§ 20-5 - Om muligheten for å unnta mindre tiltak fra søknadsplikt, og om festegrunn

Vi viser til kommunens henvendelse av 9. september. 

Dere har i henvendelsen spurt om det er mulig i reguleringsplan å unnta visse tiltak fra krav om søknadsplikt. Det er i den forbindelse vist til pbl. § 20-5, første ledd ledd bokstav g som gir kommunen hjemmel til å unnta også andre mindre tiltak fra søknadsplikt.

Det er også stilt spørsmål om forholdet til tomtefesteloven.

 1. Unntak fra krav om søknadsplikt gjennom plan

Innenfor plan- og bygningslovens rammer er det opp til kommunen å fastsette hvilke bestemmelser som skal gis til en plan, se pbl. § 12-7 som angir rammene for hva det kan gis bestemmelser om i reguleringsplaner. Reguleringsbestemmelser må innordne seg hva som ellers er fastsatt i plan- og bygningslovgivningen. Reguleringsbestemmelser kan således brukes til å utdype eller presisere bestemmelser i loven. Det er ikke mulig i plan å vedta bestemmelser som avviker fra plan- og bygningslovgivningens saksbehandlingsbestemmelser, hvilket vi også ga klart uttrykk for i vårt brev av 5. februar 2015 til Larvik kommune.

Med andre ord så er det ikke adgang for kommunen gjennom plan til å 

-          innføre søknadsplikt for tiltak som oppfyller alle vilkårene for å være unntatt fra krav om søknad som nevnt i SAK10 § 4-1, jf. pbl. § 20-5 eller

-          unnta tiltak fra søknadsplikt som etter loven er søknadspliktige, jf. pbl. § 20-2.

2.      Unntak fra krav om søknadsplikt gjennom plan og etter plan- og bygningsloven § 20-5

Når det gjelder unntaket fra søknadsplikt etter pbl. § 20-5 så gjelder dette for enkelte mindre tiltak på bebygd eiendom. Hva som menes med mindre tiltak er nærmere presisert i SAK10 § 4-1. Vi gjør oppmerksom på at unntaket for bygning forutsetter at det ikke kan benyttes til beboelse, dvs. at bygningen ikke kan inneholde kjøkken, stue, soverom eller våtrom. Det er således ikke mulig å bruke unntaket i pbl. § 20-5 første ledd bokstav g til å unnta byggverk som brukes til beboelse fra kravet om søknadsplikt.

a.      Hvilke tiltak kan unntas fra søknadsplikt etter plan- og bygningsloven § 20-5 ?

Kommunen kan innenfor rammene av SAK10 § 4-1 og pbl. § 20-5 unnta mindre, tilsvarende tiltak som ikke er nevnt eller som i mindre grad avviker fra forutsetningene for unntak som nevnt i SAK10 § 4-1, jf. pbl. § 20-5 første ledd bokstav g. Vi viser for øvrig til veiledning til SAK10 § 4-1:

"Det følger av pbl. § 20-5 bokstav g at kommunen kan frita andre mindre tiltak fra søknadsplikt. Det vil være en del unntak som det normalt vil virke urimelig eller unaturlig å kreve byggesaksbehandling for fordi tiltaket er av liknende karakter med hensyn til størrelse, form, art eller lignende. De materielle kravene må imidlertid være oppfylt.

Kommunen kan også unnta tiltak som har mindre avvik fra vilkårene for unntak som er fastsatt i § 4-1. Hva som er mindre avvik må vurderes konkret av kommunen, hvor bl.a. hensynet til estetikk og sjenanse i forhold til naboer og gjenboere er relevant i vurderingen. Arealgrenser, avstander og lignende som er nedfelt i § 4-1 vil imidlertid være retningsgivende for tiltakene bestemmelsen gjelder og vil i utgangspunktet ikke kunne fravikes i særlig grad. Kommunen vil for eksempel ikke kunne gjøre unntak for riving av bygg på 60 m ² , eller oppføring av mindre tilbygg på 20 m ² "

b.      Det er mulig å utarbeide reguleringsbestemmelser innenfor rammene av plan- og bygningsloven § 20-5

Innenfor de rammene som er angitt ovenfor, vil det være mulig for kommunen å utarbeide reguleringsbestemmelser som angir hvilke mindre tiltak kommunen ønsker å unnta, og eventuelt hvilke vilkår som må oppfylles for å unnta tiltaket fra søknadsplikten.

