§ 21-3 - Om nabovarsel i sameier

Vi viser til e-post av 14. oktober 2020. Du viser til at det er søkt om oppføring av tiltak på en seksjonert eiendom, og spør om seksjonseiere skal varsles, og om kommunen kan fatte vedtak hvis det ikke foreligger samtykke fra seksjonseierne.

Vi tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

En seksjonseier som ønsker å gjennomføre et byggetiltak, har både et privatrettslig ansvar i forhold til sameiet (som reguleres av eierseksjonsloven) og et offentligrettslig ansvar som reguleres av plan- og bygningsloven. Det er ansvaret etter plan- og bygningsloven (pbl.) som her er tema.

Etter pbl. § 21-3 er hovedregelen at søker skal varsle naboer[1] og gjenboere[2] før søknad sendes inn til kommunen. Sameiere i et tingsrettslig sameie, enten det er et personlig sameie eller et realsameie, regnes ikke som naboer eller gjenboere i forhold til hverandre etter pbl. § 21-3[3]. Dette gjelder selv om hver av sameierne har rett til å oppføre byggverk eller utføre arbeider på byggverk uten samtykke fra de øvrige sameierne. Sameiet anses å være et internt privatrettslig forhold sameierne imellom. Bygningsmyndighetene skal kun vurdere om det omsøkte tiltaket er i tråd med plan- og bygningslovgivningen, herunder tekniske krav og planbestemmelser.

Avslutningsvis gjør vi oppmerksom på at en sameier etter omstendighetene kan ha rettslig klageinteresse etter forvaltningsloven § 28, men dette er noe annet enn å inneha nabostatus etter pbl. § 21-3.

 

[1] Med «naboer» menes eiere eller festere av eiendom som grenser til tiltakseiendommen.

[2] Med «gjenboere» menes eiere eller festere på den andre siden av gaten el., men som ikke grenser til tiltakseiendommen.

[3] jf. NOU 2005: 12 s. 210 og Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 95-96