§ 20-2, jf § 20-1 og Byggsaksforskriften § 2-1 - Henvendelse om korttidsutleie av bolig

Vi viser til e-post av 22. mars 2018 med spørsmål om plan- og bygningslovens regler ved korttidsutleie av bolig.

Vi gjør oppmerksom på at departementet kan bistå med generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med forskrifter er å forstå. Selve myndigheten til å behandle og avgjøre saker etter plan- og bygningsloven er lagt til kommunene og fylkesmennene. Vi uttaler oss ikke om konkrete byggesaker. Vår uttalelse er derfor gitt på generelt grunnlag.

Utleie reguleres som hovedregel ikke av plan- og bygningsloven

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven (pbl.) er at det kan forekomme ulike former for bruk av en boenhet innenfor formålet bolig, uten at dette krever søknad og tillatelse etter loven. Det er ikke lovens intensjon å detaljregulere husstandens bruk av egen bolig. Hel eller delvis utleie av egen bolig vedgår i utgangspunktet ikke bygningsmyndighetene, så lenge arealet som leies ut er godkjent boligareal.

Omfattende korttidsutleie kan være en søknadspliktig bruksendring

Dersom utleie av en bolig tilrettelegger for, eller rent faktisk medfører, endret bruk av boligen, kan det derimot oppstå enkelte plan- og bygningsrettslige problemstillinger. Hvis en bolig eller leilighet brukes, eller tilrettelegges for bruk, som i større grad tilsvarer hotell-/næringsvirksomhet, og dette eksempelvis fører til økt trafikk, støy eller andre ulemper, kan det være grunn til å vurdere om det foreligger en søknadspliktig bruksendring etter pbl. § 20-2 jf. 20-1 første ledd bokstav d. Byggesaksforskriften (SAK) § 2-1 presiserer hva som er en søknadspliktig bruksendring. Generelt kan en si at det foreligger en søknadspliktig bruksendring dersom det skjer en endring i forhold til hva kommunen tidligere har gitt tillatelse til eller det som følger av lovlig bruk.

Det er ikke et krav for søknadspliktig bruksendring at det foretas vesentlige endringer. Det er tilstrekkelig at bygget tas i bruk til, eller tilrettelegges for, noe annet enn det som følger av tillatelsen eller planen, eller dersom den endrede bruken kan påvirke forhold som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta^[1]. Eksempler på forhold som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta er hensynet til forsvarlig planløsning, helse, miljø og sikkerhet, parkeringsforhold, uteareal, atkomst og teknisk infrastruktur.

Kommunens terskel for å kunne kreve søknad om bruksendring er således lav. Dette følger av regelverket, og er også lagt til grunn av Høyesterett i flere dommer^[2]. Ved omfattende korttidsutleie er det relevant å vurdere om formålet med bruken endrer seg fra bolig til næringsvirksomhet. Dersom utleien ligner hotellvirksomhet, må det blant annet også vurderes om risiko- og brannklasse endres. I TEK er bolig plassert i risikoklasse 4, mens overnattingssted og hotell er plassert i risikoklasse 6. Det er dessverre ikke mulig å angi nøyaktig hvor grensen går for når bruk av bolig endrer karakter til bruk som tilsvarer næringsvirksomhet, og dermed utgjør en søknadspliktig bruksendring. Dette må vurderes konkret på bakgrunn av blant annet formålet med bruken og virkningene på omgivelsene.

Departementet gjør for ordens skyld oppmerksom på at det sentrale ved å sende inn søknad, er at kommunen får mulighet til å vurdere om endringene berører hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Bygningsmyndighetene kan imidlertid ikke avslå søknaden kun fordi de har innvendinger mot den nye bruken. Skal de avslå søknaden, må de kunne vise til en klar avslagshjemmel i plan- og bygningsloven eller arealplan.

Kommunen har muligheter til å regulere omfattende kortidsutleie gjennom plan

Etter pbl. § 31-6 første ledd bokstav a kan kommunen ved kommuneplanbestemmelser bestemme at det må foreligge særskilt tillatelse fra kommunen for å omdanne eller ta i bruk bolig til forretningslokale, herunder hotell eller annet herberge. Bestemmelsen ble flyttet fra husleieloven til plan- og bygningsloven i 1984, og har selvstendig betydning som avslagshjemmel ved siden av regulering av arealdisponeringen for et område.

Det er opp til kommunen selv å bestemme om den vil ha slike kommuneplanbestemmelser for å sikre seg mot at boligmassen blir for sterkt redusert i område med press på boligmarkedet. Bestemmelsen er et egnet virkemiddel for kommunen til å regulere omfattende korttidsutleie som er uønsket. Mye tyder imidlertid på at bestemmelsen oppfattes som uklar og er ukjent for mange kommuner, og derfor brukes lite.

Vi gjør videre oppmerksom på at pbl. § 12-7 nr. 2 gir kommunen nokså vid adgang til å lage reguleringsplanbestemmelser blant annet om bruk av bygninger, herunder oppstille forbud eller innføre restriksjoner mot enkelte former for bruk. Eventuelle reguleringsbestemmelser må ”fremme eller sikre formålet med reguleringen”.

Kommunen kan gjennom ovennevnte bestemmelser innføre restriksjoner eller forby at boliger brukes til airbnb/hotellvirksomhet el.

Pågående lovarbeid i departementet

I departementet pågår et lovarbeid for å revidere regelverket for eksisterende bygg i plan- og bygningsloven, det vil i hovedsak si kapittel 31 i loven. Her er bruksendring, herunder blant annet korttidsutleie, et tema som vi vurderer nærmere. Departementet har som mål å tydeliggjøre reglene som gjelder for dette. Vi tar sikte på å sende forslag til endringer på høring i 2018.

 

 

^[1] Se byggesaksforskriften § 2-1 bokstav a og b.

 

^[2] Se f.eks. Rt-2010-291 (Vangen Eiendom) særlig avsnitt 49.