§ 21-3 - Om kommunen kan kreve at borettslaget varsler andelseierne i borettslaget når borettslaget selv er tiltakshaver

Vi viser til din e-post av 24. november 2022 og beklager lang saksbehandlingstid.

Du spør om plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-3 annet ledd tredje punktum gir kommunen hjemmel til å kreve varsling av andelseiere i et borettslag. Bakgrunnen for henvendelsen er at et borettslag, som er tiltakshaver, har vedtatt oppføring av balkonger i borettslaget. Kommunen har krevd at beboerne i de underliggende leilighetene til de som får balkong varsles særskilt.

Departementet gjør innledningsvis oppmerksom på at vårt svar gis på generelt grunnlag, og at vi med dette ikke tar stilling til den konkrete saken.

Departementets svar

Den som ønsker å gjennomføre et byggetiltak i et borettslag, har både et privatrettslig ansvar i forhold til borettslaget (som reguleres av burettslagslova) og et offentligrettslig ansvar som reguleres av plan- og bygningsloven. Bygningsmyndighetene skal kun vurdere om det omsøkte tiltaket er i tråd med plan- og bygningslovgivningen.

Andelseiere i borettslag regnes ikke som naboer

Etter pbl. § 21-3 første ledd første punktum er hovedregelen at søker skal varsle naboer^[1] og gjenboere^[2] før søknad sendes inn til kommunen. Formålet med nabovarsel er at naboer og gjenboere skal ha anledning til å ivareta sine interesser og fremme sitt syn i byggesaker. Departementet har i en tidligere uttalelse lagt til grunn at sameiere i et tingsrettslig sameie, enten det er et personlig sameie eller et realsameie, ikke regnes som naboer eller gjenboere i forhold til hverandre etter pbl. § 21-3.^[3] Departementet legger til grunn at samme utgangspunkt må gjelde for borettslag, både når det gjelder forholdet mellom andelseiere, og forholdet mellom andelseiere og borettslagets styre. Borettslaget anses å være et internt privatrettslig forhold andelseierne imellom.

Varsling av andelseiere i borettslag

Det følger av pbl. § 21-3 annet ledd tredje punktum at kommunen kan kreve at også andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd skal varsles. Av forarbeider^[4] til bestemmelsen fremgår det at noen byggesaker kan berøre andre enn naboer og gjenboere på en slik måte at det er naturlig å forhåndsvarsle disse. Slike tilfeller kan tenkes der et byggetiltak kan få ulempevirkninger utover det normale. Som eksempel nevner forarbeidene bygging av høyhus som kaster lange skygger, eller en virksomhet som innebærer støy eller lukt. Andre enn naboer og gjenboere kan også være berørt dersom tiltaket kan ha betydelige miljø- eller trafikkmessige konsekvenser for nabolaget.

Hva gjelder andelseiere i et borettslag, legger departementet til grunn at disse som hovedregel ikke vil være å anse som «eiere» etter pbl. § 21-3 annet ledd tredje punktum. Vi viser til burettslagslova (brl.) § 1-1 (1) annet punktum, hvor et borettslag er definert som «eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett)» (understreket her). Etter departementets mening er borettslaget å anse som «eier» i relasjon til pbl. § 21-3 annet ledd tredje punktum. De enkelte andelseierne er gitt bruksrett i foretakets eiendom.

Etter brl. § 8-9 vil vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold kreve at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall. Andelseiere i et borettslag vil således ha mulighet til å fremme sitt syn på byggetiltaket i forbindelse med behandling av saken på generalforsamlingen. Burettslagslova gir også regler om mindretallsvern i § 7-13, hvor det fremgår at «Generalforsamlinga kan ikkje gjere noko vedtak som er skikka til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget». Vi viser ellers til brl. § 8-16 (1) første punktum, hvor det fremgår at det er styret som representerer borettslaget utad.

Departementet kan ikke se at ordlyden i pbl. § 21-3 annet ledd tredje punktum gir tilstrekkelig hjemmel til å kunne pålegge varsling av andelseiere i et borettslag der borettslaget v/styret er tiltakshaver. Etter vårt syn vil en slik praksis heller ikke være i tråd med formålet bak bestemmelsen.  

 

 

Kopi:

Direktoratet for byggkvalitet

 

 

^[1] Med «naboer» menes eiere eller festere av eiendom som grenser til tiltakseiendommen.

^[2] Med «gjenboere» menes eiere eller festere på den andre siden av gaten el., men som ikke grenser til tiltakseiendommen.

^[3] Departementets uttalelse i sak 20/5393-2.

^[4] Prop. 99 L (2013-2014) s. 29 og 34.