§ 21-10 - Om status på bolig som kan tas i bruk fordi kommunen ikke har overholdt fristen for ferdigattest

Vi viser til din e-post av 8. april. I e-posten viser du til at det følger av plan- og bygningsloven § 21-10 at en bolig kan tas i bruk hvis kommunen ikke overholder saksbehandlingsfristen på tre uker. Du ber om tilbakemelding på hvilken status boligen får dersom kommunen ikke holder saksbehandlingsfristen, herunder om dette betyr at ferdigattest anses som gitt.

Vi gjør oppmerksom på at departementet ikke tar stilling til konkrete enkeltsaker. Vår uttalelse er gitt på generelt grunnlag.

Departementet bemerker

1. Bustadoppføringslovas regler om overtagelse er ikke harmonisert med plan- og bygningslovens regler om ferdigstillelse

Etter bustadoppføringslova er skjæringspunktet for overtagelse når arbeidet er «fullført», jf. § 15. Reglene om overtagelse etter bustadoppføringslova er ikke harmonisert med reglene for midlertidig brukstillatelse etter plan- og bygningsloven. Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest etter plan- og bygningsloven har dermed ikke betydning for om boligen kan anses som fullført etter bustadoppføringslova. Det følger imidlertid av rettspraksis at manglende ferdigattest etter en konkret vurdering kan utgjøre en mangel etter bustadoppføringslova, som gir rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen.^[1]

Eventuelle spørsmål om bustadoppføringslova, må rettes til Justis- og beredskapsdepartementet som har ansvaret for denne loven.

2. Hovedregelen etter plan- og bygningsloven er at det må foreligge ferdigattest for å kunne ta i bruk bygget

Reglene om ferdigstillelse følger av plan- og bygningsloven § 21-10. Hovedregelen er at det må foreligge ferdigattest for å kunne ta en bygning lovlig i bruk, jf. første ledd. Ferdigattesten markerer også den formelle avslutningen av byggesaken i kommunen.

Hvis det gjenstår mindre arbeider, kan kommunen gi midlertidig brukstillatelse, jf. § 21-10 tredje ledd. Midlertidig brukstillatelse er unntak fra hovedregelen om ferdigattest, og gir rett til å ta i bruk bygget. De gjenstående arbeidene må da ferdigstilles innen en nærmere angitt frist, slik at byggesaken kan avsluttes med ferdigattest. Kommunen har virkemidler for å sikre at gjenstående arbeider fullføres, deriblant kan de stille krav om sikkerhetstillelse (simpel garanti) som vilkår for midlertidig brukstillatelse.^[2] Stiller kommunen vilkår om sikkerhetsstilllelse vil denne vare frem til ferdigattest er gitt.

Dersom fristen for ferdigstillelse av gjenstående arbeider ikke overholdes, vil et alternativ for kommunen være å følge opp med pålegg om retting.^[3] Overholdes ikke fristen for å rette gjenstående arbeider, vil pålegget være særlig tvangsgrunnlag, jf. § 32-7 andre ledd. Dette betyr kan kommunen kan, uten at det er behov for forelegg eller dom, få kjennelse fra namsmyndighetene for å gjennomføre gjenstående arbeider på tiltakshavers (foretakets) regning.

3. Dersom kommunen ikke overholder fristen for å behandle søknad om ferdigattest, kan bygget tas i bruk på egen risiko

Fristen for å utstede ferdigattest er tre uker etter at kommunen har mottatt søknaden sammen med nødvendig dokumentasjon som viser at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Bygget kan tas i bruk dersom treukers-fristen overskrides. Dette representerer en endring fra plan- og bygningsloven av 1985, der rettsvirkningen av fristoverskridelse var knyttet til midlertidig brukstillatelse.

Det at bygget kan tas i bruk innebærer ikke at ferdigattest anses gitt. Kommunen må like fullt behandle og avgjøre søknaden om ferdigattest. Som utgangspunkt har kommunen plikt til å utstede ferdigattest med mindre de har saklige grunner for å avslå.^[4] Kommunen kan avslå ferdigattest, for eksempel dersom det mangler dokumentasjon eller tiltaket ikke viser seg å være ferdig.

Det følger av det ovennevnte at kommunens fristoverskridelse ved behandling av ferdigattest, ikke endrer byggets status utover at dette kan tas i bruk. Det er imidlertid en viss risiko knyttet til dette. Dersom kommunen avslår søknad om ferdigattest, vil ikke bruk av bygget lenger være lovlig med mindre kommunen samtidig med avslaget har innvilget midlertidig brukstillatelse.   

 

^[1] Se LB-2017-53899

^[2] jf. plan- og bygningsloven § 21-10 tredje ledd andre punktum

^[3] jf. § 21-10 tredje ledd tredje punktum

^[4] Se Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) side 103 hvor det følger at «kommunen må ha saklig grunn for å nekte utstedelse av ferdigattest, for eksempel at grunnlaget er utilstrekkelig, som ved tilbaketrekking av ferdigattest».