§ 20-1 første ledd bokstav m - Om søknadsplikt for opprettelse av punktfeste

Vi viser til brev av 5. februar 2024 (deres ref. 2023/34944) med spørsmål om opprettelse av punktfeste er omfattet av bestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 første ledd bokstav m, jf. § 20-2, og § 26-1. Vårt svar gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

Opprettelse av ny festegrunn som punktfeste er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven. Forbudet i tomtefesteloven § 5a er ikke til hinder for å gi tillatelse til punktfeste etter plan- og bygningsloven.

Departementets vurdering og nærmere begrunnelse

1. Opprettelse av festegrunn som punktfeste er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven

Ved opprettelse av festegrunn blir et areal på en eksisterende eiendom oppmålt og gitt festenummer. Festegrunn kan etableres som et bestemt areal eller som punktfeste. Punktfeste innebærer at den som fester har rett til å bygge et hus på et angitt sted, men uten noen klar tomteavgrensning. Videre er punktfeste registrert i matrikkelen med et festenummer under et gårdsnummer og bruksnummer. Dette betyr at punktfeste per definisjon ikke har noen yttergrenser eller eget gårds- og bruksnummer.

Pbl. § 20-2, jf. § 20-1 første ledd bokstav m, oppstiller søknadsplikt for «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova» (vår utheving). Med unntak for eierseksjoner tilsvarer tiltakene i bokstav m det som matrikkellova § 3 bokstav b, jf. § 5, definerer som matrikkelenheter. «Festegrunn» er en matrikkelenhet, jf. matrikkellova § 5 bokstav e, og begrepet omfatter også punktfeste, jf. Ot.prp. nr. 70 (2004-2005) s. 176. Det vil si at punktfeste er et søknadspliktig tiltak.

2. Tomtefesteloven § 5a er ikke til hinder for opprettelse av festegrunn som punktfeste etter plan- og bygningsloven

Statsforvalteren spør videre om forbudet mot etablering av festeforhold på utbygde eiertomter i tomtefesteloven § 5a har betydning for spørsmålet om søknadsplikt for punktfeste etter plan- og bygningsloven.

Tomtefesteloven § 5a lyder:

«Det kan ikkje skipast feste på utbygde eigartomter når bygningane på tomta i hovudsak skal nyttast til bustad. Dette gjeld likevel berre om avhending av tomta kan sameinast med eigarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale.

Retten kan under omsyn til tilhøvet mellom partane, fordelinga av skuld og tilhøva elles lempe plikta festaren har til å betale festeavgift når det er skipa feste i strid med føresegnene i fyrste ledd. Partane kan avtale at slik avgjerd skal høyre under skjønn.» (våre uthevinger)

Bestemmelsen ble innført i 2011. Bakgrunnen er nærmere omtalt i Prop. 115 L (2009-2010) s. 52-56. Formålet var primært å forhindre at investorer kjøper opp eldre bygårder som blir rehabilitert og deretter lagt ut for salg som borettslag eller boligsameier, samtidig som tomten blir lagt over i et eget selskap som fester bort tomten til borettslaget eller sameiet. Det ble ansett som uheldig i et forbrukerperspektiv at festeinstituttet i slike tilfeller kunne brukes som et virkemiddel for å øke fortjenesten ved boligprosjekter, og boligene kunne fremstå som rimeligere enn de egentlig er. Forbudet ble avgrenset til tilfeller hvor bebyggelsen i hovedsak skal benyttes til bolig. Det ble vurdert om forbudet også skulle avgrenses til kun borettslag, men forbudet ble likevel innført generelt for alle utbygde eiertomter. Med «eiertomt» menes at samme rettssubjekt har den fulle eiendomsretten til både bebyggelsen og grunnen.

I typetilfellet som henvendelsen gjelder skal det etableres punktfeste på en bebygd eiendom. Kommunen har gitt tillatelse til oppføring av boligen, og den er ført opp og tatt i bruk. Det er ikke opplyst om samme rettssubjekt har eiendomsretten til bebyggelsen og grunnen. Forutsetningsvis er det her tale om ulike eiere av grunnen og bebyggelsen, siden punktfeste er aktuelt. Da gjelder ikke begrensningen i tomtefesteloven § 5a, jf. forarbeidenes definisjon av begrepet «eigartomter».

Dersom samme rettssubjekt eier grunnen og bebyggelsen, vil forbudet i tomtefesteloven § 5a inntre, og det er i utgangspunktet motstrid mellom plan- og bygningslovens søknadsplikt og tomtefestelovens forbud. Imidlertid er ikke rettsvirkningen av brudd på forbudet i tomtefesteloven ugyldighet, jf. Prop. 115 L (2009-2010) s. 55. I stedet oppstiller bestemmelsen en skjønnsmessig adgang til å lempe festerens plikt til å betale festeavgift. Dermed kan plan- og bygningsmyndighetenes tillatelse til punktfeste og tomtefestelovens forbud gjelde side om side, ettersom punktfestet ikke blir ugyldig. Departementet ser samtidig at motstriden mellom bestemmelsene er uheldig, og vi vil ta med oss problemstillingen i det videre arbeidet med utviklingen av regelverket.