Vi understreker imidlertid at selv om et tiltak er unntatt fra søknadsplikten, så gjelder de øvrige materielle kravene i loven også for dette tiltaket.

3.      Tomtefesteloven hører inn under ansvarsområdet til Justis- og beredskapsdepartementet

Dere har i henvendelsen også stilt spørsmål om forholdet til tomtefesteloven. Bakgrunnen for spørsmålet er at campingplassnæringen er bekymret for at muligheten for å ha campingenheter på campingplass over lang tid vil kunne medføre at campingvogneier vil kunne fremme krav om innløsning etter tomtefesteloven.

Tomtefesteloven hører inn under ansvarsområdet til Justis- og beredskapsdepartementet. Dette er således en problemstilling som må tas opp med dem.

4.      Plan- og bygningslovens krav ved oppretting av ny festegrunn

Selv om kommuner ikke kan innføre begrensninger i privates adgang til salg og bortfeste av eiendom gjennom plan, se bl.a. veileder T-1490 side 48, oppstiller likevel plan- og bygningsloven en del begrensninger med hensyn til opprettelse av festegrunn, som vi antar at kommunen er godt kjent med.

 a.      Opprettelse av festegrunn er et tiltak etter pbl. § 1-6

Opprettelse av ny eiendom, herunder festegrunn, er omfattet av tiltaksbegrepet etter pbl. § 1-6 første ledd. Det er ikke adgang til å gjennomføre tiltak som er i strid med lovens bestemmelser, herunder plan, jf. pbl. § 1-6 andre ledd. Dersom det aktuelle tiltaket er i strid med plan, vil det være nødvendig med dispensasjon, alternativt endring av planformålet. I den sammenheng vil vi påpeke at tradisjonell forståelse av campingplass er at det er tale om utleie til midlertidig plassering av telt, campingenheter og lignende samt utleie av campinghytter. Det er ikke intensjonen med formålet å legge til rette for at området utvikler seg til fritidshus-/hyttelignende område eller til helårsbeboelse. Kommunen må foreta en vurdering av om permanent plassering av private byggverk på campingplass som ikke skal benyttes av campingplasseier til utleie, kan sies å være i tråd med campingformålet.

 b.      Opprettelse av festegrunn er søknadspliktig etter pbl. § 20-2 jf § 20-1

Opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, er også søknadspliktig etter pbl. § 20-2 første ledd jf. § 20-1 første ledd bokstav m. Formålet med søknadsplikten er todelt:

-          den gir kommunen anledning til  å kontrollere at oppretting av eiendom/festegrunn ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven eller bestemmelser som er gitt i medhold av loven (forskrift og plan), jf. pbl. § 26-1 første punktum og

-          den  gjør det mulig for kommunen å sørge for at det ikke blir opprettet tomter som ikke er egnet for å bygges på som følge av størrelse, form eller plassering.

Ved opprettelse av ny eiendom, herunder festegrunn, vil det være en rekke materielle krav som vil måtte oppfylles, deriblant pbl. § 27-4 med krav om sikret lovlig atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, § 29-4 om bygningers høyde og avstand til nabogrense og § 28-7 andre ledd om krav til uteareal. Kommunen vil ved eventuell søknad om å opprette enkelttomter på campingplass måtte vurdere om disse vil kunne oppfylle plan- og bygningslovens krav.