver skal varsles før rivingstillatelse blir gitt, slik at han kan få anledning til selv å vareta sine interesser. Midlertidig forføyning kan være en måte for panthaver å ivareta sine interesser på.
 

1. Fastsettelse av tiltaksklasse 

DiBK ber om tilbakemelding på om hvordan kommunen skal opptre der det for eksempel sendes inn en erklæring om ansvar i en annen tiltaksklasse enn det som fremgår av gjennomføringsplanen og selve søknaden om tiltak. Det stilles i den forbindelse spørsmål om kommunen skal fatte et  nytt vedtak om byggetillatelse i saken hvor tiltaksklasse fastslås, eller om det skal fattes et eget vedtak uavhengig av selve byggetillatelsen der spørsmålet om tiltaksklasse avgjøres. Departementet oppfatter spørsmålet å gjelde tilfeller der det er gitt en byggetillatelse.

Etter departementets mening er det ikke den innsendte søknaden, herunder forslag til gjennomføringsplan, som er juridisk bindende, men derimot hva som fremkommer av kommunens tillatelse.

Etter pbl. § 21-4 andre ledd skal kommunen ved behandling av søknaden påse at de angitte ansvarsområdene dekker tiltaket og er plassert i riktig tiltaksklasser, og avgjøre omfanget av uavhengig kontroll. Videre følger det av byggesaksforskriften (SAK) § 9-3 andre ledd andre punktum at kommunen godkjenner tiltaksklasser etter forslag fra ansvarlig søker, jf. også SAK § 12-2 bokstav c). Denne bestemmelsen må også sammenholdes med SAK § 12-2 bokstav d) som pålegger ansvarlig søker plikt til å melde fra til kommunen ved endringer.

Det er ansvarlig søker som skal vurdere oppgavene og foreslå hvilken tiltaksklasse oppgaven skal plasseres i, herunder fremlegge en tiltaksprofil som del av gjennomføringsplanen. Ansvarlig søkers forslag til tiltaksklasser skal som utgangspunkt legges til grunn av kommunen. Overprøving av forslag til tiltaksklasser og/eller tiltaksprofil bør forbeholdes tilfeller der forslaget er åpenbart feil, for eksempel tiltaksklasser er satt kunstig høyt eller ikke er dekkende for oppgaven. Fastsettelse av tiltaksklasser inngår som en del av kommunens totalvurdering av byggesøknader, og kan for eksempel være klagegrunnlag.

Dersom det etter gitt tillatelse sendes inn en erklæring om ansvar i en annen tiltaksklasse enn det som opprinnelig er lagt til grunn av kommunen og som fremgår av tiltaksprofilen i gjennomføringsplanen, er det vår oppfatning at det da oppstår et forhold i strid med tillatelsen, se Prop. 99 L (2013-2014)  punkt 10.2.2 "En erklæring om ansvar vil ha samme virkning som tildeling av ansvarsrett etter gjeldende regler. Det ansvarlige foretaket vil altså få rett til å utføre arbeidet i overensstemmelse med byggetillatelsen .

Kommunene kan i forbindelse med tilsyn på byggeplassen undersøke om foretakene har de nødvendige kvalifikasjoner som følger av gjennomføringsplanen som tillatelsen bygger på. I ytterste konsekvens kan bruk av foretak med lavere tiltaksklasse føre til at kommunen stanser arbeidet inntil tiltakshaver/ansvarlig søker har fått på plass foretak med de nødvendige kvalifikasjoner. For å unngå en slik situasjon må erklæring om ansvar i en annen tiltaksklasse enn det som følger av tillatelsen, herunder gjennomføringsplanen, behandles som en søknad om endring av tiltaket. Selv om søknad om endring ikke er en egen søknadskategori i loven, er det en praktisk og ofte brukt søknadsform. Det legges i denne sammenhengen til grunn at det fremdeles er samme tiltak og ikke et nytt tiltak.   

Etter departementets oppfatning medfører ovennevnte at kommunen skal fatte et nytt vedtak, men bare slik at det er tiltaksklassen som endres. Kommunen kan ikke endre andre forutsetninger i det opprinnelige vedtaket, eksempelvis å legge et eventuelt nytt plangrunnlag til grunn for selve tiltaket.