§ 20 og § 21 - Svar på henvendelse om fradeling av fellesarel

Vi viser til din e-post oversendt av Klima- og miljødepartementet 23. april 2021 med spørsmål knyttet til fradeling av fellesareal.   

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om utendørs fellesareal i et eierseksjonssameie kan fradeles til ny grunneiendom, og om sameiets vedtekter må endres som følge av fradelingen.

Utendørs fellesareal kan fradeles uten reseksjonering

Deler av en seksjonert eiendom kan i utgangspunktet skilles ut til en egen matrikkelenhet. Eierseksjonsloven regulerer ikke fradeling og opprettelse av ny grunneiendom. Regler om oppretting av en ny matrikkelenhet følger av matrikkelloven kapittel 3 med tilhørende forskrifter.

Fremgangsmåten ved fradeling vil være forskjellig avhengig av om utgående areal er del av bruksenhet(er), eller fellesareal. Dersom det utgående areal i sin helhet er fellesareal, vil fradeling kunne skje uten at eierseksjonssameiet må reseksjoneres, jf. eierseksjonsloven §§ 20 og 21 motsetningsvis. Ved fradeling av fellesarealet blir seksjonseierne hjemmelshavere til den fradelte eiendommen i sameie, med lik sameiebrøk som seksjonsbrøk.

Fradeling av utendørs fellesareal vil som regel kreve to tredjedels flertall på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav a. Fradeling av alt utendørs fellesareal vil i de fleste tilfeller kreve enighet, jf. § 51 bokstav c og d. Det er i utgangspunktet ikke krav til vedtektsendringer som følge av fradelingen.