§§ 20-1 og 20-2 og SAK § 4-1 - Departementets tolking av søknadsplikt for innglassing av balkong, veranda mv. og forholdet til grad av utnytting - bruksareal (BRA)

Vi viser til e-post av 01.06.2018. I henvendelsen stilles det spørsmål om innglassing av balkonger er søknadspliktig eller om det holder at sameiet/borettslaget avgjør i slike saker. Videre spørres det om kommunen kan kreve innglassingen fjernet eller omgjort, der tiltaket på forhånd ikke er søknadsbehandlet.

Departementet er øverste bygningsmyndighet etter plan- og bygningsloven, og gir generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter er å forstå. Vi gjør oppmerksom på at vi ikke tar stilling til konkrete saker som ikke foreligger i departementet til ordinær saks- eller klagebehandling. Departementet uttaler seg således kun på generelt grunnlag.

Departementet bemerker

1. Søknadsplikten og unntak fra søknadsplikten

Utgangspunktet er at alle tiltak^[1] som etter § 20-1 er omfattet av byggesaksbestemmelsene er søknadspliktige, jf.  plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-2. Dette med unntak av tiltak som er unntatt fra søknadsplikten og som er listet opp i pbl. § 20-5 første ledd bokstav a- e, og nærmere presisert i byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 første ledd bostav a-d. Oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse av tiltak er etter bestemmelsen unntatt fra kravet om byggesaksbehandling, dersom tiltaket ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, tillatelser eller annet regelverk. For disse tiltakene gjelder ikke bestemmelsene om saksbehandling og ansvarlige foretak. Unntakene gjelder bare for tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene i loven, men som er for små til at det er nødvendig å søke om tillatelse.

 

2. Spesielt om fasadeendringer og søknadsplikt

Innglassing og andre fasadeendringer vil kunne være et søknadspliktig tiltak. Fasadeendring er i utgangspunktet søknadspliktig etter plan- og bygningslovens (pbl.) §§ 20-1 bokstav c og 20-2. Plan- og bygningslovens § 20-5 bokstav f åpner imidlertid for at ”fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse” kan unntas fra søknadsplikt. Det er da en forutsetning at tiltaket er i samsvar med plan.

Om fasadeendringer er søknadspliktig eller ikke, avhenger altså av en konkret vurdering av hvordan endringen vil virke inn på bygningens eksteriørkarakter. På bevaringsverdige bygninger, bygninger med spesielle kvaliteter ved fasaden, vil mindre fasadeendringer ofte falle inn under søknadsplikten. På samme måte vil mindre fasadeendringer på del av et rekkehusanlegg eller en flermannsbolig, og i områder med ensartet utseende, som regel være søknadspliktige. Hvilke fasadeendringer som kan unntas fra søknadsplikt vil derfor alltid avhenge av en konkret vurdering i hver enkelt sak.

 

3. Unntak fra søknadsplikten for tilbygg etter SAK § 4-1 bokstav b

Innglassinger, overbygninger, tilbygg m.m. kan komme inn under unntaket fra søknadsplikt, jf. SAK10 § 4-1 bokstav b som angir om tiltaket vil være søknadspliktig eller unntatt fra søknadsplikten. Det følger av SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b:

"Tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m². Tilbygget må være understøttet. Tilbygget kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket." (våre uthevinger).

Unntaket etter SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b, kan ikke brukes til beboelse eller varig opphold. Det betyr at tilbygget eller en ev. innglassing av eksisterende veranda, terrasse e.l. ikke kan inneholde kjøkken, stue, soverom, eller våtrom, og heller ikke f.eks. arbeidsrom^[2] som verksted, kontor, atelier, øvingslokale eller publikumsrom. Fra veiledningen fremkommer det videre at tilbygget ikke kan inneholde isolert vinterhage (glassveranda, solrom, hagestue mv.). Det avgjørende er altså bruken, og om rommet er definert som hoveddel eller tilleggsdel. Hvis balkongen, verandaen e.l. skal brukes til formål som nevnt ovenfor så er tiltaket søknadspliktig. Ut fra dette må man derimot kunne trekke den slutning at tilbygget kan inneholde innglassing/vinterhage som ikke er isolert. Det vises i denne forbindelse til veileder "grad av utnytting – beregnings- og måleregler" (H-2300), side 43, om hoveddel og tilleggsdel. 

 

4. Nærmere om tilbygg og forholdet til begrepet "balkong"

Departementet vil presisere at det er stor forskjell på balkong vs. veranda, terrasse e.l. Mange bruker begrepet balkong som et "fellesbegrep" om alle typer terrasser, verandaer mv. Departementet vil derfor redegjøre for forskjellen som henger sammen med søknadsplikten for denne type tiltak:

Hva som er et tilbygg, er ikke nærmere definert i lovverket. Tilbygg kan defineres som et tiltak som bygges på bakken som en utvidelse av eksisterende byggverk, reist ved siden av og i tilknytning til eksisterende bygg, og dermed medfører en utvidelse av bygningens grunnflate. Ikke alle tilbygg bygges direkte på bakken. Et tilbygg etter denne bestemmelsen kan også være overbygging av f.eks. et inngangsparti eller en veranda, terrasse m.m.

Departementet har lagt til grunn at dersom et tilbygg skal være unntatt søknadsbehandling etter denne bestemmelsen, må tilbygget være understøttet og ha eget bæresystem . Begrunnelsen for dette er at unntaket kun skal gjelde for enkle bygninger og konstruksjoner som tiltakshaver selv kan ha ansvar for. For eksempel vil en balkong^[3] (konstruksjon uten understøttelse) og andre utkragede bygningsdeler enn enkle, understøttede, takoverbygg gi større bygningstekniske utfordringer med hensyn til kompleksitet, enn terrasser og verandaer som kjennetegnes ved at de underbygges med egen konstruksjon normalt fundamentert mot bakken. En balkong vil gripe inn i eller henges på eksisterende bæresystem. Prosjektering og utførelse er derfor mer krevende enn for et enkelt tilbygg eller veranda med eget bæresystem. Balkonger skal brukes til personopphold og det er derfor særlige personsikkerhetshensyn som må ivaretas ved prosjektering og utførelse.

Oppføring av balkong faller etter dette utenfor den fortolking som departementet har lagt til grunn som unntak etter SAK10 § 4-1 bokstav b, og er derfor et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven. Det samme må etter samme grunner gjelde innglassing av balkong.

 

5. Oppfyllelse av materielle krav i lov og forskrift

Uavhengig av om et tiltak er søknadspliktig eller unntatt fra søknadsplikt er det viktig å være oppmerksom på at de materielle kravene i loven gjelder. Tiltaket må ikke komme i strid med annet regelverk, som for eksempel veglovens avstands- og avkjøringsbestemmelser og bestemmelser om frisiktsoner mot vei, eller byggeforbudssone etter jernbaneloven.

 

6. Grav av utnytting – og beregning av bruksareal (BRA)

Departementet gjør oppmerksom på at innglassing av veranda, terrasser mv., (foruten oppføring av bygninger, tilbygg m.m.), er omfattet av beregningsreglene for grad av utnytting. Når det gjelder beregning av bruksareal (BRA), så følger det av byggteknisk forskrift (TEK17), § 5-4, bruksareal (BRA):

"Bruksareal for bebyggelse på en tomt skrives m²-BRA og angis i hele tall. Bruksareal beregnes etter Norsk Standard NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter § 5-7. (…)."

Fra NS 3940:2012 fremkommer det at: "Bruksarealet for et rom er arealet innenfor rommets omsluttende vegger", og "Bruksarealet for en bruksenhet^[4] er det arealet av bruksenheten som ligger innenfor omsluttende vegger".

Innglassing av terrasser, veranda, balkonger mv. skal etter dette medtas i beregning av grad av utnytting, og hvor det skal beregnes bruksareal (BRA). Det er det samlede arealet innenfor bruksenheten som skal inngå i beregning av bruksarealet. Dette gjelder uavhengig av om arealet er definert som hoveddel eller tilleggsdel, jf. om innglassingen er isolert eller uisolert. Skillet mellom hoveddel og tilleggsdel angår bare lovlig godkjent bruk av arealet.

I areal-/reguleringsplan kan det være satt en øvre grense for det samlede bruksareal for bebyggelsen for bygninger, åpent overbygd areal og parkeringsareal som er tillatt på en tomt. Dette kan bety at innglassinger i et eierseksjonssameie/borettslag vil overskride den totale arealutnyttelsen på tomten. Det vil da måtte søkes om dispensasjon, jf. pbl. § 19-2.

Avslutningsvis vil departementet bemerke at kommunen kan pålegge retting der tiltaket på forhånd ikke er søknadsbehandlet. Styret i borettslag/eierseksjonssameier har for øvrig ikke myndighet til å avgjøre søknadspliktige tiltak etter pbl. De råder kun over om andelseierne e.l. får lov til å foreta ønskede ombyggingsarbeider ift. egne vedtekter mv., før søknad sendes bygningsmyndighetene.

 

Kopi

Direktoratet for byggkvalitet

 

^[1]             Forutsetningen er at tiltaket omfattes av tiltaksbegrepet, jf. pbl. § 1-6

^[2]             Arbeidsrom er ikke et uttømmende begrep. Dette kan også være tilsvarende rom som f.eks. bibliotek, hjemmekino, hobbyrom, atelier, musikkrom, data/PC-rom m.m.

^[3]             Balkong (fransk: balcon; gammelhøytysk: balko = bjelke) Åpent oppholdssted i form av utbygg ut fra yttervegg, uten understøttelse til bakken. Laget som utstikkende, utkraget gulvplate med brystning og/eller rekkverk [Arkitekturleksikon, Abstrakt forlag, Arne Gunnarsjå].

 

^[4]             Bruksenhet er rom eller samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker, som kan være eier, leier eller annen bruksretthaver, jf. NS 3940:2012. En bruksenhet kan være én bygning, f.eks. kontorbygg, eller flere bygninger, f.eks. sykehus, men kan også være del av en bygning, f.eks. boenhet (bolig), kontorenhet, eller for eksempel avdeling eller post på et sykehus.